“扫荡”全球二线楼市计划

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abby schultz

如果你一直在猜测中国引起的价格上涨是否会在纽约、悉尼和伦敦等城市放缓，请三思。随着规模较小的开发商和富有的投资者追随国有企业和大型房地产公司的脚步进入市场，在西雅图、墨尔本和曼彻斯特等全球二线城市购买房产，这一趋势只会深化和扩大。

房地产咨询公司Knight frank在最近的一份报告中表示，主权财富基金、银行、大型开发商和保险公司是中国海外房地产投资大幅增长的主要推动力。2013年，总投资规模达到120亿美元，而2009年仅为6亿美元。

莱坊高级董事林毅夫(Thomas lam)表示，到目前为止，超高价值个人(即资产至少3000万美元的个人)在中国的投资也发挥了一定的作用，他们的参与度预计未来将稳步上升。

一些富有的中国买家的购房交易相当引人注目。其中，soho中国有限公司CEO张欣和巴西safra共同收购了曼哈顿通用汽车大厦40%的股权，张欣花了2600万美元购买了曼哈顿的一栋联排别墅，这是一年前由《华尔街日报》完成的

然而，许多其他公司相对低调。高纬物业执行董事詹姆斯谢博德(James shepherd)表示，中国富人通常喜欢避开公众视线购买房地产，因此对市场的影响可能很少在报纸上报道。2014年10月，他做了一份关于中国人海外购房的报告。

中国政府每年只允许个人在海外投资5万美元，投资种类不限。然而，根据中国人民银行向国务院提交的提案摘要，中央银行希望对在上海自由贸易区工作的符合条件的个人放宽这一限制。

据高纬咨询(Cushman & Wakefield)称，目前，投资者可以通过合格境内机构投资者(qdii)项目等间接渠道进行投资。奈特弗兰克(Knight Frank)亚太资本市场主管尼尔布鲁克斯(Neil brookes)表示，一些富人也通过离岸公司购买房地产，这些公司要么是自己的公司，要么是以股票为股东的公司。

自全球金融危机以来，中国人突然对海外房地产感兴趣的原因有很多。当然，首先是中国房地产市场的低迷和中国经济的放缓。此外，海外房地产市场存在大量逢低吸纳的机会，尤其是在金融危机之后。这些房产不仅有可观的回报率，而且还有升值的机会。此外，投资这些房地产的融资成本低于中国。据莱坊(Knight Frank)介绍，即使是在海外价格较高的“门户城市”，顶级写字楼的回报率也只有4%-6%，相当于上海(房地产)和北京(房地产)的回报率，但纽约、伦敦和悉尼的融资成本可以低至3%-6%，而中国国内的融资成本高达8%甚至更高。

自2005年以来，人民币升值了25%，这也意味着中国投资者手中的货币价值更高。谢泼德说，他们(中国投资者)正乘着人民币升值的东风，所以他们处于非常有利的地位，现在他们开始在这些国家投资。

这些投资者得到了中国政府的支持。谢泼德表示，通过放宽海外投资限制，北京方面积极鼓励购买海外房地产，这可以减少中国的外汇储备，并使这些中国企业的海外投资多元化。

高纬还认为，中国的富人和私营企业是中国海外房地产投资的“主力军”，他们的海外投资超过了国有企业。据高纬环球统计，2013年，中国单笔海外房地产投资在250万美元以上，总计158亿美元，其中民营企业和富人投资约70笔，总额约100亿美元，国有企业投资约30笔。

布鲁克斯表示，2014年，中国房地产投资基金涌入悉尼和墨尔本创下纪录，而进入伦敦的投资基金总量却在下降，这可能是因为伦敦的房地产价格过高。

然而，当中国的富人涌向他们熟悉的城市，或者他们的孩子可能去上大学时，他们也可能开始考虑投资所谓的二线城市。随着经济的复苏，空.这些城市的房价大幅上涨

奈特弗兰克(Knight Frank)表示，这是因为最受欢迎的门户城市的高端写字楼的收入与10年期政府债券的收益率之间的差距已经缩小，这意味着投资回报相对较低。许多其他城市，包括法兰克福、马德里、休斯顿、华盛顿、珀斯和布里斯班，可以给投资者带来比伦敦、纽约和悉尼更高的回报。