“京津冀一体化”下的保定楼市：疯狂与理性交织

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5月24日，华北平原酷热难耐，烈日炎炎。从高速火车站到东三环，空旷的道路两旁到处都是塔式起重机和密集的建筑，这改写了这个河北中部小镇的面貌。

这里是一个以烧驴肉闻名的城市。清朝直隶总督掌管保定。

一年前的三月，在京津冀一体化理念的推动下，保定最初被指定为北京政治副中心的民间传言不胫而走。尽管官方很快予以否认，但一夜之间，原本平静的保定楼市开始像喝兴奋剂一样骚动起来——投资者入市，房价飙升，谣言引发的楼市狂潮席卷而来，这几乎让保定成为中国三、四线城市楼市的一个独特模式。

自2015年以来，房地产市场进入深度调整期。《中国商报》记者再次来到保定，发现今天的保定楼市与一年前的疯狂大不相同。

热浪退去后，

5月24日周日，在距离保定东站7公里的龙脊台及其东湖附近的地产，售楼处沙盘周围的谈判桌上几乎坐满了人，许多买家带着孩子和全家外出。

“还有5套，早上卖了4套。现在只有一套了。”该物业的物业顾问林晃(化名)告诉《中国商报》记者，该物业的公寓面积在80至120平方米之间。3月份开盘时，该项目的平均价格是每平方米6300元，现在的价格是7100元左右。虽然价格在当地偏高，但保定师专新校区就在附近规划中，所以拆迁速度比较快。目前，只剩下最后一套80多平方米的两居室公寓。

“我又来了。”就在林晃向记者介绍价格的时候，两名穿着骑车衣服的中年男子走了进来。其中，刘胜军(化名)告诉记者，他来自徐水区(原徐水县)，为了方便孩子上学，他想买一套约100平方米的三居室小公寓。但是，因为社区里剩下的房子不多了，他也考虑从刚买房子的业主那里买二手房。据他介绍，二手房价格接近每平方米7000元，接近新房价格，略低于新房价格。

虽然来此看房的人更多，但与去年3月的热闹场面相比，保定的楼市已经降温了很多。

去年3月25日，在同一个销售部门，同一个开发商龙之台在同一地区的二期产品当时正在销售，包括办公楼和精装小公寓，面积从36平方米到57平方米，拥有40年的产权，平均价格在7000元/平方米左右。

当时“分中心”的谣言还在流传，一位房产顾问向记者透露，那个周末买房的人很多，“好像这些房子不花钱”，很多投资者选择小户型全买，很多客户来自北京、天津、唐山等地，还有山东。

据当时的物业顾问说，项目中有两栋楼，周末售出了100多套房。她周末总共卖出了17栋房子。按照千分之几的增幅，她当月的工资已经超过了2万元。

“去年，保定的房地产市场太疯狂、太不合理了。据传，每个人都开始抢劫房子。”回忆一年前的情景，林晃向记者表达了深切的感受。虽然有很多客户对出售的项目进行投资，但他们变得更加理性。大多数买家都是当地人，他们看中了学区，重点是那些方便孩子上学的自住客户。

前面提到的购房者刘胜军就属于这一类型。他告诉记者，虽然徐水有好学校，但保定毕竟是市区，教育水平比徐水高。至于买房后房价是否会上涨，他说:“我真的不知道，保定有很多房子，可能不会涨，但从长远来看，我认为房价还是会涨的。”

在“京津冀一体化”政策的推动下，保定等地一些市场份额较高的房地产企业正在做大做强，龙脊戴河就是一个例子。

去年12月，龙之台和董事长魏少军通过收购获得了石开中国控股有限公司(以下简称“石开中国”、01281.hk)近四分之三的股份，并完成了要约收购。最近，石开中国更名为龙脊太和控股有限公司，并以相同的股票代码重新上市。今年5月21日，龙脊戴河正式宣布中国大陆向香港资本市场开放。

目前，公司在保定、邯郸、唐山等城市的整体市场份额约为15%至30%。上市当天，该公司的高级官员告诉媒体，该公司的投资区域已经遍布河北省的9个城市，包括20个城市。目前，战略仍是立足京津冀，深化河北。未来五年，将在京津冀地区投资1000多亿元人民币，促进新型城镇化。关于投资领域，公司高级管理层表示，龙脊台在不同城市的投资额不同，未来将围绕京津冀地区布局“重点高增长区域城市”，如保定。

根据龙之台和网站数据，2014年其营业额超过500亿元人民币。然而，一些媒体援引龙和首席财务官尹晓静的话说，截至去年年底，上市公司龙及其现金和等价物只有630万元。

投资者离开市场

今年3月以来，随着保定市房地产市场监管力度的加大，房地产企业销售更加规范，房地产价格调整趋于合理。根据保定市新浪乐居的监测数据，3月份保定市新建商品房(不含经济适用房)平均价格环比下降30元/m2，而市区新建商品房(不含经济适用房)平均价格环比下降46元/m2。本月，保定的个别建筑根据各自的项目周期选择提价，但总体趋势仍是下跌。

4月份的交易形势相当平静。根据SouFun.com的数据，4月份保定市商品房备案总数为1421套，比上个月下降12.9%。4月份，平均每天只有47栋房屋，低于3月份平均每天53栋房屋的数量。

进入传统的五月份旺季，保定楼市的需求日益活跃。然而，根据开发商的营销策略，他们对市场前景的判断趋于理性，并推出了购房优惠政策。

河北蓝秀房地产集团有限公司(以下简称“蓝秀房地产”)位于保定市客运中心接待中心，是保定市一家老牌开发商。记者看到，在大堂的沙发上，一位物业顾问正在接待顾客，而沙盘旁的一位物业顾问正在打盹。这里展示的沙盘是蓝秀地产在东三环附近开发的一个待售别墅项目，平均价格约为1万元/平方米。房产顾问文鼎(化名)告诉《中国商报》记者，目前该项目有全价折扣，如果全部购买，每平方米可降价500元。

全价折扣在保定主流房地产项目中相当普遍，不同项目的全价购买从每平方米100元降低到500元。龙脊台和上述项目的林晃告诉记者，如果该项目的产品全部购买，每平方米可减少250元。

事实上，除了全额折扣，保定房地产还采用了其他营销方式。一些房地产推出10套特价房，一些房地产与电子商务合作支付1万元以减少3万元的促销费用，还有一些正在开展新旧奖励或低首付活动。

“这种房子适合自住。如果你投资，价格将已经是10，000，并增加可能不会太大的空空间。”对于蓝秀地产正在出售的别墅项目，文鼎坦言，虽然开发商给予了优惠，但在去年提价之前，东湖附近的粗糙高层产品的价格仅为每平方米5300 ~ 5800元，现在这个项目中购买别墅的大部分人都是自用的。他认为现在投资客户越来越少了，因为投资“几乎是有意思的，如果增加太多也不会增加太多。”

当记者在接待中心采访时，两个管家一个接一个地走了进来，一个女购房者看到沙盘后问了价钱，带着孩子飞快地开走了，另一个购房者用手机拍了一张沙盘的照片。他说这栋楼是保定的一个高档住宅区，他买它是为了改善他的生活。当记者问及保定市未来的房价走势时，他回答:“至于未来的房价上涨，我觉得很难。”说罢，他摇摇头。这与去年疯狂抢劫房屋形成了鲜明对比。

针对保定楼市的特点，当地一位房地产商向记者分析，保定楼市依赖于当地的城市化进程，购房需求主要来自周边县市和农村地区的农民工。此外，保定还有一个优势，那就是大学更多，华北电力大学和河北大学都在保定，所以购房者也包括大学毕业后在保定扎根的年轻人。

“如果你想在未来的溢价，将是300至500元每平方米，不会有恶意和病态的跳跃像去年。”这位营销人员说，虽然保定以前经济水平不错，但与石家庄、唐山和秦皇岛相比，房价相对较低。后来，在京津冀一体化理念的推动下，房价上涨了，但目前的价格水平为当地居民所接受。他预测，即使保定的房地产市场回暖，它也不可能再次上涨。