千亿军团扩容至7家 大型房企重组构建巨无霸成趋势

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万达万科合作后，行业内出现了两次大规模的并购:5月28日，恒大湖北公司以16.07亿元赢得武汉三江航天房地产开发有限公司67.08%的股份；6月2日晚，恒大宣布将以55亿元人民币收购中宇地产子公司重庆中宇集团92%的股份。巧合的是，碧桂园最近宣布，合作并购将是公司的扩张方向。

不仅是这些企业，还有房地产企业的重组话题，如中国交通部、招商局、保利部、SI部、中粮部等，自5月份以来再次成为市场关注的焦点。在房地产市场大规模发展时代已经结束的市场背景下，大型住宅企业通过并购打造“巨无霸”成为一种趋势。另一方面，在行业激烈竞争的时期，一些中小住宅企业失去了生存的机会。分析师认为，在行业整体调整时期，与龙头企业相比，中小房企应该相互配合“热身”。

大型住宅企业联手打造“巨无霸”

在万达和万科进行战略合作的同时，其他大型房地产企业也在酝酿强强联合或战略重组。

5月28日，恒大湖北以16.07亿元赢得武汉三江航天房地产开发有限公司67.08%的股权；6月2日晚，恒大宣布将以55亿元人民币收购中宇地产子公司重庆中宇集团92%的股份。不仅如此，另一家房地产巨头碧桂园最近宣布，合作并购将是公司未来的扩张方向。

不久前，业内有传言称，中国交通建设集团(以下简称“CCCC”)在收购绿城后，正考虑进行战略重组，整合CCCC的房地产业务。招商局地产(报价00024，咨询)也在5月17日晚发布通知，称招商局集团正在积极研究制定重大资产重组的相关计划，并打算推动整个招商局集团房地产行业的整合。据悉，保利集团旗下的保利地产(报价600048，咨询)和保利地产的整合也正在进行中。此外，改革后的房地产企业包括华侨城、中海等。最近引起资本市场极大关注的中粮集团内部改革计划也正在报批中。

据统计，2014年，销售额达到“1000亿军团”的房地产企业数量已经扩大到7家，未来“1000亿军团”房地产企业之间的竞争将会更加激烈，行业领先者的竞争也会更加激烈。例如，万科正计划在未来十年打造一个市值1万亿的平台，而恒大则寻求规模的可持续增长，力争行业领先地位。由中交、招商局、保利重组而成的“巨无霸”财团将成为这些房地产企业争夺行业领袖地位的重要筹码。

同一政策咨询研究部主任张宏伟认为，在中国城市化率接近60%的市场背景下，房地产行业的增长率呈现出下降趋势。此时，房地产行业将呈现出大规模聚集、并购频繁的特点，“大鱼吃小鱼”的并购现象和联恒的“强强联合”将成为“新常态”。

在他看来，中海地产和中国建设地产重组完成后，成功巩固和提升了其1000亿元开发商的地位；由于母公司未来的资产注入，招商地产可能成为中国最大的市值开发商；金丰投资(Quote 600606，Consulting)重组计划完成后，绿地的市值可能成为房地产行业的“老大”，这将加剧2015-2016年房地产行业的“进龙”。

“在这些品牌房地产企业重组完成之后，中国房地产市场上将会出现几家‘巨无霸’房地产企业。届时，“大的是恒大，强的永远是强的”局面的形成，最终会促使市场集中度越来越高。张宏伟表示，在房地产市场大规模增长的时期，房地产行业是盈利的，高投资回报率使得房企的利润冲动凸显，房企争夺资源是不可避免的。然而，现在房地产市场大规模发展的时代已经过去，延续原有的多平台的房屋企业规模扩张模式将导致资源的闲置、重叠和浪费，行业和企业都将进入下半年的整合和重组。

中小型住房企业出售其股份

在大型房地产企业通过“强强联合”成为巨头的同时，一些中小房地产企业的生存空空间越来越窄。事实上，在多重压力的冲击下，住宅企业资金链供不应求的问题持续恶化，导致许多中小住宅企业不得不出售股份以挽救生命换取现金流。

事实上，一些小企业已经破产。近日，台州新鸿业房地产开发有限公司因资金链断裂而宣告破产，公司被台州市政府接管。

据市场统计，截至目前，自2015年以来，在北京和上海证券交易所上市转让的房地产企业股权已超过100亿元。其中，北京产权交易所新上市的房地产企业位于苏州、昆山、三亚、沈阳等二、三、四线城市。上海证券交易所上市的房地产项目有22个，其中12个项目转让了100%的股权。值得一提的是，在上海证券交易所上市转让股份的企业中，有嘉凯诚(报价00918，咨询)和上海房地产展等知名企业。

《经济信息日报》(微博)记者注意到，长三角地区已成为房企股权转让的重灾区。上海上市的22个项目中，有15个位于长三角地区，大部分选择100%股权转让，如蚌埠恒源房地产有限公司、南京喜玛拉雅房地产有限公司、南京水清华牧房地产有限公司等。

数据显示，自2014年以来，至少有30家四川本土企业退出了房地产开发领域。过去两年活跃在成都市场的本土房地产企业——盛源地产和乌海地产，在土地市场上一直难觅踪影。

张宏伟表示，从今年上半年暴露出问题的大多数中小企业来看，融资和征地成本高已成为其经营管理中的一个主要问题。早在今年3月，由于“凯撒债务违约事件”，市场评级机构也警告称，内地小型房企可能出现债务违约，导致银行倾向于大开发商，加速了房地产市场的两极分化。

专家建议中小房企“抱团热身”

在业内人士看来，国内住宅企业两极分化的主要原因之一是资本因素。

最近，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究所组成的“中国房地产十大研究集团”发现，2014年房地产行业调控政策回归常态，市场进入调整期，房地产企业内部分化越来越明显。

2014年，在销售不佳和成本上升的双重压力下，大多数上市房地产公司的净资产收益率下降。同年，在香港上市的上海、深圳和内地房地产公司的平均净资产收益率分别降至9.17%和14.74%，平均每股收益较2013年略有下降。在负债方面，截至2014年底，沪深两市房地产上市公司的平均资产负债率为65.26%，mainland China在港上市房地产公司的平均资产负债率为70.10%，两者均同比略有上升。

市场机构cric Research Center的研究员方玲认为，随着房地产行业的日益集中和两极分化，行业内龙头企业的市场份额越来越高，同时也在不断壮大自己的实力，这正日益挤压着中小企业。为了在这样的市场环境中保持甚至增加市场份额，中小住宅企业之间加强合作就更有必要了。

从行业角度看，马太效应增强，中小房企市场份额持续萎缩。根据审评委研究机构的数据，2012年至2014年，前50家房地产企业的销售额和市场份额持续增长，行业集中度进一步提高；另一方面，中小住宅企业的市场份额进一步被挤压，生存的空进一步被压缩。

“面对2014年至2015年房地产行业的突然变化，大型住宅企业发生了跨境转型，但中小住宅企业的财务实力不足，有时甚至是绰绰有余，有限的资金难以支持企业更多发展的需求。”方玲表示，对于中小企业来说，单一的房地产开发模式可能不再适应时代的发展，而区域集团未来可能会有更多的机会。“通过多方合作，我们可以实现各企业资金的互惠互利，聚集小企业、大资金，造福大众。”

方玲还表示，对于一些发展潜力不足的房地产企业来说，与其不断分散注意力、赔钱，不如止损退出，集中精力发展主营业务，或者寻求新的业务方向，如科技、互联网、医疗等新兴产业。在寻求新的业务方向时，中小型住房企业也可以相互合作。“对于具有资源或资金优势，有兴趣继续发展房地产业务的房地产企业，虽然发展能力较弱，但也有机会通过合作开发、委托开发和资金筹集等方式与大型房地产企业进行合作。”