房地产REITs或上半年重启试点 中央层面已达成一致

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业内呼吁的房地产投资信托基金将被释放。《经济信息日报》记者从权威渠道获悉，已暂停近7年的房地产信托投资基金(reits)预计将于今年上半年启动试点项目，房地产行业将迎来直接融资时代。

据权威人士透露，现阶段，中央政府已就重启房地产投资信托基金达成协议。尽管仍存在政策限制，但预计将首先由试点公司发布。

上述人士表示，随着房地产市场的下滑，银行在房地产方面的金融风险已经出现。尽管银行多次调整住房相关基金的结构，但从现在开始，房地产相关基金的比重仍高达50%。因此，一旦风险发生，银行的连锁反应是不可想象的。因此，决策层也认为应该启动直接融资，减少间接融资，利用市场证券化分担不可控风险。

事实上，在过去的一年里，决策层对reits的态度发生了明显的变化。2014年9月30日，央行发布了《中国银行业监督管理委员会关于进一步完善住房金融服务的通知》，表示将积极稳妥地开展reits试点工作。最近，住房和城乡建设部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，明确提出多渠道发展租赁市场，推进房地产投资信托(reits)试点。

据了解，reits是一种信托基金，通过发行收益凭证向特定投资者募集资金，由专业投资机构进行房地产投资管理，并将综合投资收益按比例分配给投资者。

在中国，房地产投资信托基金和信托基金的区别在于它们都是纯私人的。国际意义上的房地产投资信托在本质上等同于基金，其中一些是私人的，但大多数是公开发行的。与中国的开放式基金和封闭式基金类似，房地产投资信托基金可以封闭式或流通交易。房地产投资信托基金的收入主要来自租金收入和房地产增值。此外，大部分收入将用于分配股息，这与股票市场和债券市场的相关性较低。

中国房地产协会副会长朱指出，目前中国房地产融资过于依赖外部融资平台。“由于融资渠道狭窄以及法律对资金筹集的限制，民间房地产资金通过商业银行、金融机构、信托公司等民间金融部门等外部渠道筹集资金已经成为一种更加合理的方式。然而，这些平台的局限性限制了大型房地产私募股权基金的可能性。”

在过去的一年中，该组织试图推广两种类似reits的产品，但这两种产品在参与度方面与标准化的reits产品有很大不同。2014年5月，中信证券(报价、询价)推出了“中信帆船”专项资产管理计划，被认为是中国与典型reits最接近的产品。该产品最大的突破是可以通过深交所综合协议交易平台上市转让，实现了reits产品的流动性。2014年12月，中信华夏苏宁运创资产支持专项计划(以下简称中信苏宁)成立，该产品引入了类似reits的售后租回做法。但是，值得注意的是，中信帆船优先权的转让金额每次不少于5000万元，次等级不少于3000万元。高昂的投资成本大大降低了流动性，也没有享受到任何税收优惠。此外，中信亓航和中信苏宁都是资产支持计划的私募对象，投资者人数限制在200人以内，流动性仍然较弱。

“reits在国外有稳定的产品，但由于税收、转移登记和退出机制不完善等问题，在中国尚未实施。”一家资产管理公司的董事向《经济信息日报》的记者指出。

事实上，目前美国的房地产投资信托制度是最完善的，其单边税收是房地产投资信托规模巨大的主要原因。然而，在中国现行税法框架下，从长期财产所有权中获得租金收入需要缴纳营业税、企业所得税和其他税收，这实际上推高了替代性财产资产的门槛。

对此，上述权威人士透露，“reits试点目前正在打破障碍，并将减免部分税费。”根据上述权威消息来源，上层已经考虑对reits产品减税和免税，但目标不是开发商，而是投资者。

万科董事会首席执行官毛大庆表示，是时候启动房地产投资信托基金了。他认为房地产投资信托不会在很远的地方完全发行，可能是在最近两三年内。

“中国已经到了房地产转型的时刻，经营性房地产将站在房地产行业的主舞台上，这将迫使政府放开reits。”毛大庆表示，在下一步，当房地产逐渐从简单的大规模开发模式中脱离出来时，将会有越来越多的商业地产，这些地产都是重资产，这意味着需要大量的资本流动来盘活，但这些资本不能完全依赖银行。

因此，一位基金人士表示，未来很有可能，为了盘活大量资产，如林权、土地权、酒店、老年房地产、公租房等，在有足够信贷的情况下，我们将利用公共市场产品，整合社会资金，利用市场为资产证券化筹集资金。

全国房地产商会名誉会长聂梅生指出，目前推广reits面临的问题不再是政策“路障”，而是试点项目的确定。“reits试点项目必须是合格的项目。然而，在现阶段，优秀的开发商已经度过了危险期，不想让房地产投资信托基金分享利润。风险较大的项目不能被视为试点。因此，他们正处于相对尴尬的阶段。”