北京豪宅区域升值比拼 西红门板块成亮点

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2015年，北京楼市被称为“豪宅第一年”，大量8万元/平方米以上的新楼盘入市竞争，拉开了豪宅争夺战的序幕。为此，《新京报》推出了一系列专题，“豪宅、江湖、京派程思邵论剑”。

由于地段的稀缺性和资源的丰富性，京西市场已经成为房地产企业的战场。在最后一期中，我们以京西的四个豪华住宅项目:中和万柳书院、宏坤林雨树、龙湖陈曦原创、京华投资银泰昆嵛府为例，从市场、地域、产品等角度进行了深入分析。，扫描河流和湖泊的情况，并列出每个家庭的优势。在本期中，我们将讨论奢侈品市场的崛起，它将在哪里成为最后一块金块带？在新国门商圈的有利条件下，西南四环西红门地区能否成为北京豪宅的新高地？

新盘正在向高端移动，而“金四环”引人注目

地价减去房价，今年北京市区商品房新址集体进入高端。据雅豪机构统计，2015年北京将有42个纯新市场，其中17个预计超过5万元/平方米，13个预计超过10万元/平方米，提供1000多套住房，达到历史峰值。

北京龙湖房地产总经理宋海林表示，未来北京高端市场将向香港房地产市场演进，即需求稳定、价格上涨、户型缩小。

业内人士提醒，今年的经济形势预计不会明朗。尽管北京楼市仍是社会财富资金的主要流入地，但它不再是一条简单的整体“涨跌”曲线。由于板块发展前景、供应规模和产品建设能力的差异，未来北京不同区域的价格涨跌曲线也会有所划分。

那么，未来北京的哪些行业会有更高的空空间？

华润置地副总裁兼华润置地北京地区总经理蒋志胜认为，今年他将特别关注北京本地市场的供需状况，公司对西南四环持乐观态度。南四环虽然不是传统的豪华住宅区，但交通便利，区域设施成熟，比五环以外的东巴、孙河等新区有更好的高端房地产建设基础。

很多业内人士表示，由于三环路原则上没有新的住宅用地，五环路以外的新区缺乏交通和配套设施，“金四环路”已经成为一个兼具居住价值和投资价值的豪华住宅区，其中丰台区的土地供应量很大，但目前， 西南四环的西红门商圈具有首都第二机场建设、金融街南扩和李泽金融商务区崛起三大优势。

别墅单价在5-6万元之间，价值突出

“面包”的价格等于“面粉”的价格，这使得西红门板块成为北京四环路的价格洼地。据了解，西红门地区未来房价有望快速上涨，主要是因为自2014年以来，四环路沿线丰台区多次拍卖高价土地，如2014年初龙湖、葛洲坝拍摄的“陈曦原件”地块，扣除分配后的商品房底价已接近6万元/平方米。这使得西红门地区的高端住宅价格，如宏坤林雨树，几乎等于周边新土地的底价，对未来的上涨有更高的预期。

以红昆林雨树为例，该项目位于京开高速公路西红门出口以西500米处，容积率仅为1.02。整个社区共有276栋联排别墅和堆积别墅，是四环核心区一个稀缺的低密度纯别墅居住区。据悉，鸿坤林语书一期已经售罄，将于近期移交。目前，二期别墅正在出售。330-380平方米的堆叠别墅价格约为5.5万元/平方米，而430-550平方米的联排别墅价格约为6.2万元/平方米。

龙湖预计，陈曦的原别墅将于今年年中进入市场，业内人士预计其原价将超过10万元/平方米。

“对比后发现，宏坤林雨树的价格几乎等于周边项目的地价。”宏坤集团高端项目部营销总监范艳表示，林玉树5.5-6.2万元/平方米的价格还包括装修标准在1万元/平方米左右的精装修，并引进了领先的绿色技术室内空气体质量管理系统，成为北京首个实现pm2.5室内监测和过滤的高端项目。

投资价值得到认可，毛大庆风险投资位于西红门

值得一提的是，西红门板块具有舒适便捷的生活价值，其投资价值也得到社会精英的认可。前几天，万科前总经理毛大庆离职后启动了“华工”优科工厂的业务计划，并决定选择西红门鸿坤金融谷和鸿坤广场办公楼作为首批运营项目之一。

毛大庆4月17日告诉《新京报》,除了为企业家提供空办公室外，优科工作室还将提供五大服务模块——导师服务、投资服务、金融服务、法律服务和银行服务。例如，以“海归创业学院”为基础，包括红杉资本、正格基金和怡润投资在内的强大导师团队，

业内人士表示，鸿坤金融谷总体建设进展顺利，西红门将成为产业集聚、人才集聚、商业金融集聚和信息服务集聚的企业圈和高品质生活圈。作为板块中唯一一款低密度别墅产品，鸿坤林雨树也吸引了众多企业新贵和金融新贵的目光。

“我们发现，除了地理客户，还有许多来自金融业的新客户。”宏坤集团高端项目部营销总监范艳表示，作为四环路沿线唯一的城市别墅，林雨树可以快速到达京大熊猫开开高速公路沿线成熟的金融街商业区和正在崛起的李泽金融商业区，而周边地区拥有成熟的教育、商业等设施，到达开业的宏坤广场和宜家国际购物中心只需5-8分钟，这让许多金融行业的精英选择了它作为他们的第一居所。

新机场很好，新国门商务区很好

区域房地产市场的发展前景离不开政府规划。在京津冀协同发展的热潮下，去年底首都第二机场正式开工建设。该项目将投资799.8亿元建设4条跑道、一座70万平方米的航站楼以及相应的货运、空管、航空燃料、市政配套设施和综合交通枢纽等设施。

这笔巨额投资无疑将带动机场沿线的快速发展。在此之前，首都国际机场的建设和使用使三元桥和望京受益，成为北京的“国门”。第二个机场建成后，将成为中国最大的机场，“新国门”商务区无疑是北京最受赞赏的地区。在大兴区政府的规划中，位于南四环地铁上方、总建筑面积120万平方米的大兴西红门商圈被寄予厚望，成为承接新国门商圈最有希望的板块。

北京市大兴区规划局副局长王燕向《新京报》记者表示，大兴区政府在前期规划中将西红门商圈定位为北京市的商业中心。

据了解，西红门商圈的商业和办公设施总面积超过200万平方米，其中包括60万平方米的宜家和英特尔宜家购物中心，50万平方米的高端商业区，如大兴区国有房地产企业兴创开发的酒店，以及鸿坤地产开发运营的鸿坤广场综合体项目和鸿坤金融谷项目。

据业内人士透露，虽然大兴区的西红门有望发展成为北京第二大国家商务区，但作为板块中唯一的低密度别墅，红坤林雨树有相当大的升值潜力。范艳表示，随着北京高端市场今年有望回暖，该项目价格将跟随市场走势，预计价格将稳步上涨。

这个版本是曾辉写给《新京报》记者的