北京二手房市场房价波动较为平稳

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“总的来说，北京二手房市场的房价波动是相对稳定的，价格变化没有太大的变化。”连锁房地产市场研究部的张旭告诉《证券日报》记者，很难判断春节后市场趋势将会如何变化。

值得一提的是，据《证券日报》调查，北京通州部分二手房的议价价格约为5万元，个别房屋的总成交价格高于初始挂牌价格，部分房屋出现明显收窄跌幅的迹象。

对此，乐居二手房分析师魏玉舟认为，春节后，北京二手房价格可能会小幅上涨。

一些二手房的总价下降了5万元

《证券日报》记者近日通过对几个二手房中介店和二手房社区的实地调查了解到，北京通州区二手房平均交易价格呈现出下降和收窄的迹象。以前总价格下降10万元的现象比较少见。一般交易价格与上市价格的差距保持在5万元以内，有的达到6万至7万元。

“以毛静国际公寓为例，有一套2014年8月上市的房子，总价200万元。近期成交价格为196万元，总价下降4万元，成交单价为20039元/平方米，下降2%。”北京通州区梨园镇附近一家中介店的售货员告诉记者，与去年下半年相比，今年1月份的交易额有所好转。

无独有偶，另一家中介向记者透露，在1月份成交量相对较高的新城阳光小区，实际成交总价比挂牌价格低4万至5万元。同时，上市价格与交易价格的差距较小，可能在2万元至3万元之间。

“个别社区也有售价低于10万元的房子，但相对较少。总体而言，空房的议价价格一般维持在3%左右另一家中介店的售货员告诉记者，一些急于换房的顾客可能会给出更高的价格区间。

此外，交易周期超过5个月的房屋，其实际平均交易价格与挂牌价格的差距相对较大。“海棠湾一期的一套两居室去年6月上市，直到去年11月中旬才出售。成交价比挂牌价格低15万元。”此人告诉记者。

值得注意的是，通州区出现了交易价格高于挂牌价格的倒挂现象。“今年1月初，华业东方玫瑰社区(Huaye Oriental Rose Community)有一套两居室的房子上市，总售价为193万元人民币，于月底售出。总成交价为194万元，比挂牌价格高出1万元。”根据上述消息来源，虽然这样的交易并不多，但它们已经出现在通州市场，表明通州地区的下降趋势有缩小的迹象。

事实上，根据我爱我家提供的数据，2015年第一个月，各区县的交易价格略有下降，但通州和大兴的二手房交易价格有所上升，这两个地区只需要住房集群。

“总体而言，自去年12月以来，北京二手房市场有所回升，但此次复苏相对稳定，成交量有所反弹，平均交易价格没有大幅上涨。”张旭对《证券日报》记者直言不讳地表示，上周房价上涨实际上是受结构性因素影响，而一些地区的二手房价格仍在下降。

假期过后，二手房地产市场可能会略有回升

事实上，自去年以来，北京的二手房市场一直受到重创并持续低迷。根据中原地产的监测数据，2014年前10个月，二手住宅网数量一直徘徊在1万套以下，9月份才超过9000套；2013年全年，9个月内有1万多套网上签约，甚至单个月内最高的网上签约数量也高达4.3万多套。

然而，自2014年11月以来，二手房市场已经复苏。今年1月，近13000套的成交量可以实现，这意味着北京二手房市场保持了小幅稳定的回升态势，呈现“首尾相接”的格局。

从二手房交易价格来看，进入2014年9月后，二手房平均交易价格明显收窄，大部分地区已经停止下跌。2014年10月，北京二手房平均成交价格为2.9万元/平方米，比上个月上涨1%；11月，价格再次小幅上涨，平均成交价格达到29600元/平方米；12月份的平均成交价格达到30100元/平方米。

据连锁房地产市场研究部向《证券报》记者提供的最新数据，截至2月14日，北京全年二手房成交18922套，其中2015年1月，北京二手房成交12738套，平均成交价格为34272元/平方米。空房议价时间为2月1日至14日，成交额为6184套，平均成交价为34383元/平方米，空房议价价格为3.2%。

在这方面，许多业内人士认为，政策调整加速了购房者进入市场，导致二手房市场活跃。从连锁地产监测的一组数据可以看出，北京公积金贷款额度提高到120万元，刺激了二手房市场有效需求的释放。

根据对连锁房地产的监测，自1月份以来，90平方米以下的房屋交易比例已经连续四周上升。截至1月第四周，90平方米以下住房交易比例较上周增长1.7%；公积金贷款占2015年1月90平方米以下售房的31.4%，比2014年12月增长9.8%，公积金贷款占比也比2014年12月增长7.5%。

2月4日，央行下调RRR利率后，将进一步刺激楼市成交量。事实上，从宏观角度来看，一线城市的二手房市场一直相对活跃。

根据上海易居房地产研究所的监测数据，一线城市的新房交易量环比下降36%，而二手房交易量环比仅下降8%，这也可以证明新房交易量的明显下降是由于供应急剧萎缩，而不是需求再次恶化。从目前的二手房价格指数来看，北京和深圳在1月份都出现了小幅上涨。

对此，上海易居房地产研究所研究员姚拉表示，春节后楼市有望回升，房价仍将小幅上涨。

米德兰房地产国家研究中心也认为，优惠政策将有利于银行贷款和抵押贷款的增加。预计春节后市场将在3月份回升。