土地市场或定谨慎理性基调

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上周末，两个部委联合发布了一份文件。通知九项内容中有六项涉及土地相关政策，包括“坚持分类指导、因地制宜”的一系列政策，如合理安排住房及其土地供应规模、促进土地结构调整、加强住宅用地供应管理等，可能会推动一季度一直疲软的土地市场。

业内人士指出，随着通知内容的进一步深化，近几年来，在北上归线的土地拍卖市场上，拿地难的局面将会改变，大型房企拿到第一线的土地将会更加理性，土地市场将迎来一个转折点。

根据当地政策进行采购

国土资源部、住房和城乡建设部联合发布了《关于优化2015年住房和土地供应结构促进房地产市场稳定健康发展的通知》(以下简称《通知》)，这是2008年后中央政府首次提出房地产市场促进政策。

值得注意的是，本通知九项内容中有六项与土地相关政策有关。新举人房地产研究所市场总监丁表示，今年，稳定房地产市场、缓解经济增长压力已成为当务之急。两个部委的政策重点应着眼于当前的市场形势，如合理安排住房及其土地供应规模，以减少库存，稳定住房消费；合理安排住房供应结构，以支持改善住房购买的需求。显然，这项政策是今年政府工作报告内容的进一步落实和延续。每项政策都体现了“坚持分类指导，因地制宜”的既定方针。

克里克研究中心研究员杨克威表示，《通知》以“去库存化”为主要原则方向，提出了新的政策和具体措施，从多方面调整供需矛盾，表明管理层正视了国内房地产市场供给失控的问题。从短期来看，这可能会损害土地财政，减缓城市化进程，但与可能的经济连锁反应相比，提前调整实际上有利于房地产市场的健康发展。

国家转移收入预算已经缩水

最新数据显示，土地金融正面临下行压力。财政部最近公布了1-2月份的财政收支情况。数据显示，由于房地产市场的调整，国有土地使用权出让收入为4553亿元，同比减少2579亿元，降幅为36.2%。

2015年，土地销售收入可能下降。根据《财政部关于2014年中央和地方预算执行情况的报告》和《2015年中央和地方预算草案》，2015年国有土地使用权出让收入为39452亿元，下降4.7%。

瑞银证券分析师认为，土地市场开局不利，如果这种情况持续下去，地方政府收入将受到很大影响。除了一线城市的土地之外，整个开发商还有大量的土地，预计2015年中国整个土地市场仍将难以恢复。然而，随着货币政策的不断放松，如果住房市场继续上涨，土地市场有望回升。

同一个政策咨询研究部门的分析师徐志静指出，土地租赁的萎缩与供应减少密切相关。2月份，北方四个一线城市广州和深圳推出了11块总面积为43.29万平方米的住宅用地，供应面积环比下降75%。自去年4月以来，一线城市的宅基地供应已连续11个月出现同比下降的迹象。

审评委研究中心研究员马则更为乐观:“上半年土地市场交易规模有望反弹。”他说，由于行业的季节性影响，中国大多数城市的土地交易在2月份继续逐月收窄。即使在北方一线城市广州和深圳，也只有上海(房地产)环比略有上升，而北京(房地产)、广州(房地产)和深圳(房地产)均大幅下降。然而，政策环境方面有好消息。与此同时，央行的RRR降息给房地产市场带来了更多的资本注入。随着3月份上海、合肥(房地产)和武汉(房地产)等重点城市土地供应量的逐步增加，土地市场将进一步回暖。

一线地价回归理性

年初以来，全国土地市场成交量持续低迷，同时，与去年土地市场平均地价水平相比，业内人士表示，土地市场表现可能有更深层次的原因。

丁祖昱表示，2014年是中国房地产的转折点，不仅是产品的转折点，也是土地市场的转折点。除了北方的四个一线城市，广州和深圳，土地依然坚挺，二、三线城市的土地供过于求，价格开始下跌。从今年北京和上海的宅基地拍卖来看，房地产企业更加谨慎和理性对市场是一件好事。

“过去几年，在北京和深圳的土地拍卖市场，很难拿到土地，甚至更难拿到土地。为了大规模进入一线城市，每个人在土地市场都太激进了，为了得到土地付出了很高的代价，结果拿了之后就没钱赚了。2014年的整体市场表现也说明了这一点。大型房地产企业不赚钱是很常见的。今后，企业将更加理性地处理规模与利润的关系，开始重视利润。”丁祖昱指出。

雅豪研究院副总经理任启新表示，去年整体楼市相对平稳，但地价始终居高不下，导致开发商对今年的土地市场缺乏活力。与此同时，为了避免冷遇地块，国土部门也放慢了推地的步伐。从一季度住宅用地的成交价格来看，一线城市的核心区域仍然备受关注，但受欢迎程度远低于去年同期。

丁认为，新的土地政策将成为未来楼市调控的风向标，未来将出台更多政策，总体趋势明显将继续宽松。尤其是一线城市，2015年的政策环境应该是乐观的，土地市场表现是可以预期的。

上海土地拍卖费率下调

今年3月，上海的土地市场明显回暖。根据同一个政策咨询研究部门提供的数据，自2015年以来，上海土地市场成交量一直呈下降趋势。截至3月29日，上海土地市场成交额为43.89万平方米，比上个月下降56%，比上年下降74%。土地出让金达到172亿元，同比增长31%，环比增长130%。然而，数据也显示，3月份售出的15块土地的平均溢价仅为8.62%。

3月中旬，枪击发生在闸北区市北高科技园区10-03栋(古坝600604)。由于该地块与去年方兴拿下的大宁王迪地块相邻，大宁325小区的住宅用地创下了101亿元的上海单价纪录，单价为47609元/平方米，整体提升了大宁板块的房价。因此，此次拍卖能否创造出更高的底价成为业内关注的焦点。然而，最终只有保利资本财团、华润法华财团和闸北区的一家国有企业进入了竞标过程。

最终，经过493轮竞标，华润法华财团以70.52亿元击败保利资本和闸北区的国有企业，赢得闸北区市北高科技园区10-03地块，相当于每平方米34871元的底价和16.2%的溢价。

易居首席执行官丁祖昱表示，闸北宅基地拍卖相对冷清，价格相对合理，表明土地市场已开始出现全面拐点。

此前，上海浦东发展银行(60万股)以59.14亿元的底价中标世博绿谷地块，该地块是世博公园A座的核心。3月26日，杨浦区平凉社区0215-03地块也被上海环江投资发展有限公司和上海杨浦滨江投资发展有限公司以5.9905亿元的底价出售，相当于每平方米14720元的底价。上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，与平凉街以前的商业地块相比，此次招标的底价低于以前的地块。