全国政协委员张泓铭:如何应对房地产市场新常态？

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从2013年冬天到2014年春天，人们普遍认为房地产市场将在2014年崩溃。" 2014年房地产市场疲软，但远未达到崩溃的地步."那么2015年房地产市场会发生什么呢？人们如何回应？房企如何应对？全国政协委员、住房和城乡建设部专家委员会委员张鸿铭在接受新华网专访时阐述了自己的观点。

新常态:速度增长放缓

“国民经济进入新常态，房地产市场进入新常态。”张鸿铭委员说，原因是工业的发展是由国民经济决定的，国民经济正处于中低速发展阶段，房地产业也是如此，这将是一个大趋势，一个历史趋势。

房地产市场新常态有两个特点。首先，各项指标的绝对值仍在增长；其次，增长率已经下降。新意味着与过去相比，正常意味着一个很长的历史时期。

我们应该如何面对房地产市场的新常态？张鸿铭委员提出了五点建议:第一，在指导思想上，要有好的态度，说话要稳，不要只强调持续增长，盲目乐观。我们不能片面强调速度下降而盲目悲观。其次，在行动策略上，要注意市场的自动调整，使市场能够充分反映其趋势方向。第三，要注意两个指标，即房地产销售量和价格指数。销售额下降不是问题。关键在于价格指数。只要价格指数相对稳定，房地产市场的风险就会降低。第四，鼓励自用和自住，鼓励首次置业，比如可以降低首次置业的贷款利息和减税。

第五，我们应该有一个安全底线意识。尤其是二三线城市的房地产“泡沫”可能会被打破，但一般来说，它不会导致整个房地产市场风险的快速释放，但这种(被打破的)可能性并非不存在。从三个角度考虑:大量的城市会倒塌吗？价格下降得太快了吗？价格降得太多了吗？如果这三个方面同时出现，那么国家风险就会到来，有必要启动救助计划。

战略判断:坚持还是放弃

当前的降息是救市吗？委员张鸿铭说:降息是稳定国民经济的一种手段。目前，小微企业融资难的问题还没有得到解决。降低RRR和降息是为了降低企业的融资成本，而不是简单地瞄准房地产市场。当然，这是对房地产市场有利的政策。

目前，房地产统一登记制度对房地产市场影响不大。对此，张玉明分析说，不动产登记制度是国家承认并受法律保护的不动产的个人财产权；过去，登记分散在全国各地，国家无法统一管理。国家需要获得完整的信息，同时，为了保护人们的房地产权益，还有一些衍生的功能。第一是准备财产税，第二是帮助个人调整财产结构，第二是政治上的积极。

羊年伊始，土地价格就在上涨。至于地价高的原因，张鸿铭专员认为“地价上涨导致房价上涨”的观点是片面的。从经济学的角度来看，地价是由未来的房价决定的。原因是，房地产开发商在购买土地时会判断未来房价会有多高，然后再取相应的地价。

超过1亿的房企和中小房企应该如何应对房地产新常态？张鸿铭专员思索了一会儿，回答说:“房地产市场是新常态，所以行业也应该是新常态。然而，行业新常态包括两个方向，一个是坚持，另一个是退出。相对而言，中小企业缺乏竞争优势并迫使其逐渐退出是一种客观趋势。中小企业可以投靠大型住房企业，联合起来组建大公司。除此之外，你只能离开这个行业。对于大型房地产企业来说，有必要进行跨国经营，寻找投资回报率高于房地产的行业。”

房地产市场新常态将使房地产投资回报率回到6%的中值，这也促使房地产企业投资互联网金融和电子商务等其他领域。不过，张鸿铭专员强调，投资回报应该高于房地产，至少等于，否则跨境将失去其意义。(记者孙)

张鸿铭:

中国人民政治协商会议第11-12届全国委员会委员

住房和城乡发展部专家委员会成员

上海市人民政府原参事

上海社会科学院研究员