王健林详解万达商业地产的转型：为什么要转轻资产

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老虎嗅注:本文是万达集团董事长王健林在2015年4月15日参加深圳证券交易所第八届“企业家交易所思想”研讨会上的主旨发言摘录，有助于理解万达商业地产的转型。万达集团的微信官方号码。

万达是全球领先的房地产企业，2015年拥有全球最大的地产面积。围绕房地产的发展，万达也延伸到了许多其他行业。根据对未来房地产发展趋势的分析，万达从去年开始进行了全面的转型。从空的角度来看，转型方向应该是从国内企业向跨国企业发展；从内容上看，应该从房地产企业向高科技服务企业转型。今天，我将重点关注万达的核心企业万达商业地产的转型。

万达改造轻资产

1.什么是重资产，什么是轻资产

什么是重资产？万达商业地产的主要产品是城市综合体。这种产品模式是建造一个大型的万达广场，在它旁边建造一些办公楼、商店和住宅，出售配套物业，并利用销售产生的现金流投资万达广场。由于中国没有支持长期房地产投资的金融产品，万达只能“出售”和提高“租金”。万达广场建成后，归自己所有和经营，所有租金收入归万达所有。这种模式被称为重型资产。

什么是轻资产？投资建设万达广场，所有资金将由他人支付。万达负责选址、设计、建设、招商和管理，并使用万达广场品牌和万达环球原有的商业信息管理“惠云”系统。万达产生的租金收入与投资者分成一定比例。这是一个全新的模型。万达去年开始研发，现在已经开始运营。这是万达广场的轻资产模式。

2.关注轻资产

万达商业地产的转型方向应以轻资产为主。截至2014年，万达已经开设了109家万达广场，今年将再开设26家，届时物业面积将超过2500万平方米。今年开业的所有万达广场都是重资产，因为万达广场从选址、谈判、设计、征地到开业的建设周期约为3年，计划今年开业的项目不能再变成轻资产。然而，万达计划在2016年开设50家万达广场，其中20多家是轻资产。

2017年后，万达将保持每年至少开放50个万达广场的速度，其中40多个是轻资产。万达现在有9000多万平方米的土地储备，其中2000多万平方米计划由万达广场和其他物业持有，7000万平方米出售。我们的目标是在5年内消化7000万平方米的销售面积，5年后万达广场将不再有大型资产项目。这意味着万达商业地产将在五年内转型为类似酒店管理公司的商业投资服务企业，资产完全轻质化。

为什么要轻而易举地转换资产？

万达的巨额资产没有得到很好的发展，空.也没有得到发展中国的城市化仍在继续，行业中有很多万达的模仿者。那为什么我们现在要果断转向轻资产？

1、扩大竞争优势

到今年年底，万达将开设135个广场，这是世界上最大的广场，规模也足够大。

如果我们没有雄心勃勃的目标，我们可以完全满足自己，我们可以坐以待毙，放松只有通过租金的自然增长。然而，对于拥有近14亿人口的中国消费市场来说，我们的规模仍然太小，我们必须做更多的工作来扩大我们的竞争优势。重型资产受制于房地产周期。当市场热的时候，房子卖得好，现金回流快，而且很容易开发。然而，我们分析认为，中国的房地产已经到了供需平衡的拐点，高利润躺着赚钱的时代已经过去。未来，房地产应该依靠品牌、定价和营销来做好。尽管资产密集型模式仍然可以发展，但它变得越来越困难。为了迅速扩大规模，有必要改造轻资产。由于万达广场有品牌，许多组织和个人主动向万达投资。旺达为什么不用它？现在有一句名言:做生意最好用别人的钱做自己的事。万达应该足够大，能够在五年内完全拒绝竞争对手。旺达正在挖一条越来越宽越来越深的壕沟。

2.发展中小城市

一些分析师问我，为什么万达没有专注于一、二线城市的发展，而三、四线城市的租金又这么高？这是对房地产缺乏了解。房地产的核心指标不是房价和每平方米租金，而是租金与回报的比率，即租金与投资的比率。扣除各种税费后，一个项目的年租金除以项目投资就可以看到回报率。例如，就租金回报率而言，一、二线城市的项目甚至可能不如三、四线城市，因为一、二线城市的项目地价更贵，投资更大。

大量资产主要取决于房价，由于销售利润高，很难在三、四线城市投资。轻资产不会被出售，因为它们是纯粹的投资，所以它们不需要关心房价。只要城市人口足够，租金回报率就合适。万达可以进入大量的三、四线城市。在三、四线城市发展房地产最大的挑战是难以吸引投资，普通企业根本不敢进去，因为他们无法招揽生意。丰富的商业资源正是万达最大的优势。我们有5000多家合作企业签署了协议，其中许多是万达的密切合作伙伴，无论万达去哪里，他们都会去。现在万达不是在邀请生意，而是在选择生意。万达的投资推广中有一条硬性规定，任何商家每年在万达广场开设的店铺数量不得超过当年万达广场开业总数的50%，去年更进一步减少到三分之一。首先要做的是防范风险。如果万达开500家店，超市和其他行业都租一家店，一旦经营出现问题，风险就很大。其次，为防止内部腐败，单个企业不可能仅仅因为获得了一定的万达招商人员，就无限制地在万达广场开店，我们限制了进入万达广场的品牌数量。

三线和四线城市的地价相对便宜，现在他们可以选择更好的中心位置。根据我们的经验，一个拥有40万至50万人口的三、四线城市完全可以承载一个大型万达广场，而三、四线城市的消费者忠诚度更高。例如，北京附近的廊坊市区只有40万人口。当时，政府要求万达投资。我们认为廊坊人口少，北距北京30分钟，南距天津40分钟。廊坊有多少人可以购物消费并不乐观。然而，廊坊市政府非常热情，多次上门，并愿意拆除市政府办公区，为我们建设万达广场。人们总是同情我们，所以我们必须投资。然而，廊坊万达广场开业后，效果出乎意料。现在，日平均客流量为5万人，相当于廊坊市每天购物人数的八分之一。重庆万州，当地政府提供了最好的土地，并多次邀请我们投资万达广场。从事发展的同志反对，说全市只有40万人，是经济落后地区，开放后如何保证客流。后来，我说:“如果真的不行，我们就帮助穷人或者投资。”。但是，我从来没有想到万州万达广场的开业会创下万达广场至今的客流纪录——开业的头三天客流量就超过了110万，也就是说，前三天在当地每个人都去购物几次，现在仍然保持着每天5万到6万人的客流量，经营状况非常好。

我们从实践中了解到，中国的商业房地产投资现在失衡，集中在大城市，局部过热。然而，对于拥有大量城市人口的三线城市和四线城市来说，投资非常稀缺，更不用说许多地方的大型综合建筑，甚至连一个多厅电影院都没有。仅从万达院线的收入数据分析来看，70%以上的增长来自三、四线城市。虽然客户单价略低，但总人口多，消费忠诚度高，这使得万达广场容易形成单一的商业中心，投资回报不低于大城市。这是万达发展的好机会。

3.产生边际效益

万达制造轻质资产是为了加快发展。万达现在每年开放26个广场，增加了约500万平方米的控股面积，这是空，甚至是世界上最后一个。从国际经验来看，房地产的发展离不开城市化进程。一个国家城市化的关键过程只有20到30年。一旦城市化进程结束，就没有大规模发展的机会。万达在中国遇到了快速城市化的重大历史机遇，同时也因为准备充分而抓住了这个机遇。我们将继续加大努力，尽快发展中国所有的大、中、小城市。在财务上，轻资产的回报也很好，两个轻资产店的管理收入的总利润相当于一个重资产店。假设一个标准的轻资产店年租金可以达到1亿元，两个店的年租金是2亿元，万达可以得到7000万元。一个拥有大量资产的标准商店的平均租金也是1亿元。扣除管理成本和税金后，财务利润和收入基本相同。

更重要的是，轻型资产的快速扩张也会产生边际效应。以在深圳证券交易所上市的万达影院为例，其影院大多位于万达广场。万达商业地产发展迅速，电影院也是如此。万达正在成为婴儿之王，这是中国第一个综合性的儿童娱乐项目，集儿童游戏、教育和培训、食品和零售于一体。万达之所以想做儿童生意，是因为如果万达广场没有儿童生意，服务时代就会有差距。根据我们的统计，儿童业务可以给广场带来超过两位数的客流增长。为什么要自己做，因为你找不到一个能跟上万达速度的合作伙伴。国内儿童企业要么只做儿童游戏，要么只做儿童零售，没有综合性企业。我们去国外寻找它，欧洲、日本和韩国的公司都在谈论它，但他们不敢进入中国市场。即使他们做了，他们也不敢这么快。一年开一两家根本不能满足我们的发展需求，所以万达决定自己做。万达儿童娱乐公司成立于去年，第一年就开了九家店。如果能跟上万达广场的发展步伐，它将很快成为世界上最大的儿童娱乐企业。万达广场的扩建将为万达带来更多的o2o和互联网金融资源。

如何减轻资产负担？我要看四样东西

1.建立轻型资产标准模块

在重资产模式下，万达商业地产主要通过利润评估本土企业；各地的发展，主要取决于房价。轻资产模式的评估目标发生了变化，主要取决于成本和租金。万达在中国已经发展了20多年，已经完成了数百个项目，对全国的建设成本有很好的了解。首先，我们在成本上努力，用一年的时间建立了四个版本的abcd的轻资产成本标准。南方地质条件好的地方和地基较软的地方有不同的成本标准，北方根据地质条件形成两种成本标准。

过去，万达广场的开发主要由开发部牵头。他们负责谈论不同地方的项目。当项目数据回来时，公司的成本部门会审查成本和利润。这两个部门还必须玩一个游戏，这个游戏在提交给总统和董事长批准之前已经达成一致。现在，主要是由商业管理公司来决定是否做轻资产项目，也就是看租金。商业管理公司是万达广场的经理，他会保守地计算租金，所以我们要求商业地产研究部门为每个地方建立一个租金计算模型，并进行独立计算。如果这两个部门的计算相似，那就是可靠的。如果有很大的差距，回去再研究一下。这样，就建立了一套轻型资产投资标准模块。

2.项目管理的重大改革

为了加快轻资产的发展，万达的工程管理模式也进行了重大改革。过去，从投标、预算到决算的项目管理是复杂、费时和费力的。万达计划在实施轻资产一年后开放50个项目，这很难跟上原有的项目管理模式。因此，我们推出了交钥匙工程，这是中国工程管理史上的一大创新。万达与中国建筑系统的四家长期合作公司共同制定了不同地区的四个版本的万达广场项目成本标准。万达按标准向建设单位付款，建设单位按标准施工，按时实施交钥匙工程。万达只需要监督工程质量，不需要自行招募分包商。发达国家的工程建设是交钥匙工程，投资就是投资，建设就是建设，管理就是管理，专业化程度高。中国的房地产企业是全能的，从投资、买地、设计到建设，一切都是自己做，这是由中国目前的发展阶段决定的。

实施交钥匙工程的优点如下:一是降低了成本。过去，万达广场建成时，项目公司的数量是60-70家，但现在这个数字减少了三分之二。第二，提高效率，使管理更加方便。第三是实现双赢。实施交钥匙工程后，项目建设单位成为真正的总承包商。过去，他们只负责土木工程，最多只占工程成本的50%。万达投标的项目有外墙、室内装饰、机电等。现在，总承包商必须自己招聘分包商。不仅所有的收入都算在他的账上，他还可以收取一定的分包管理费，利润也增加了。因此，交钥匙工程受到了战略合作伙伴的极大欢迎。对于万达来说，项目招标中的腐败也是可以完全避免的。当然，所有分包商都必须从万达品牌库中选择。

3.企业管理信息化

万达发展如此之快，以至于许多人担心它是否会翻身。轻资产模式推出后，项目管理工作量减少，但业务管理任务加重。现在，每年有20多个广场开放。我们如何才能赶上明年的翻番？企业管理已经成为万达安全的核心。

中国的万达广场太多了，人们无法单独管理，万达已经实现了高度的信息化管理。万达创新开发了一套惠云业务管理系统，于2013年投入试运行，并于2014年在万达广场正式实施。慧云将万达广场的消防管理、机电管理、节能管理和运营管理等16个子系统整合成一个智能平台，一个电脑屏幕就可以控制全局。过去，这些系统是以分散的方式管理的。消防就是消防，机电就是机电。这是一个20万平方米的商业中心，有几个地下监控室，需要几十个人。现在只需要一个控制室。由于计算机管理，所有值班人员都是工程师，人员素质也提高了。

惠云系统的实施保证了万达业务管理的快速发展和安全性。例如，火灾事故大多是由电路老化引起的。如何确保电路安全，万达过去的解决方案是所有电线电缆只使用国内前三名品牌，因为质量相对可靠；第二，严格防范死亡，加强检查。然而，电路安全事故不能完全避免，我们也有这方面的教训。现在万达采用科技手段安装了电线电缆温度传感系统，通过温度变化来感知电线电缆是否有问题。一旦任何地方的温度超过正常范围，系统将自动发出警报。问题在哪里，我们可以马上找到。

万达广场的一个主要特点是有许多餐饮企业，一个广场上有三四十家餐馆。就像我十年前说的，王万达广场不是卖的而是吃的。餐饮需要火，火灾是最危险的。万达与国家消防局联合开发了厨房自动灭火系统，并在世界各地申请了专利。这个系统可以自动感应厨房温度。一旦超过报警值，电脑将自动切断厨房煤气；当温度上升到一定程度时，自动喷水灭火系统将启动，最大限度地防止火灾的发生。

企业管理信息化不仅支持了万达企业管理的运行，保证了其安全性，而且降低了其管理成本。过去，管理一个15万平方米的万达广场需要131名经理，但现在只需要80人，减少了40%。

4.建立轻资产融资渠道

万达是一笔轻资产，钱从何而来？

首先，外部渠道，如基金、保险和其他机构投资者，已经签署了25个有约束力的项目。如果万达需要，它可以很快签署100多个项目。二是建立内部融资渠道。万达已经成立了自己的电子商务公司，并收购了快钱支付公司(Quick Money Payment Company)，这两家公司都在生产全新的理财产品，将于下月推出，并采用众筹方式为万达广场的轻资产融资。万达的财富管理产品真正投资于实体，能够产生真正的回报。我们计划每年给投资者大约6%的现金回报，在5到7年内处置万达广场，并将收益分配给投资者。万达广场有两种处置方式:资本化或出售。

中国正在试点房地产投资信托基金，目前有几个城市正在试点。理财产品万达是准reits。即使你那时不做房地产投资信托，五年后广场会成熟，租金会更高，所以你可以卖个好价钱。有了销售收入和前一年的现金收入，预计年化收入至少能达到10%。如果投资者急着用钱，想中途退出，我们已经和两个金融改革试验区做了一笔好交易，建立了一个权证交易平台，并找到了一个做市商。购买我们的理财产品，一个月后进行交易，让它们具有流动性。此外，万达电子商务和快钱也同意投资者在处置广场时获得一定的利润，这样万达金融电子商务公司也可以盈利。如果万达的理财产品实施成功，可以解决轻资产项目的投资问题，因此可能不需要依赖外部投资者。

万达商业地产转向了轻资产，这是一步一步做出来的，并不像大家想象的那么华丽。从成本标准模块的建立、交钥匙工程、信息化企业管理到融资渠道的建立，已经折腾了一年多，但现在消息出来了。

轻型资产的战略目标

万达的轻资产有两个战略目标:

首先，400到500个万达广场将在2020年开业。在最初的资产密集型模式中，我们给自己设定了到2020年开放240到250个广场的目标，现在这个数字几乎翻了一番。万力争到2025年建成1000个万达广场。你可能不相信万达能在五年内每年开100家店？万达现在被执行死刑，尤其是五年后，它完全可以完成。我不相信五年后你会看到我今天的话会变成现实。

第二，2020年，万达商业地产三分之二的净利润将来自租金收入。如果一家公司三分之二的净利润来自房地产，该公司就不能再被称为房地产公司。因此，我们也有计划。未来，万达商业地产有限公司可能会去掉“房地产”一词，成为万达商业投资公司或商业投资管理公司，从而实现万达商业地产的全面转型。