开发商一房两卖 武汉香榭大厦盖了20年仍未竣工

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占城大厦的左半部分有人居住，而右半部分几乎无人居住。阴阳出现在整栋楼里。本报记者徐楚云实习生吴伟社

长江商报记者李？武汉(房地产)香榭丽舍大街可能已经淡出了武汉人的视野。这座21层的建筑位于汉口解放大道，在香港路和苗栗路之间。但是，经过20多年的建设，由于资金链断裂、诉讼等问题，尚普大厦整体上还没有通过规划部门的验收，房地产无法获得两个证书。后来，出现了一个奇怪的现象，半个空被半个占领了。

为什么这座建筑20年后仍未完工？为什么未完工的建筑被占用了？近日，《长江商报》记者进行了深入调查。

资金链断裂，开发商用房子偿还债务

1993年，武汉瑞发房地产开发有限公司(以下简称瑞发)承接了武汉市香港路亚丹角区的开发，拆迁了280多名当地居民。本工程由武汉龚建第三建筑有限公司(以下简称吴健第三公司)承包。

1996年，吴健第三公司与瑞发公司签订合同，由其开发建设秋艳社区10号楼。然而，由于资金等问题，该项目时断时续，而且该建筑已有几年没有封顶了。

2001年10月，吴健第三公司向法院起诉瑞发，要求对方支付逾期工程款。同年12月，武汉市中级人民法院作出民事判决，责令瑞发支付项目资金及利息1722万元。

由于建筑竣工交付的延误，被拆迁户一直没有得到安置，瑞发要支付近10年的过渡费。为此，负债超过1亿元的瑞发公司无力偿还项目欠款。为了避免陷入恶性循环，吴健第三公司先拿出数百万元完成了建设。

2003年1月，香榭丽舍大街终于封顶，武汉市政府出面协调。该建筑的第三个单元被重新安置到仍在建造它的家庭，而第一个和第二个单元被作为商品房出售。

此时，瑞发的资金链已经完全断裂，数百家商品房不得不被拆迁还债。为了减少损失，五监山公司最终接受了“以房抵债”的债务偿还方式，并申请法院强制执行查封了瑞发的部分财产。2005年7月，双方签署了《执行和解书》，瑞发使用了中轴线3-7范围内的尚普大厦一、二层的商品房和三、十七层的8套房屋，清偿债务1722万余元。

还债的房子中途杀死了“新房主”

由于工程款纠纷，五监山公司还拖欠了几个分包商和劳务分包商的材料和工资。经瑞发同意，五监山公司向建设者支付了8套抵债房屋。

因为这栋建筑没有被接受，所以不可能获得房地产许可证。2005年8月，吴建山公司和建设单位分别与瑞发签订了《商品房买卖合同》，并在武汉市江岸区房地产管理局办理了预售合同的登记备案手续。

2006年11月，吴建升公司将两层商业用房出租给武汉红日升餐饮有限公司(以下简称红日升)。出人意料的是，次年11月，洪日升状告法院，要求五间山公司赔偿其经济损失。原来，两个月前，上海海通证券(600837，古巴)有限公司(以下简称海通证券)以该房产归其所有为由起诉红日盛，法院责令其限期腾退并承担相关费用。败诉的洪日升回到五间山公司提起赔偿诉讼。

本案经过武汉市江岸区法院一审和武汉市中级法院二审，均判决第三公司赔偿洪日升经济损失200多万元。吴健第三公司不服判决，向武汉市中级人民法院申请再审。目前，该案已被法院中止审理(人民法院在受理案件后作出判决前，因某些情况使审理在一定时间内无法继续进行，决定暂时中止审理)。

从煎锅里出来放进火里。2008年，几个住得很好的建筑商和租户突然被赶出了他们的房子。原来海通证券持有与他们相同的购买合同，声称该房屋属于该公司。

当房子被清楚地记录下来时，发生了什么？建筑商立即去房管局查询，发现原来的记录号码真的被撤销了，注册名称改为海通证券。建筑商抱怨无果，所以他们不得不与五监山公司讲道理。

开发商“一室两抵”造成了麻烦

海通证券从何而来？它在已经令人困惑的债务纠纷中扮演什么角色？

《长江商报》记者了解到，该公司与五监山公司一样，是瑞发的债权人。最初，瑞发早在1998年就与厦门(房地产)国际信托投资公司(以下简称厦门国投)签订了购买合同，并将香榭大厦的部分房屋抵押给后者。这包括2005年瑞发与吴健公司高管对账中用于清偿债务的房地产。

1999年，厦门SDIC与海通证券发生了经济纠纷。经调解，双方达成和解，厦门SDIC将这些房产支付给海通证券。

武汉市江岸区房管局的一名工作人员介绍说，武汉直到2005年才实施商品房销售合同备案的规定。因此，瑞发将这些房产出售给五间山公司时，办理了相关备案手续，但出售给厦门国投时，并未办理相关手续。2000年初产权变更后，海通证券只给房管局发了一封信，告知其已购买该房产，并要求禁止瑞发抵押该房产并将其转让给他人。

2005年6月，当海通证券获悉这些财产因五监山公司和瑞发公司的诉讼而被查封时，海通证券向法院提出异议，称有争议的财产归其所有，并要求解除查封。武汉市中级人民法院裁定解除查封。海通证券裁定该房产归其所有。

瑞发“卖一房两房”的行为被曝光。2006年12月，武汉市房屋管理局决定对其处以2万元的行政罚款。次年1月，取消了吴健第三建筑公司商品房销售合同的登记备案。

行政诉讼陷入了“拔河”

2007年12月，武建山公司向武汉市江安区法院提起行政诉讼，请求被告武汉市住房保障和管理局(原武汉市国土资源和房屋管理局)违法行为，撤销武建山公司与第三人瑞发房地产的预售合同登记。

五建三公司认为，经民事诉讼法院判决，公司与瑞发签订了《商品房买卖合同》，取得了有争议的财产，并依法办理了备案手续。然而，被告房屋委员会在不知情和缺乏事实和法律依据的情况下取消登记是非法的。

庭审中，被告房管局辩称，1998年第三人海通证券与瑞发签订了《商品房买卖合同》，购买了有争议的房屋，并致函该局，但由于当时的限制未办理备案手续。随后，法院根据海通证券的执行异议解除了对有争议房产的查封，但瑞发与五监山公司私下签订了《执行和解协议》和《商品房买卖合同》，并进行备案登记。2006年，该局接到第三方海通证券的投诉，称五监山公司和瑞发侵犯了他们的合法权益。因此，该局通过调查后，对瑞发进行了行政处罚，并取消了吴健第三公司所签合同的登记。

瑞发在法庭上承认了“一房两厅”的违法行为，并批准了房管局的注销登记。

海通证券认为瑞发和五监山公司的交易行为侵犯了自身的合法权益，因此房管局的处罚和撤销行为是合法的。

一审法院认为，瑞发“一房两厅”以欺骗手段取得了房管局的登记备案，房管局对其违法行为进行了检查、处罚和撤销，并裁定驳回五监山公司的上诉。

五监山公司不服上诉，武汉市中级人民法院二审驳回并维持原判。2011年，该案经吴建山公司上诉并被起诉方提出抗诉后，发回武汉市中级人民法院重审。

这场长达7年的诉讼仍未结束

五监山公司表示，作为本案的执行申请人，其尚未收到法院要求其终止查封房屋诉讼的民事裁定，故应视为无效。因此，该公司认为，房委会并无因执行司法协助而取消注册，而取消注册是滥用权力。

再审后，法院认为五监山公司是房屋登记的当事人之一，但房管局在未对双方进行调查、未依法告知其权利和义务的情况下，取消了双方的房屋合同登记，违反了法定程序。此外，海通证券向房管局发出的信函不具有备案登记的性质，且未在规定期限内补办，视为未备案登记。2012年9月，再审判决撤销了一审和二审判决，撤销了房管局撤销备案登记的具体行政行为。

2013年1月，五监山公司根据判决向房管局提交报告，申请撤销海通证券在香榭大厦办理的房屋所有权证，但未收到回复。同时，海通证券拒绝接受判决，申请法院再审。

2014年7月，湖北省高级法院裁定撤销再审判决，发回武汉市中级人民法院重审。

海通证券认为，该公司善意取得了本案所涉房屋所有权的登记和再转让，撤销房管局的具体行政行为将损害其合法权益。

二审法院认为，房管局注销登记确属违法，但本案的注销不影响相对人对其商品房民事权利的处分，不存在可撤销内容。2014年12月，二审判决撤销了一审和二审判决，确认房管局的行政行为违法，并驳回了吴健第三公司的其他要求。

经过7年的行政诉讼，两次再审判决都认定房管局的管理是违法的，但吴健第三公司董事长项隆才告诉《长江商报》，根本问题仍未解决。由于法院裁定房管局是非法的，它没有撤销其非法行为，因此吴健第三公司仍然不能收回有争议的财产。如果债务问题得不到解决，香榭丽舍大街的竣工仍然遥遥无期，未完成的问题也永远得不到解决。

项龙才表示，昔日辉煌的国有企业武建山公司被各种不可收回的项目资金和债务拖入了负资产，多次被迫重组。2009年被收购后，情况有所好转，但这件事还没有结束，公司随时会回到负资产。他希望正义能够公正地维护企业的合法利益，解决香榭丽舍大街的问题，并给社会一个解释。

吴健第三公司代理人、湖北泉城律师事务所律师何殷飞表示，海通证券在取得房屋所有权证后，很快就将他人转让。根据《房屋登记办法》，房屋竣工证书是房屋所有权初始登记的必备材料。香榭大厦仍在建设中，无法办理房屋所有权转移登记。因此，它的行为不是善意的行为，也不合法。因此，吴健第三公司与瑞发签订的房屋买卖合同虽然较晚，但属于合法收入。因此，根据相关法律法规，争议房屋应归公司所有。

何律师表示，由于今天的判决，五监山公司只能继续向房管局提起行政诉讼，谁也说不准什么时候会有结果，会挽回多少损失。