“消费”时代：房地产业的真正“大拐点”

本篇文章2584字，读完约6分钟

政府工作报告围绕“消费”主题强调“促进房地产市场稳定健康发展”，这意味着在“让市场在资源配置中发挥决定性作用”的思维框架下，中国房地产市场将进入从投机性投资到消费的质的转变，逐步成为改善全体居民生活条件的市场。这表明房地产的“软着陆”已经不远了，房地产市场的“崩溃论”可以被搁置了。但“稳定住房消费”并不意味着“保持稳定和高房价”。当房地产“软着陆”与中国经济转型升级时会“软着陆”密切相关。

在今年的政府工作报告中，李克强总理再次提出“促进房地产市场稳定健康发展”。在“经济下行压力仍在加大，发展深层次矛盾突出，今年面临的困难可能比去年更大”的背景下，强调“继续推进科技、教育、文化、医药卫生、养老保险、事业单位、住房公积金等领域的改革”。它还要求“加快老年家政的健康消费，扩大信息消费，改善旅游和休闲消费，促进绿色消费，稳定住房消费，扩大教育、文化和体育”与其他充满“正能量”的词语相比，住房消费使用中性词“稳定”。

在这方面，代表和委员会成员正在竞争，一些人建议取消购买限制。北京市常务副市长李诗祥立即表示，北京购房限制不会取消，这是永恒的；专家、学者和市场参与者通常会以有利的方式看待它。然而，一些代表提醒说，稳定住房消费并不等于保持高房价。那么，我们应该如何判断今年房地产市场的趋势呢？

事实上，基于房地产在中国经济结构中的特殊地位，自去年以来，稳定的住房消费体现在放宽购房限制、放宽抵押贷款、央行的新政策、降息和降低标准。所有这些政策都被认为是回归市场化。今年，持续的政策效益是显而易见的，但思路将继续集中在“让市场在资源配置中发挥决定性作用”。楼市最大的共同点是"稳定"，但"坚持分类指导"，一些地区的住房消费将基本上市场化；同时，这意味着房地产市场将继续分化。即使一些地方政府最大限度地实施“存量住房转公租房和安置房”的政策，一些三、四线城市的房地产市场也不一定稳定上行，也不排除稳定下行的可能。

针对政府工作报告中的“住房消费”，中国社会科学院财政研究所研究员易宪容问:住房消费是中国大多数居民消费中最重要的内容，但在国家统计局目前的报告中，住房从来都不是消费，而是投资。如果是这样，住房消费如何才能稳定？事实上，国家统计局规定，住房消费是指当住房用于居民居住时的租赁，其租金包含在承租人的消费支出中；自住的，按照相应的市场价格，以虚拟租金的形式计入房屋所有者的最终消费。换句话说，住房消费仅指居民支付的租金。这导致了两个问题:第一，由于中国住房供应的复杂现实，住房租赁市场仍然不发达，使得真实的租金数据难以统计或统计扭曲；其次，由于买房是一种投资，而不是最终消费，中国房地产市场长期以来一直被异化为投资市场。

根据国际惯例，能源、汽车贷款、休闲娱乐、宠物、运动器材、俱乐部会员卡、私人交通等。都包含在cpi权重中。例如，在美国，住房消费约占cpi权重的30%，包括房租、生活费、住房保险和自有住房的虚拟租金。然而，中国cpi的编制并没有充分反映教育、医疗和住房的消费情况，因为它是计划经济的光辉遗迹。今年的政府工作报告没有单独讨论房地产问题，而是与其他五大消费并列，并将其纳入“深化改革开放”、“协调推进经济稳定增长和结构优化”、“加大城市棚户区和城乡危房改造力度”的范畴。这就要求我们抛弃传统观念，用国际惯例思维来看待“住房消费”的概念和“稳定”政策的价值诉求。

住房经久耐用，有升值的可能。在国际上，房屋销售属于投资范畴，而非消费范畴。因此，我们不得不承认，尽管住房交易对住房消费有贡献，“住房消费”毕竟不等于“住房交易”。也就是说，为了稳定住房消费，政府将注意住房的合理消费结构，这并不意味着盲目追求住房交易，也不会盲目鼓励投资投机购买。因此，后续相关政策的方向也可能是关注消费而非交易。房地产市场的“崩溃理论”可以被搁置，但“稳定的住房消费”并不意味着“保持稳定和高房价”。

围绕“消费”这一主题，强调“促进房地产市场稳定健康发展”，意味着在“让市场在资源配置中发挥决定性作用”的思维框架下，中国房地产市场将进入由投机性投资向消费主导的质的转变，逐步成为改善全体居民生活条件的市场。笔者认为，房地产市场的主题已经转变为“消费”，这反映了政府工作报告对房地产态度的真正“大拐点”，表明房地产“软着陆”已经不远了。当房地产“软着陆”与中国经济转型升级的“软着陆”密切相关时。在“新常态”的双重“软着陆”下，只有20%的开发商最终会生存下来，这不是危言耸听。

对于中国经济转型升级的软着陆，政府工作报告通过“互联网+”、“制造商”、“双引擎”和“中国制造2025”等新词传达了新的管理理念。当然，这需要一个过程。虽然经济放缓被用于空的结构调整，但对经济下滑的容忍度有所提高，今年的gdp增长目标降低到7%，但考虑到“稳定增长也是为了保护就业”和房地产的支柱产业效应，这将增加信贷、金融和税收水平稳定增长的驱动力，进而有利于房地产市场的政策。一些地方政府也有可能在“分类指导”、“地方政策”、“支持居民自谋职业和改善住房需求”的旗帜下推出“强刺激”政策。

3月1日正式实施的《房地产登记暂行条例》，也将为房地产市场的软着陆奠定坚实的基础。根据规划，房地产登记将于2017年全面运行，2018年完成，登记机构、登记账簿、登记依据和登记信息平台将在全国范围内实现“四个统一”。在这次会议上，发言人傅莹明确表示，“总体目标是在2020年前全面落实税收法定原则。”然后，随着房地产统一登记的全面实施的进展，房产税的引入将可能在2020年左右。如果经济转型升级顺利，房产税出台，中国房地产市场将真正进入“新常态”，回归消费主导型住房市场，走上健康发展轨道。

事实上，尚未落地的房产税已经悄然改变了中国人的思维。自去年12月以来，一些城市的二手房数量大幅增加。不管反腐官员出售房地产的情况如何，在此期间，资本将引发风暴，尤其是在炎热的一线城市，在这些城市，不能完全排除房价分阶段上涨甚至飙升的可能性。但即便如此，对于房企来说，这应该被视为转型升级的一个宝贵机遇，不应沉湎于昨日的梦想。只要房企能围绕“消费”努力实践，提升产业竞争力和盈利模式，强化质量和品牌，就有希望迎来又一个春天，找到属于自己的黄金时代；如果你还想快速赚钱，盲目扩张土地，你注定会被淘汰。