房企备战“营改增”　上游行业“票难取”困境待解

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中新网6月3日电(记者方莉)历时近四年的营业税改征增值税的改革将于6月份结束。根据国务院和国家发展和改革委员会5月18日批准的《关于2015年深化经济体制改革重点任务的意见》，我们将努力全面完成“营改增”，把建设、房地产、金融、生活服务四大领域纳入“营改增”范畴。

由于房地产开发过程的复杂性，增加房地产业务一直被认为是困难的。中国经济网记者从很多房地产企业了解到，很多企业已经进行了“营改增”的前期学习和培训，很多财务部门也已经做好了相关准备。行业改革计划可能在6月份宣布。建筑业已确定税率应为11%，房地产业应为11%或6%。许多企业猜测他们更喜欢前者。

税负的增减与企业的成本结构有关

“营改增是为了减少重复征税的问题，但对企业来说，影响主要与企业的成本结构有关。”中国指数研究院相关负责人表示，在建立完整的增值链后，其扣除机制的设计对企业的税收成本有较大影响。如果建设投入大，扣款多，成本可以降低到一定程度。

房地产业的成本主要包括土地成本、建筑安装成本和财务成本。一般来说，如果企业现有产品的土地购买成本较低，企业支付的建筑安装费用比例会相对较高，相应的建筑安装费用扣除比例也会较高，这对企业有利。相比之下，建安在一些热点城市的成本相对较低，企业用它抵扣的进项税较少，甚至存在税负增加的问题。

禹州集团副总裁兼财务规划部总经理陈超对《中国经济网》记者表示:“征地是否有相应的进项抵扣，下游企业能否开征进项税票非常重要。此外，投入产出的时间比率对企业的实际成本有很大影响，如土地成本。相应的输入是允许一次性扣除还是分期扣除？如果只能一次扣除而不能分配到项目的整个销售周期，就会增加企业的实际经营成本。

一些业内人士还提到，土地投入可以随着项目开发的进展而逐步减少。"但是到底能不能做到，我还没有看到具体的声明."

“关键是在正式出台相应的条例后再看详细的条例。目前还不清楚税收负担会增加还是减少，”陈超说。“政府有关部门也提到，劳改营的改造是一次颠覆性的改造，涉及很多复杂的环节，很多细节需要在改造过程中发现和学习。”

上游企业“买票难”的困境

然而，一些房地产企业已经明确表示，“改革阵营”很可能会增加企业税收负担。新城控股集团高级副总裁欧阳杰告诉中国经济网记者，“营改增”存在两个问题，一是门票难买，二是价格上涨。

欧阳杰表示，上游建筑行业“很难拿到门票”，许多企业都不是合格的供应商。建筑企业从农民那里购买的砖块和砾石很难开具发票。“施工队拿不到增值税发票。如果人工成本不增加，就不能扣除。”

“根据住房和城乡建设部对66家建筑企业的调查结果，只有约30%的企业能够获得抵扣专用发票。”欧阳杰表示，实际情况是，大多数企业无法获得增值税发票，开发商也无法扣除，因此他们要么提价，要么降低成本，但这不太可能降低成本。"对于开发商来说，成本肯定会增加，所以价格肯定会上涨."

对于下游企业的进项税罚单，陈超只有苦笑。“按照规定，只要企业选择合理，这是没有问题的，但我担心有些企业做不到。”陈超建议“改革阵营”应该给企业一个过渡期，这有利于企业更好的适应和调整。

业内人士普遍认为，企业建设和销售的过程是复杂的，涉及到许多环节，而且每一个环节的税基和抵扣方法的投入可能会有所不同。目前，仍难以形成完整的增值税链条。此外，房地产企业的项目周期一般较长。如果营地的改革是在项目期间实施的，具体细则和实施问题也是一个难点。

行业:推动行业更加规范

中央参考研究所负责人表示，“营改增税”的主要目的是减少双重征税，实现完整的价值链，减轻企业税负。上游房地产开发存在各种税费，产品以含税价格出售给后期生产经营环节，导致后期生产环节重复征税。商品流通越多，重复征税就越严重。营改增可以有效减少重复征税的情况。

“就行业而言，我个人认为增值税是一种更为合理的税种，因为它只对整个生产过程中的增值部分征税，也就是说，在创造利润时必须承担税收负担，否则就不会承担。简单地缴纳营业税将比以前更加合理。”陈超说，“从长远来看，营改增将使该行业的税收管理更加规范。作为一家上市公司，我们希望行业更加规范。”

另一方面，房地产业务改革将给上游房地产业务带来新一轮的“清洗”。欧阳杰表示，小型供应商可能很快会被市场淘汰，并将专注于高质量的供应商；与此同时，开发商被迫只寻找总承包单位，未来分包项目将会减少，小单位将很快被淘汰。

上海(房地产)易居房地产研究所研究员严跃进表示，“改革阵营”可能会导致房企寡头垄断格局的出现。一些住房企业将由于这一政策调整而增加利润，而另一些将由于税费成本的增加而面临经营困难。

业内人士认为，对于增加成本的企业，应加强内部控制，促进内部分工和细化，达到合理扣税的目的。同时，企业应适当调整成本结构，实现有效的财务管理，减轻税收负担。