房地产市场进入回暖期

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4月18日，国家统计局公布了3月份70个大中城市住宅销售价格的变化。数据显示，与去年同期相比，70个大中城市新建商品房(不含经济适用房)价格均有所下降。与2月份相比，在70个大中城市中，新建商品房价格有50个城市下降，12个城市上升，8个城市持平。在环比价格变化中，涨幅最高的是0.7%，最低的是0.9%。据业内人士透露，尽管70个大中城市的房价水平仍是一年前的水平，但随着近期利好政策的频繁出台，房价已经走出了“太冷”的区间。随着第二季度市场成交量持续上升，预计房价将停止下跌并反弹。

房价总体稳定，销售大幅反弹

根据国家统计局发布的最新数据，3月份，广州、广州和深圳这四个一线城市的新房价格分别上涨了0.3%和0.7%，而上海持平，广州下跌了1%。北京和深圳的房价同比分别下跌了4.7%、5.9%、6.5%和0.9%。就二手房而言，与上月相比，有48个城市房价下跌，12个城市房价上涨，10个城市房价持平。与去年同月相比，在70个大中城市中，有69个城市房价下跌，1个城市房价上涨。

在价格方面，3月份房价环比下降的城市数量明显减少。新建商品房价格下降的城市有50个，比上个月大幅下降16个；与上月相比，持平和上升城市的数量分别增加了6个和10个。在环比价格变动中，涨幅最高的为0.7%，最低的为0.9%；二手房价格环比下降的城市有48个，比上个月下降了13个；与上月相比，持平和上升城市的数量分别增加了6个和7个。

国家统计局高级统计师刘建伟表示，3月份70个大中城市新增商品房成交量为21.7万套，比2月份增长65.9%，接近去年同期水平。主要原因是二月是传统的房地产销售淡季，春节后房地产市场逐渐活跃起来。随着3月底新政对房地产市场影响的逐步显现，预计未来销量可能会继续保持稳定。

此外，环比房价普遍企稳。在一线城市，新建商品房和二手房价格下降了0.1%，上月持平，3月份分别上升了0.2%和0.3%。二线和三线城市新建商品房和二手房的价格仍在平均下降，但降幅小于2月份。

受去年同期高基数的影响，房价继续逐年下降。与2014年同月相比，70个大中城市新建商品房价格均有所下降。在同比价格变化中，降幅最大的是11.2%，降幅最小的是0.4%。一个城市的二手房价格上涨，而其他城市则下跌。

最近的市场迹象显示，北方、上海、广州和深圳等一线城市新建商品房的价格已经下降，但价格仍然坚挺。在第二季度，房价停止下跌并再次上涨的可能性很高。

支持新政将有助于房地产市场回暖

自3月以来，中央政府出台了一系列关于房地产市场的新政策。3月30日，五部委联合出台楼市新政策，调整二套房首付比例和二手房税费，楼市“组合拳”正式推出；4月9日，上海公积金中心还对住房公积金贷款上限和二手房贷款期限进行了有利的调整。中国人民银行决定自2015年4月20日起，将各类存款金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点。目前，降息、调节供给和促进需求同时进行，首付和减税同时发放，优惠政策频繁出台。

在楼市新政的强烈刺激下，交易强劲反弹，这也提振了开发商的信心。4月份，上海房地产市场强劲复苏。清明节过后，上周末，许多房地产纷纷涌入市场，市场热度开始回升。随着五一节的临近，开发商可能会把重点放在五一节前后的销售上。在接下来的几周内，供应量将会增加，市场表现将会逐渐变得活跃，成交量有望继续呈现上升趋势。上海房地产市场预计将在5月份开盘或推高45个楼盘，比4月份开盘前的成交量高出36.4%。据业内人士透露，在近期政策的频繁刺激下，好转的买家正在加速入市，二季度市场有望上行。然而，在经历了交易量的透支增长后，市场后劲仍不确定。各地要积极响应中央号召，从稳定住房消费需求出发，促进房地产开发投资，稳定经济增长。

据戴德梁行综合住房部统计，第一季度上海住宅市场销售12907套，总交易面积189.19万平方米，平均成交价格28912元/平方米。交易量同比下降8.09%，环比下降45.87%，交易价格同比上升12.38%，环比上升1.16%，供销比达到1.00，比去年同期明显提高。2015年第一季度，上海商品房市场反弹低于预期，但仍处于合理区间，其中高端住房市场发挥了主要作用，房地产市场适时复苏。值得注意的是，高端住宅市场在房地产市场的复苏中发挥了主导作用。高端住宅市场成交量逆势上升，导致一季度房地产市场出现新一轮复苏，销售价格创下三年新高。

戴德梁行董事兼华东地区综合住宅服务总监吴慧敏表示，在房地产登记法规和房产税的双重压力下，上海本地买家对别墅的需求在第一季度受到抑制。随着上海与长三角其他城市的交通改善和经济一体化，江苏和浙江的购房者比例相应增加。凭借优惠的政策、便利的交通和便利的租赁，超过一半的高端公寓买家是上海本地人。

对于近期陆续出台的楼市政策，吴慧敏表示，在新政的帮助下，将会出现楼市量价齐升的局面。首先，从政策层面看，今年国内生产总值增长目标为7%，房地产的重要性再次凸显；中央政府的新政策提出去行政化，由市场干预转变为市场自发调节。目前的政策是针对普通住房的，我相信高档住房的优惠政策今后还会进一步出台；其次，从开发商层面来看，大开发商将收缩三、四线城市，重点是一、二线城市，尤其是加强一线城市的布局。事实上，今年第一季度，中国20大上市房地产企业占据了一线城市60%的土地，创历史新高。

上海房地产市场迅速反弹

目前，“3？新政宣布已经半个月了。因为好处不再局限于购买“普通房屋”，覆盖面相当广。在过去的半个月里，上海房地产市场的交易量和平均交易价格都有一定程度的增长，尤其是居者有其屋的表现。据中国指数研究院统计，4月上半月，上海楼市成交量持续上升。上周，上海共售出3909套商品房，面积38.45万平方米，同比增长4.95%，同比增长82.07%。就全国而言，在上周监测的38个城市中，25个城市的营业额同比增长，一线城市的同比增幅最大，达到63%。但是因为“3？30新政颁布较晚，对第一季度的营业额影响不大，但对第二季度的营业额影响很大。

根据德友连锁数据，上周上海商品房交易面积为36.03万平方米，比上周增长26.75%；上周，该市商品房交易面积为284，300平方米，同比增长29.70%。随着交易量的增加，房地产市场的供应量也急剧上升。从“3？在“新政”出台后的短短几周内，新上市二手房的数量和价格都有所上升。目前，业主的心态是稳定和积极的，他们乐观和看好市场前景。在积极上市的同时，他们提高了报价或降低了议价价格，这种情况已经蔓延开来。价格暴涨和价格上涨的情况时有发生。

德友连锁家居研究总监卢启林表示，上海公积金新政已于4月15日正式实施。经过一周的酝酿和发酵，新政的效果集中了。上周，上海商品房的供需表现突出，均创出新高。平均每周供应和需求略高于去年12月的平均每周水平。在优惠政策的引导下，买家入市步伐明显加快。

关于房地产市场的未来走势，吴慧敏认为，2015年上海房地产市场将与股市同步发展，预计第二季度上海房地产市场的成交量和价格将出现上涨。至于公众关注的房价，预计低端房价将上涨10%，高端房价将上涨5-8%。

此外，虽然上海楼市的复苏与近期的优惠政策有关，但与房地产交易税的明显提升相比，商业抵押贷款政策并没有得到及时跟进。“3？“30新政”实施近半个月后，目前上海只有兴业银行(601166，股份)、民生银行(600016，股份)和上海农村商业银行等7家银行对第二套房实行了40%的首付政策，利率仍将上调10%。在利率方面，银行仍执行以前的贷款利率，即一般贴现率为15%。建行、工行等个人银行，如果客户资质较好，可以享受10%和92%的利率折扣。只有两家银行可以享受30%的折扣，但只能购买合作房地产。目前，营业税征收期限的缩短给市场带来了立竿见影的效果，需要宽松的货币政策来支持房贷政策。

上海中原房地产研究咨询部高级经理卢文喜认为，从“3？从“30新政”出台后的市场反应来看，二手房的交易情况明显好于新房市场，这说明税收“五比二”政策的效果优于二手房信贷政策。据估计，符合新贷款政策的业务量还不到银行按揭业务的10%，所以即使执行大银行的实施细则，对市场交易的促进也是相当有限的。

一季度，全国房地产投资增速较低

随着中国经济进入新常态，房地产市场的走势、政府调控的方式以及开发商和购房者的心态也发生了相应的变化。房地产行业有望进入一个放缓经营、提高质量、提高效率的新阶段。

数据显示，自2014年下半年以来，虽然部分地区房地产仍有上行势头，但行业整体高速增长的时期已经结束。2014年，全国房地产开发投资95036亿元，同比增长10.5%，增速达到十年来的最低水平；新开工商品房面积17.96亿平方米，同比下降10.7%，也是近十年来的最低水平。

最近，根据国家统计局发布的最新数据，第一季度全国房地产开发投资为16651亿元，同比名义增长8.5%。其中，住宅投资增长5.9%。今年以来，房地产市场持续低迷，一季度房地产投资增速降至8.5%，同比下降近一半，表明房地产仍在明显拖累经济。自3月底以来，新一轮楼市触底政策已经出台。在地方层面，上海、辽宁等五个地方都提高了公积金贷款的提取额度上限。据业内人士透露，目前房地产政策已经进入宽松周期，进一步宽松政策的可能性并不排除。房地产市场的成交量和价格数据预计未来将继续改善。

一季度，新开工住宅面积为2.3724亿平方米，同比下降18.4%，其中新开工住宅面积下降20.9%。全国商品房销售面积1.8254亿平方米，同比下降9.2%，其中住宅销售面积下降9.8%。全国商品房销售额达到12023亿元，同比下降9.3%，其中住宅销售额下降9.1%。房地产开发企业征地面积4051万平方米，同比下降32.4%。一季度，房地产开发企业资本金达到27892亿元，同比下降2.9%。

同一个政策咨询研究部主任张宏伟认为，2015年第一季度，中国房地产市场的投资、建筑面积、新增建筑面积和销售面积的增速明显下降，房地产市场对宏观经济增长没有起到明显的拉动作用。由于开发商资金不足，全国土地市场交易直接惨淡，主要是因为去年年底房企的年销售业绩突飞猛进。2015年初，房企开始调整推进步伐和计划，导致年初短期业绩不佳。此外，大多数开发商将更多的推进计划推迟到4月底和5月。

房地产市场的调整将会继续

4月20日，中国指数研究院发布了《2015年第一季度中国房地产政策回顾》，显示2015年第一季度，两大协会强调稳定消费、促进需求，中央房地产宽松政策基本到位，地方政府根据本地情况积极刺激各种需求。市场销售有所改善，市场前景有望改善。中国科学院专家表示，未来房地产市场仍将保持去库存化的主调，货币政策和财政政策可能进一步调整，地方自主调整的可能性将继续增强。中央调整政策的实施和进一步刺激需求将成为影响未来市场的关键因素。

2015年初，中国总理李克强表示，中国的现代化不可避免地会伴随着城市化，而对房地产的刚性需求是长期的。两会后，总理指出，房地产市场有其自身的规律，中国的城市化进程仍在加快。鼓励居民自住住房和改善住房需求，保持房地产长期稳定健康发展。此外，中央部委集体表示，目前房地产市场波动仍在正常范围内，2015年住房消费将保持稳定，促进房地产市场稳定健康发展。央行积极调整金融信贷政策，确保市场平稳运行。实施RRR降息和降息相结合的措施，以恢复市场信心。降息大大降低了购房成本，推高了交易价格。RRR降息将大大释放市场流动性，有利于确保房地产市场和经济的平稳运行。同时，它进一步提升了购房者的预期，刺激了潜在购房者的入市需求，并有助于减少库存。

对此，中国科学院专家认为，对于房地产行业而言，RRR降息和降息的联合效应将改善房地产投资环境，降低库存压力，促进行业平稳运行。对于房地产企业来说，其直接融资和间接融资渠道将产生积极影响，优化其资金来源结构，缓解资金链压力。此外，得益于RRR降息和降息的综合效应，内地股市短期内仍将活跃于资本市场。在供应方面，应控制住房用地的规模，调整结构，并应恢复存量，以促进去城市化。需求方面，二手房交易税负减轻，房地产登记条例正式实施积极的市场交易，积极降低首付门槛，减轻购房初期的资金压力，刺激潜在住房需求特别是改善需求的释放，促进交易反弹。目前，2009年第二套住房贷款政策已回到相对宽松的水平。

最近，央行行长周小川在国际货币基金组织第31届国际货币金融委员会会议上的讲话中指出，中国政府高度重视经济运行中存在的房地产市场调整、部分行业产能过剩、消费需求不足、投资回报率下降等问题。中国将继续实施稳健的货币政策，并根据经济和通货膨胀趋势进行适应性调整。全球金融危机以来的经验表明，货币政策可以为结构性改革创造机会，但单纯依靠货币政策也会带来风险。周小川在介绍中国经济形势时指出，中国经济正进入新常态。虽然经济增速放缓，但仍在合理区间，就业增长保持稳定。摩根大通(JP Morgan Chase)中国区首席经济学家朱海滨表示，在最近央行、住房和城乡建设部、银监会联合发布的通知中，有关部门表示，此次政策调整旨在支持居民改善住房需求，进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。从宏观角度看，住房市场的调整仍将是2015年拉动内需增长的主要原因之一。预计未来进一步的货币政策措施可能包括RRR降息和降息，这也将放松房地产市场的融资环境。

总体而言，房地产市场的调整将会继续，但今年的调整速度将会更加温和。特别是，虽然宽松的住房政策可能有助于缓解住房价格的下调趋势，但它将对整体经济活动产生更直接的影响。今年第一季度房地产投资增长率的下降将继续拖累经济增长，但其影响小于2014年。同时，住房开发活动的调整将继续对土地出让金收入产生影响，这将对地方政府的融资能力带来压力。

上市房企调整适应新常态

最近，宽松的房地产市场和信贷政策，使房地产市场预计将继续升温，但上市房地产企业在第一季度的整体表现并不令人满意。目前，在披露季度报告或业绩预测的46家房地产企业中，只有30%的企业业绩有所提高，大多数房地产企业的利润都有所下降。业内人士认为，近期房地产市场“新政”释放的流动性以及央行降息和RRR降息将在房地产市场发挥主导作用，二季度将成为开发商减持的关键时期。

根据中原地产的最新数据，截至4月20日，两市共有46家房地产企业披露了季度报告或业绩预测，其中16家公司第一季度业绩有所上升或出现亏损，仅占30%。大多数房地产企业在第一季度面临更大的增长压力。包括万科等基准房地产企业在内，许多企业的利润下降了50%以上。数据显示，万科第一季度预计盈利6-7亿元，同比下降54%-61%。保利地产(600048，古巴)第一季度表现良好。据估计，第一季度的利润将同比增长50%。在第一季度业绩下降的房地产企业中，大多数企业的业绩下降了50%以上。国兴地产(000838)、重庆发展(000514)、AVIC地产(000043)和荣石赵晔(002016)等房企预计将在第一季度遭受首个亏损。其中，预计净利润下降100%以上的房地产企业多达11家，占26%以上，其中华联控股(000036股)、三翔股份(000863股)和阳光股份(000608股)降幅最大。此外，房地产企业的利润率也进入了下行区间。根据Flush (300033，share it)的最新数据，2014年房地产企业整体毛利率为32%，比2013年低1个百分点，毛利率呈逐季度下降趋势。2015年第一季度，一些房地产企业也将业绩下滑归因于高利润项目结算的减少。据业内人士透露，除了时间节点等短期原因外，房企利润下降也与行业发展趋势有关。

近日，招商地产(000024，股份)和招商银行(600036，股份)均停牌，宣布“策划重大事件”，引发了人们对招商集团资产整合的猜测；如果融创通过谈判收购凯撒，融创通过谈判收购荣禄平台，也将实现规模的巨大增长。保利地产和保利集团的保利地产也在酝酿巨大的重组；中信泰富和中信集团旗下的中信地产也面临着两家子公司的重组。业内人士指出，房地产企业的规模和财务实力将是未来房地产市场成败的关键，而本轮房地产企业并购正为此做准备。随着房地产进入新常态，整个行业轻松赚钱的高增长时代一去不复返，回归正常利润是大势所趋。业内人士称，事实上，面对市场变化，房地产企业未来将追求“规模”。目前，一些企业也在通过资本市场M&A模式整合，寻求新常态下的规模发展。中国的房地产业已经进入“品牌竞争时代”，从长远来看，房地产仍有发展前景。

万达集团董事长王健林认为，目前房地产行业已经出现了拐点。这个转折点不是V形，而是L形。供求之间的平衡是相当长的，很难回到房地产是在10年和8年内赚取的情况。“躺着赚钱的时代已经过去，这个行业已经发生了变化。我们判断长期趋势。我们觉得，从2004年开始，我们不能再走出售现金流的道路，不能再进行决定性的调整。”

王健林表示，中国房地产业远未崩溃，但已经进入供需平衡阶段，甚至出现了供大于求的局面。“可能飞速发展的空已经不复存在，但空的利润依然存在。”这个空至少有15到20年的历史，所以相关产业至少有15年没有出现过

自3月底以来，楼市的利好新政策陆续出台，与此同时，股市的繁荣更是令人惊叹。这两个城市的华丽组合很少呈现给人们。从近期股市来看，上市的大型房地产企业在股市的表现是“红色”。继3月份两个协会的政府工作报告中发布了一系列房地产市场的好消息之后，本月“加入房地产企业100强的市值门槛”大幅上升。对此，沈万红元(000166，顾霸)认为，在当前市场整体人气依然偏高的情况下，由于行业预期政策放松和基本面数据回升的支撑，地产股将在第二季度继续表现，保持行业乐观评级。具有估值优势的中小股票将成为市场的首选目标。

莱坊上海研究咨询部负责人杨表示，从纯投资的角度来看，近期股市收益大于房地产投资，因此当前的房地产财富创造时代已经结束，未来将是一个股权财富创造的时代。此外，近期新的房地产政策将释放相当一部分购买力，这有利于自住和改善需求，有利于房地产市场的稳定。它对经济稳定和股市稳定也起着重要作用。受楼市利好消息影响，地产股将大幅上涨。预计房地产产业链短期内不会恢复，对宏观经济的拉动有限。中国的房地产政策可能会进一步放松，货币政策将继续宽松，基础设施投资将继续增加。