芜湖楼市库存压顶：万科等一线房企不惜“贴身肉搏”

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芜湖房地产市场严重供过于求。近年来，在优惠政策和新型城镇化等有利因素的推动下，大批住宅企业涌入人口仅100多万的芜湖市场。

“全新的建筑之王，平均价格为3688元/平方米，拥有八个成熟的系统。”“总价格从450，000开始，节省3，000减去20，000，为您定制更美好的生活。”

在这个位于安徽省东南部的三线城市，房地产促销广告随处可见。这就是芜湖，它是著名的江东市和著名的吴楚地区。

2007年，一线城市房价接连下跌，房地产市场进入调整期。在优惠政策和新型城镇化等有利因素的推动下，大量住宅企业涌入人口仅100多万的芜湖市场。

2015年5月底，《中国商报》记者实地走访芜湖，发现房地产市场严重供过于求。当地公共汽车、市场步行街甚至出租车都被房地产广告占据。当你出去打车的时候，你只需要报出大楼的名字，出租车司机就可以很快识别出具体的位置。

一线房企深陷泥潭

5月21日下午，临近下班的时候，《中国商报》记者在芜湖市政府旁边的“昭通大观园”小区注意到，10分钟内只有6人和3辆私家车从小区门口出来。记者观察到，该社区的入住率不超过50%。据当地人说，这是这个地区最受欢迎的社区之一。

沿着芜湖鹤庆路往南走，另一栋楼甚至没有警卫。记者步行不到半个小时，只有一辆出租车经过。

“如果你晚上想在这里打车，你必须喊上帝保佑。”当地一名出租车司机告诉记者，“这里晚上基本上没有人。”

晚上8点，记者注意到这里的楼盘采光率不到30%，外面几乎没有人，周围很安静。

“芜湖市政府周围有很大一片滞销区。政府以前希望成为一个政府区，但过去买房的人不多。”业内人士肖华(化名)告诉记者。

房地产开发商几乎是“势均力敌”，竞争异常激烈。即使销售价格降低，新网站仍然面临无法销售的困境。有很多知名开发商，如万科(000002.sz)、恒大地产(03333.hk)、世茂地产(03333.hk)和碧桂园(02007.hk)。

万科集团开发的“万科城市”项目销售缓慢。据当地房地产信息网站芜湖365房地产在线报道，自去年以来，共有158套公寓已经开业，38套已经售出，拆迁率为24%。

“这个万科城市是一个万科项目销售业绩非常差的项目。即便如此，万科城在这方面的销售还是不错的。”当地业内人士告诉记者。当地出租车司机也告诉记者，万科城是这个寒冷地区的热门建筑。

然而，恒大地产开发的“恒大华府”并不尽如人意。

根据芜湖365网上房产的数据，恒大在当地开盘的15个项目中，有4个项目尚未售出，而自去年以来开盘的90个项目中，只有22个项目售出。

当地一些业内人士告诉记者，由于恒大华府的精装修不适合当地需求，当地人不喜欢精装修房。

竞争是激烈的

根据SouFun.com的数据，芜湖主城的四个区(镜湖区、姜戈区、开发区和九江区)共有119处房产待售。

高库存给营销人员带来了很大压力。“晚上10点，绿地项目的销售人员给我发了传单。他们挨家挨户地开发客户，没有放弃一些资源。”当地居民告诉记者。

当压力最大的时候，这里的房地产营销总是睡不着觉，天天加班。“去年年底，为了赶演出，我们拼命卖房子，但幸运的是我们度过了最困难的时期。”一位负责房地产营销的人士告诉记者。

根据官方数据，芜湖的住宅净化周期约为16个月，这被当地行业解读为非常不健康。“我们预测，这将是大约18个月，如果是在闽江区，这一分区周期可能是几年。”内部人士指出。

甚至位于市中心的房地产也承受着巨大的压力。一个楼盘的销售价格是7500元/平方米，但记者走进这个楼盘时发现有各种优惠活动。

“以前我们在五一节有促销活动，现在你也可以参加这个活动。我们可以通过商业贷款直接降低每平方米700元，这几乎是每平方米6500元。”这位房地产销售顾问还告诉记者，除了市中心的房子外，芜湖在郊区的受欢迎程度较低，但即使在市中心，许多房子都无人居住。他解释说，因为“许多芜湖人在北京和上海工作很努力，他们买了一套房子来支持未来的老年人。”

芜湖世茂滨江一期世茂房产均价为8000元/平方米，二期均价为7500元/平方米。“芜湖的同质化产品太多了，沿江有15处楼盘，竞争太激烈了。”芜湖世茂房地产营销经理鲍峰坦率地告诉记者。

知情人士告诉记者，苏宁地产甚至将其部分土地归还给了政府。

无序扩张？

“2007年，芜湖市住宅市场平均价格为7000元/平方米，今年平均价格为5300元/平方米。”绿地集团安徽房地产部闽江区域公司总经理姚晓刚告诉记者:“这个城市房价下跌有两个因素。一个原因是市中心的房价在下降，另一个原因是芜湖的分割面积仍在扩大，郊区的房价正在下降。整个芜湖的平均价格。”

据嘉里数据，2014年芜湖市商品房交易面积同比下降92.57%，商品房交易数量同比下降93.08%，交易金额同比下降92.48%。

“从2007年到2010年，政府释放了太多土地。在此期间，许多大型住宅企业也加入了芜湖市场，竞争突然变得激烈起来。”姚小刚认为。

鲍峰指出，在政府拆除棚户区之前，所有被拆迁户都得到了安置房，大量安置房的出现也冲击了商品房市场，根本没有放开。

为了促进商品房市场的发展，芜湖市政府在2012年初出台了一项新政策，给予购房者现金补贴。

同时，自去年起，芜湖市实行土地限量供应，大学本科以上毕业生或技师以上及中级以上专业技术职务人才的购房补贴标准为房产税和安置补贴总额2万元。

此外，今年5月，芜湖市政府发布了《关于贯彻国家促进房地产市场健康发展政策的若干意见》，要求财政部门对首套普通住房实行首付比例30%、利率下限30%的优惠政策。对于拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为了改善其生活条件，财政部门应再次申请贷款购买普通商品房。全面落实将第二套房首付比例降至40%的金融政策。

“市场也有前景。未来，芜湖房地产市场将逐步走出低谷。今年，高铁也将通车，芜湖的交通将更加便利。这座城市值得期待。”姚小刚说道。