楼市因城施策势在必然

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自今年第二季度以来，中国房地产市场发生了一些变化。这主要是由于自去年以来第一次贷款确认标准的调整、利率下调和RRR降息，这些都释放了一些急需和改善的需求。多次降息等因素也导致存款和资金转移，并间接向房地产市场注入了更多资金。然而，不同的城市有不同的规模、功能定位和人口结构，房地产市场的发展轨迹也不同。相关措施需要因地制宜，按市实施，分类规范，才能收到实效。

根据国家统计局最近公布的70个大中城市住宅销售价格变化情况，4月份新建商品住宅价格从12个上升到18个，而平面城市从8个下降到4个，下降城市从50个下降到48个。深圳以1.8%的增幅位居第一，北京以0.8%的增幅位居第二，上海和广州分别增长0.7%和0.4%。与此同时，二手房价格环比上涨的城市从12个增加到28个，房价持平的城市从10个减少到8个，房价下跌的城市从48个减少到34个。深圳以2.4%的增幅位居第一，北京以2.1%的增幅位居第二，上海和广州分别以0.6%和1.1%的增幅位居第一。

从数据可以看出，今年第二季度以来，中国房地产市场出现了一些变化。具体来说，房价上涨的城市越来越多，大多数房价下跌的城市都在萎缩；不同城市的房地产市场明显分化，有的价格明显上涨，有的价格仍在下跌，跌幅仍然很大；与二、三线城市的分化形成鲜明对比的是，在物价上涨的基础上，北京、深圳等一线城市总体呈上升趋势，个别城市的高增长率引起了广泛关注。

房地产市场的变化有两个主要原因。一是去年以来，国家有关部门采取了调整首笔贷款认定标准、降息降准等监管措施，大部分城市相继出台了放松贷款、限购等政策，释放了一些急需改善的需求，在一定程度上为投资性购房提供了机遇。其次，受多次降息等因素影响，存款和资金流动，间接向房地产市场注入更多资金。

由于不同城市的规模、功能定位和人口结构不同，房地产市场的发展轨迹也不同。

一线城市的房地产市场停止下跌、反弹，甚至上涨过快。有人担心一线城市房价已经偏高，如果继续过快上涨，将推高居民生活成本，导致城市吸引力下降、人才流失，也将影响当地居民住房条件和生活水平的改善。例如，在深圳，非注册人口占常住人口的近70%，自有住房水平只有30%左右，约70%的常住人口租房。这说明深圳的潜在住房需求是巨大的，也说明很多有住房需求的人因为房价高而买不起房。如果房价继续上涨，许多人会再次看房子。

为了保证刚性需求和改善需求，有关部门和一些地方采取了调整二手房贷款标准、降低公积金贷款利率和门槛等措施。但是，我们必须看到，相关措施需要因地制宜，因地制宜，分类监管，才能收到实效。对于一线城市和一些房价上涨过快的城市，我们应该在降低贷款利率等措施降低购房成本的基础上，维持限购政策。如果有必要，我们可以采取更有效的措施来抑制投机性投资购买，防止不合理和过度的房价。在商品房大量积压的二三线城市，即使取消限购，放开投资购房，房地产投机者也很难接手。因此，应该允许这些城市的房价适度下降，应该用薄利多销的思想消化存量，应该减轻资金压力。

从长远来看，无论是保持房地产业的健康发展，改善居住条件和生活水平，还是适应新的经济常态，都必须通过经济结构调整、转型升级，改变对房地产业和土地财政的过度依赖，并长期坚持和突出住宅的住宅属性，使房价能够回归其价值。同时，要改革收入分配制度，适度提高居民收入在国内生产总值分配中的比重，努力缩小收入差距。