楼市回暖态势尚需进一步观察

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中国指数研究院(China Index Academy)发布的数据显示，今年5月，全国100个城市新建商品房均价环比上涨，一线城市住宅交易活跃，部分城市住宅交易价格环比上涨，显示出房地产市场明显复苏的迹象。然而，现在判断房地产市场已经走上上升通道还为时过早。

目前，中国房地产市场的存量仍然很高，而且还在增加，高房价和开发商拒绝降价对潜在需求也有明显的抑制作用。随着市场需求在短期内的集中释放，政策刺激效果的持续性是不确定的。因此，需要进一步观察，以确定房地产市场是否正在复苏。

目前住房成交量的激增是长期需求积累和政策刺激之间冲突的结果。2014年，全国商品房销售面积同比下降9.1%。当年，北京商品住宅销售面积下降16.3%，上海新建住宅销售面积下降12.5%。应该注意的是，房地产市场的自发调整并没有挤出真正的市场需求。只是市场上强烈的观望情绪在一定程度上延长了住房需求的积累和释放时间。今年以来，在稳定住房消费政策的指导下，国家出台了一系列政策组合措施，积极鼓励改善住房需求和刚性住房需求进入市场，刺激短期内长期积累的市场需求集中释放。从政策效应来看，在3月30日房地产市场新政出台后的两个月里，许多一线和二线城市的住宅成交量环比大幅增长。

房地产市场复苏的可持续性仍存在不确定性。人口的转折点、家庭财富配置结构的优化、住房需求收入中心的下移和股市的持续大幅上涨，决定了中国的住房投资正逐渐失去价值。尽管住宅交易量在短期内大幅上升，但政策效应的持续性存在很大的不确定性。

首先，住宅库存继续增加。截至2015年4月底，中国商品房销售面积继续上升至6.57亿平方米。2015年1-4月，全国住宅建筑面积为41.85亿平方米，同比增长3.2%，表明未来住宅总供应量将继续增加。

第二，存量房供应增加。目前，本地物业市场复苏的一个显著特征是二手房交易量大幅增加。根据该机构的估计，5月份，除了经济适用房和自住房，北京总共售出了6064套新商品房，而网上签约的二手房数量达到了16627套。虽然二手房交易活跃主要是受到缩短营业税免税期的优惠政策的推动，但在一定程度上也反映了现有住房上市意愿的显著增强。这种趋势变化不仅增加了房地产总供给的不确定性，也对新建商品房的去库存化产生了巨大影响。

第三，当前房价水平对潜在需求的抑制仍然明显。随着我国住房需求收入中心的下移，潜在市场需求对房价的满意度呈现下降趋势。中低收入人群有限的购买力释放对房价变化高度敏感。特别是在宏观经济低迷的背景下，这些人的收入增长前景普遍不乐观，客观上需要相对低价的住房来支撑他们。然而，在房地产市场短期复苏的过程中，一些房地产开发企业提高了项目销售价格，而存量房屋所有者提高了销售价格，这将抑制潜在需求向购买力需求的转化。这些情况表明，房地产市场短期升温趋势的确立需要进一步观察，房地产市场的长期运行方向仍不确定。