揭秘房企高管离职之谜

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本报记者:曹伟

2014年，武汉(房地产)房企的中高层管理人员遭遇了一次离职潮。最典型的例子是武汉万达中高层管理人员蔡威今年9月初离开万达房地产，下落不明。此前，7月份，部分业主对万达地产不满，使用豪华车维权，导致武汉万达广场有限公司副总经理孙萌、武汉万达广场有限公司土建经理叶万斌被免职

就全国情况而言，截至2014年8月下旬，新鸿基地产董事长兼首席执行官、成都万科总经理、地产副总裁张、董事会秘书李、碧桂园首席财务官吴、招商局地产(00024)董事长、瑞安房地产首席执行官、绿城执行董事郭家峰等纷纷离开绿城，自立门户。

对于整个中国房地产行业来说，2014年是不同寻常的一年。今年，房地产行业经历了一个调整期，许多房地产企业的高管离开了房地产行业。那么，2014年是房地产调整年还是房地产企业跳槽年？高管离职的原因是什么？

高管经常离职

据不完全统计，2014年上半年，辞职(包括跳槽和内部调动)的房地产高管人数达到44人，主要集中在四个核心岗位:总裁、总裁助理、总经理和执行董事。

以万达为例。今年年初，万达集团免去孙京环万达百货总经理职务，万达百货副总经理康晓艳调任南区运营中心总经理后辞职。与此同时，万达电子商务的首任首席执行官龚以创业的名义辞职。

根据公开数据，在孙京环的任期内，万达百货实现了15%的收入。490亿元，净利润增长7%。万达百货成为集团内唯一业绩指标不佳的公司。

据一位不愿透露姓名的知情人士透露，一方面，万达的军事化管理模式很艰难，管理团队没有股票和期权的激励；另一方面，行业内商业地产营销和运营人才短缺，优秀人才跳槽是正常的。万达模式是以土地经营为基础，以较高的比例出售和持有购物中心，并在复制周期中跑来跑去。一旦出现停滞，就会带来操作上的困难。这一困难无疑刺激了万达中高级人才的流动。

让我们来看看房地产大亨万科。去年11月，在万科工作了20年的前执行副总裁小李宣布辞职。她加入了刚刚成立3年的互联网房地产服务平台，并成为合作伙伴之一。此外，在和万科工作的袁放弃红星美凯龙总裁的职位，加入家居电子商务公司美乐家负责线下o2o。

回顾过去的房地产市场，在2011年的上一轮房地产调控中，万科、金地、中海、招商局、华润、凯撒等强势房地产企业发生了30多次高层变动。

原因:行业的突然变化

“不仅是高层管理人员，中层管理人员今年更换工作的意愿也比前几年更强烈。在一家知名猎头公司工作的钟女士告诉记者，今年年底是大型猎头公司发起“挖人”攻势的最佳时机。虽然房地产一直是一个高周转率的行业，但今年的周转率确实有所上升。

与前几年的人事变动不同，房地产企业的许多中高层人员选择了告别房地产行业，这反映了行业发展环境的突变。

中高层管理者作为房地产企业的核心人员，在战略决策、发展目标和经营目标的制定和完成中起着决定性的作用。中高层住宅企业的稳定指数也是房地产行业繁荣与否的风向标。住宅企业的战略变化、业绩数据和人才挖掘攻势都将影响中高层住宅企业的生死。

不仅高管经常离职，中层管理人员也会更换。为什么？

资深房地产猎头钟表示，她与一些房地产企业中层管理人员的联系比以往更加频繁，了解到他们暂时没有提交辞职信，但他们决心换工作，而且大多数人都想离开房地产开发行业。据估计，春节过后，应该是辞职的高峰期。

“房地产行业的整体薪酬并没有下降，但随着行业发展压力的加大，一些中层管理人员的年收入明显缩水。”根据钟女士的分析，行业的突然变化是大多数打算离开公司的人提出的共同原因。此外，行业低迷与空.自身发展之间存在矛盾

陈骁在一家大型上市房地产企业担任中层经理6年，一直在武汉分公司工作。他一周前辞职，正计划向电子商务转型。

“在房地产调整过程中，各岗位面临的压力确实有不同程度的增加。”在过去两年中，陈骁负责公司在中南部地区的战略发展业务，并领导了苏苏(房地产)、无锡(房地产)和常州(房地产)等长三角城市的业务发展。在他看来，他所有的工作几乎都集中在扩大公司在华东地区的土地储备上，“查看土地、检查项目、与政府谈判、与公司总部沟通等。”。

两年前，品牌房地产企业涌向长三角周边城市，掀起了一波土地收购浪潮。那段时间是陈骁队表现上升最快的阶段。「除了研究能否以最低的价格争取到优质的土地及控制工程成本外，我们亦应研究能否与当地政府建立良好的关系，以及做好该区房屋企业的早期策略部署。最后，项目的后续开发也是评估的一个重要指标，尽管这不是我的部门能够单独完成的任务。”他说。

然而，令陈骁感到压力的是，在多轮房地产政策调整和宏观经济低迷的影响下，这些新开发地区的房地产市场交易处于低迷状态，与预期形成了很大反差，地方政府承诺的配套投资和建设也相应推迟。

面对行业的一系列变化，陈骁和团队都非常被动。“现有项目发展缓慢，征地步伐停滞，土地建设成本上升。房企还没有来得及跟上行业考核指标的变化。”根据多年的经验，他判断，随着生产材料的变化，房地产行业以前的生产方式很难实现以前的高利润，更难以维持基于土地增值的盈利模式。因此，他选择离开房地产开发领域。

同样因房地产市场变化而辞职的大宇(化名)，曾在华南一家房地产企业担任高级管理职务，他承认离职的直接原因是无法完成公司规定的销售和招商任务。“这里的营销压力增加了一倍，其他行业‘躺着赚钱’的景象已经不复存在。”

大宇说，在压力下，中层管理人员和高层管理人员之间有很多冲突，这让他、同级同事和圈子里的朋友不得不另寻出路。

深层:企业发展理念的转变

据有关数据显示，今年以来，59家上市房地产企业的81名关键管理人员已经辞职，比去年增加了70%以上。

钟女士说，很多房地产企业的经理都不愿意选择跳槽到其他房地产企业，很多人都在准备自己创业或者进入新的领域。“在挖墙角的过程中，一些创新平台如电子商务和互联网金融更愿意为这些房管人员提供有吸引力的职业发展空空间。”

事实上，中高级房地产从业人员离职后的去向反映了房地产企业在人才培养模式和企业管理模式上遇到的困难。

选择向电子商务转型的陈骁告诉记者，他身边的一些房企经理离职后加入了互联网金融等新领域。“每个人在寻找新职业的时候都很感动。过去几年房地产业的快速发展与人才培养的进步不相适应。这种快速发展模式过于依赖营销结果，而营销业绩可以迅速提升一名经理。企业的地位并不意味着它能真正适应这一级别的职位的管理需要。”

陈骁指出，这使房地产经理或多或少地变得被动。一方面，他们的复合能力不足以满足新产业的需要；另一方面，为了在新行业找到同等水平的工作，个人素质仍需要整体提高。

大宇表示，许多房地产企业在发展现代管理方面还不够成熟。除了家族式管理，“第二代”的接班人还没有走出过去的发展模式，没有明确企业发展的新方向，这导致了企业管理的失败，也使得管理者难以“返巢”。

“每个人在不同的层面都有不同的发展需求。一些追求现代企业管理的高管对传统房地产企业的发展不满意，更愿意接受新领域的挑战。”他说。

据资深房地产猎头公司分析，在一些外资房地产企业中，人才培养模式在行业转型过程中凸显出诸多弊端。一些中层管理人员即使工作多年也不能参与实际管理工作，更多的人只是扮演“上级执行者”的角色。当前转型时期企业需要更多的复合型管理人才，但内部提拔的管理人员不能满足公司的要求，很难从其他企业挖到墙角，导致培养多年的中层管理人员流失率较高，多年来一直没有改善。

上海亿居房地产研究院副院长丁祖昱认为，在当前的市场环境下，高层的变化是住宅企业战略调整的表征，其深层含义是企业发展理念的变化。