中国版两房日益临近

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国家住房银行已经为中国版的房利美和房地美做好了准备？

住房和城乡建设部公积金监督司司长张最近撰文指出，在中国建立全国性住房银行的条件基本成熟，改革基础充分，资金规模巨大。

张表示，目前房地产业仍是中国经济增长的主要推动力，经济的“房地产”在短期内难以逆转。建立政策性住房金融机构(或国家住房银行)是增加住房消费需求的有效措施。

据《中国商报》记者介绍，至于国家住房银行的发展模式，目前讨论主要集中在国家开发银行模式和美国的“两房”模式，后者似乎更有可能。

中国版的房利美和房地美正在逼近

在房地产市场低迷的背景下，今年3月底，监管部门放松了房地产调控政策，将第二套住房贷款的最低首付比例从60%下调至40%，并将之前的营业税免税期从5年下调至2年，以刺激房地产市场需求的复苏。

摩根士丹利华信证券宏观经济研究主管张军告诉《中国商报》记者:“这并不出人意料。目前的经济增长下滑，很大程度上是受到房地产投资的拖累，而在房地产投资下滑的背后，房地产需求持续萎缩，放松房地产调控可以被视为政府应对经济增长下滑的一项重要举措。”

张在文章中还指出，稳定房地产市场的关键是增加住房消费需求。在住房公积金制度的基础上，建立政策性住房金融机构(或国家住房银行)是增加住房消费需求的有效措施，应尽快实施。

分析师认为，房地产市场与许多行业都有关联，比如解决产能过剩和影子银行风险，这就要求住房政策方向从调节供给转向培育需求。

张在文章中建议加快住房公积金制度改革，将各地住房公积金管理中心整合到全国性的住房银行中，为缴存住房公积金的职工提供低息住房贷款，增加中低收入家庭的住房消费需求。

根据兴业证券(601377，Consulting)的研究，“住房抵押贷款证券化-国家住房银行”分阶段稳定房地产市场的政策组合已经开始浮出水面。由于我国存量房屋的持有结构不平衡，以往对住房抵押贷款的支持力度不强，通过上述模型分阶段稳定房地产市场、降低“硬着陆”风险的概率在未来几年仍然很高。

恒业基金投资总监刘玉行对《中国商报》记者表示:“以国家住房银行为载体的国家住房银行的成立，以及作为银行、保险、债券投资基金等重要投资和控股机构的“两房”住房价格的稳定，将成为加快存量住房周转的可行途径。中短期内，将向中低收入群体提供低息住房抵押贷款，以改善住房存量。

民生证券还认为，“国家住房银行”的概念意味着中国版的房利美和房地美正在日益逼近。

民生证券宏观政策研究所研究员李麒麟对《中国商报》记者表示:“国家住房银行可能有两种模式，一种是CDB模式，另一种是美国的‘两房’模式。CDB模式是指通过发行金融债券筹集资金，并直接向买家提供金融支持；“两房”模式意味着通过从商业银行购买抵押贷款和发行人民币(个人抵押贷款支持证券)来支持个人住房市场。目前，“两室”模式的可能性更高。”

将资产证券化的基础资产扩大到个人住房抵押贷款是大势所趋。从国际市场来看，美国在资产证券化和住房抵押贷款领域有着丰富的经验，这对中国的资产证券化具有深远的意义。

李麒麟认为，作为一个政策机构，如何避免政府支持机构的道德风险，需要向美国学习的不仅仅是具体的应用模式。美国的两家公司经历了一场危机，然后在金融危机中复苏，如何调整他们的策略也值得关注。

“中国住房银行与美国房利美和房地美在成立的初衷和意义，以及运营模式和风险控制管理方面都将有本质区别。中国住房银行的成立是以国家住房公积金改革为基础的。该机构的宗旨是通过信贷支持解决中低收入群体的住房需求问题。除了类似于美国房利美和房地美贷款机构的抵押贷款支持证券，它还将直接向买家提供抵押贷款服务。风险控制管理模式将由国家相关部门垂直管理，并与税收等宏观调控措施相结合，共同稳定房地产市场的正常发展。”刘玉行说。

重振银行资产

据记者了解，在经济增长下行的趋势下，国内商业银行不良贷款压力巨大。在盈利能力和流动性的约束下，银行似乎不愿意降低个人住房贷款的利率。在各种贷款中，住房贷款已成为商业银行贷款期限最长、收益率最低的资产。

兴业证券研究指出，自2014年以来，央行一直大力鼓励商业银行发放抵押贷款，但业绩不佳的核心原因是商业银行资产负债期限错配日益严重。当银行的债务人从稳定的居民存款转变为不稳定(和高利率)的银行间和金融管理时，减少长期低利率的抵押贷款是不可避免的。

张认为，通过国家住房银行提供低息贷款，可以解决“难贷”和“贵贷”问题，有效提高家庭购房能力，增加住房消费需求。国家住房银行的成立可以有效解决商业银行的“顺周期”操作问题，避免房地产市场的大起大落，扩大空的货币政策操作，为利率市场化改革创造条件。

对于银行来说，他们需要一个能够转让抵押贷款的住房抵押贷款证券二级市场，以降低风险，提高抵押贷款的意愿和能力。同时，继银监会去年推出信贷资产证券化备案制度后，央行今年也宣布将注册发行资产证券化业务，这两项优惠政策将有助于推动中国资产证券化业务的全面发展。

银行贷款通过资产证券化发放后，对国内商业银行的一个重要影响就是盘活资产。李麒麟认为，银行出售信贷资产，将未来现金流转换为现金，缓解资本补充压力，缩短资产期限，与负债匹配，缓解银行流动性风险，并为银行提供新的信贷资金。

中国信用评级与金融业务部分析师祖辛也向《中国商报》记者表示，发行资产证券化产品可以使银行获得新的融资方式，在满足监管要求的同时，通过资产侧融资开展多元化业务。同时，发行资产证券化产品可以有效缓解银行资本充足率和存贷比的压力。

鉴于我国住房抵押贷款证券化仍处于起步阶段，抵押贷款规模巨大，国家住房银行的筹备有望将住房抵押贷款证券化推向快速发展阶段。

根据民生证券的分析，一方面，资产证券化本身在中国债券市场的规模相对较小。截至2014年底，资产证券化产品的存量占整个债券市场不到1%；另一方面，中国信贷资产证券化的基础资产主要是企业贷款，2014年占86%，而个人住房抵押贷款仅占3.6%，远远落后于美国以住房抵押贷款为主的资产证券化市场。

银行保险是住房抵押贷款证券的主要投资者

回报率仍然令人担忧

许多金融机构预测，住房抵押贷款证券化的主要投资者是商业银行、保险公司、信托公司、农村信用社、企业年金、社保基金等机构。

根据中国信用评级，目前，由于市场投资者不成熟，中国资产证券化产品的主要购买者仍然是银行等机构投资者。

对银行来说，除了重振资产，住房抵押贷款证券化还可以分散风险，增加中间业务收入。除了银行，保险基金、社保基金和企业年金等机构投资者也可以成为重要投资者，但他们的风险偏好不同。

以保险基金为例，人们对长期产品有一定的偏好，以匹配债务方的现金流，保险公司相对愿意投资于有担保证券的优先级别。一位保险资产管理行业人士告诉《中国商报》记者:“从国际经验来看，保险机构对mbs有需求，保险公司没有必要持有产品。不过，保险基金会全面考虑发行利率、期限和流动性等综合因素。”

记者了解到，在目前已经发行的住房抵押贷款证券化中，银行持股比例仍然很高，银行间相互持股现象明显。已发行的mbs产品的利率约为6%。在业内人士看来，由于相互支持，银行很难分散风险，分散风险需要一些制度安排。

然而，就保险机构而言，我们的记者从许多保险公司了解到，mbs经常被列为保险基金的一种替代投资，并且仍然存在对回报率的担忧。从目前另类投资中保险投资的收益率水平来看，mbs产品的收益率与其他另类投资仍有差距。

就上市保险公司而言，另类投资的比例在2014年大幅上升。截至2014年11月底，数据显示，在近8.95万亿元的保险资金余额中，另类投资已超过1.7万亿元，占19%。

从行业投资收益率来看，2014年保险资金投资收益率达到6.3%，综合收益率为9.2%，分别比上年提高1.3个百分点和5.1个百分点，均达到五年来的最高水平，但目前mbs产品仍难以达到这一收入水平。

与此同时，上述保险资产管理人也分析说:“对于持有mbs而言，保险资本最关心的是收益率。公积金贷款的低利率也是保险资金难以连接的原因。”