三线城市房价低位徘徊 景德镇新楼年底忙促销

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面对去年全国房地产市场的下滑趋势，江西省房地产市场难以独善其身，房地产开发销售各项指标走势持续低迷，市场观望气氛浓厚。

然而，作为江西省gdp排名较低的地级市景德镇，2014年房地产市场的销售面积和交易价格均比上年有所上升。2014年，景德镇市商品房销售面积102.14万平方米，同比增长4.75%。其中，住宅面积95.61万平方米，同比增长6.85%；二手房交易登记面积30.4万平方米，同比下降21.4%。此外，2014年，景德镇市拍卖行的平均成交价格在4100元至4200元/平方米之间，比上年的平均价格略有上升。

《证券日报》记者走访了景德镇主城区的一些房地产，平均价格在3800元至4200元/平方米之间，占大多数。随着春节的临近，各大楼盘也加大了促销力度。以位于詹同南路与景德大道交叉口东侧的潘新古镇广告为例，将原来的“一次性付款9.4%，按揭9.6%”的购买活动升级为“一次性付款9.2%，按揭9.4%，现金折扣1万元”。

尽管景德镇的房价去年略有上涨，但与江西其他地级市相比仍处于较低水平，近年来的涨幅也非常有限。一位接近景德镇市规划局的人士向记者透露，景德镇的房价长期处于低水平。主要原因是，2003年，市政府通过惠民工程，以拆迁安置房的形式建设了30多万平方米的梨树园社区，近5000户居民得到了安置。

根据江西省统计局2013年的数据，景德镇珠山区人口只有32.58万。根据上述消息来源，第一批落户梨园小区的居民的购买价格在每平方米600元至800元之间。较低的价格和较大的社区直接导致后续开发的房地产难以以高价进入市场。

新的房产在年底很忙

根据公开数据，2014年，景德镇房地产市场的销售面积达到96.18万平方米，而新开工和新竣工面积约为70万平方米。这组数据表明，在一定程度上，景德镇楼市的存量房屋得到了有效的减少，从而减轻了楼市的风险压力。许多房地产减缓了项目进度，但增加了市场互动，扩大了新的营销模式，扩大了品牌影响力。

例如，位于景德镇最大的湿地生态公园——三仙湖的天湖一号爱丽丝花园，春节期间的优惠最高可达400元/平方米；春节期间，位于詹同南路与景德镇大道交叉口东侧的潘新古镇，120平方米以上的公寓享受“一次性付款9.2%，按揭9.4%，现金10000元以下”，而120平方米以下的公寓享受“一次性付款9.2%，按揭9.4%，现金8000元以下”。

古镇广告的销售人员告诉记者，该物业从去年7月开始对外销售，最大的优势是它一般比邻近的物业便宜300-400元左右。“毗邻的凯旋城于2013年11月开业，目前售价在4200至4300元人民币之间。”

一位熟悉江西省房地产市场的人士告诉记者，南昌市目前的平均房价是13000元，而与景德镇相邻的九江市的平均房价已经超过7000元。景德镇的价格不仅低于这些城市，而且仅比所辖的浮梁县高800元左右。

景德镇房价低，潜力大

2012年，中国城镇化水平为52.6%，江西城镇化率为47.5%，与全国相比差距为5.1%。根据江西省政府提出的目标，到“十二五”末，上饶市、吉安市、新余市、萍乡市、景德镇市、福州市、宜春市等。，常住人口超过50万，他们已经进入大城市的行列。2013年，景德镇市主城区珠山区的人口只有32.58万，景德镇房价的潜力不可低估。

正因为如此，我们可以看到景德镇的房价还有潜力可挖。继恒大集团建设恒大杜明之后，绿地集团于2014年6月在景德镇启动了绿地国际陶瓷文化旅游城(以下简称绿地城)项目。绿地集团执行副总裁孙志文认为，对景德镇而言，当地房价本身就很客观，一般在2500-4500元/平方米的水平，不像许多城市的房价泡沫。

据绿地城的销售人员介绍，在建的高端房地产位于市区附近的长南大道。七楼低密度平房的平均价格是6200元。买一个156平方米的庭院，在二楼建一个20平方米的露台；购买普通商品房的平均价格约为4800元，相当于放弃了一定的面积。

此外，景德镇还有四季春晖、常山一墅、王宝山庄等高档建筑，其中很多都是联排别墅。

二手房“没有价格”

与相对繁忙的新房销售相比，去年景德镇二手房销售略显惨淡，登记的二手房有3750套，同比下降14.3%。甚至一些早期的房地产投资者也大喊“损失惨重”。

目前在深圳工作的魏先生告诉记者，2009年，他在景德镇的主城区戴家里买了一套逸翠园的房子，位于5楼，面积135.18平方米，3个房间，2个大厅和1个卫生间。那年的购买价格是4000元/平方米。2014年7月，它开始以58万元的价格出售，在过去的六个月里没有人关心它；2015年1月，考虑到房价上涨的因素，他决定提价2万元，报价60万元，平均价格只有4438元。

如果价格是4438元，魏先生买了5年的房子，不含税和费用，将会赚59208.84元，回报率大约是10%。尽管如此，魏先生还是没能如愿以偿地卖掉他的房子。

景德镇市房管局的一名工作人员告诉记者，目前景德镇的二手房处于“无市无价”的状态，支持新销售的唯一办法就是盈利和促销。

事实上，面对江西省严峻的房地产交易形势，去年11月，江西省住房和城乡建设厅专门下发了《关于促进房地产市场稳定健康发展的通知》，制定了18项促进房地产市场复苏的措施。提到在省内购房时，购房数量没有限制，不需要提供家庭住房情况的查询结果，也不需要提供一定期限内的纳税证明或社会保险缴费证明。