房贷市场“价跌量增”趋势显现 二套房贷利率下调仍有空间

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“3.30按揭新政”实施了近一个月。《经济参考报》记者在采访中了解到，各银行相继出台了细则:对于二手房贷款，建行、工行、光大、招商银行等银行都实行了40%的首付比例，但利率仍为1.1倍；第一套房公积金首付比例的20%已经在大多数城市实施；第一套房商业按揭利率的10%贴现率仍然是主流。

据接受《经济信息日报》采访的业内人士透露，目前，银行拥有丰富的住房贷款额度，申请和贷款都很容易。然而，由于银行高资本成本的压力，很难给予较低的折扣。然而，空.仍然降低了第二套住房贷款的利率

银行抵押贷款已经一个接一个地放松

《经济参考报》记者了解到，今年以来，银行的个人住房抵押贷款额度已经充足，贷款时间也大大缩短。“年初，去年年底积压的批文可以集中在贷款上。据我所知，现在的银行按揭贷款期限最早可以是一周左右，但也有相对较慢的。三周左右，贷款速度与客户提供的信息和资质有关，银行方面公积金+商业贷款模式普遍较慢。建行某分行账户经理安表示。

对于第二套住房贷款，北京已开始实施首付40%的政策。中国工商银行颁布了新的按揭规则，明确规定贷款的首付比例和利率水平将根据城市房地产市场状况、借款人的信用状况和还款能力，按照“因地制宜”、“控制风险”的原则确定。对于拥有一套住房且相应的购房贷款尚未结清的家庭，最低首付比例为40%。

同样，建行、光大银行、招商银行、华夏银行也对第二套房实行40%首付，部分银行实行50%首付标准。然而，第二套房的利率仍然是1.1倍。对于第一套房，10%的利率是主流。

据银行业内部人士分析，银行存款损失的压力依然存在，资本成本持续上升。这些因素迫使银行在个人贷款利率上做出进一步让步。“目前，市场上5年期定期存款利率高达5.4%，5年期贷款基准利率为5.9%。如果是30%，则为4.13%，低于大多数银行的5年期存款利率。”建行账户经理的上述分析称。

融360的分析师认为，在短期内，一线城市的交易量将大幅增加，从而促使一些二手房价格上涨。二线和三线城市首套住房的优惠利率预计将继续提高，而一些城市即将实施的二手房新政将加快实施，而二线和三线城市将加快去库存化。

低折扣很难找到，而且数量还在增加

业内专家判断，银行是否放松按揭贷款政策取决于银行的额度是否充足，其次是按揭贷款的利润空.自2014年以来，银行个人金融业务中的个人业务贷款不良率快速上升，授信相对谨慎。因此，个人商业贷款腾出的金额很快被转移到抵押贷款。

从银行按揭贷款来看，截至2014年底，建行个人住房贷款余额为22538.15亿元，占个人贷款余额的23.79%，比上年末比例高1.9个百分点；2014年，个人住房贷款增加3735.96亿元，比上年增长19.87%。同样，工行个人住房贷款余额为20703.66亿元，占个人贷款余额的67.6%，2014年增加3498.31亿元，增幅为20.3%。工行高管表示，个人住房贷款将在个人贷款产品体系中发挥主要支撑作用，个人住房贷款将继续保持平稳健康增长。

中国农业银行方面，截至2014年，个人住房贷款余额为15506.73亿元，占个人信贷余额的64.7%，同比增长2586.66亿元，增幅为20.0%，主要支持城镇居民购买首套自住普通商品房，积极支持农村居民进城落户，个人住房贷款规模稳步增长。

“对银行来说，个人抵押贷款业务是一项长期业务，总体上是稳定的。虽然这项业务利润不高，但相应的风险很低。因此，在个人贷款业务方面，按揭贷款仍占很大比重。”中国银行国际金融研究所副所长宗亮分析了《经济参考报》的记者。“今年以来，银行业的住房贷款额与去年相比进一步增加。从贷款利率的角度来看，它不会马上很低。折扣是因为银行的资本成本太高，但金额会增加，贷款会更容易。”

积极推广组合贷款

据荣等360家机构统计，在“3.30房贷新政”之前，全国11个城市的24家银行实施了“个性化”的二手房贷款政策，这24家银行在3月份率先放宽了本地的二手房贷款申请。放宽方式包括降低二手房贷款首付比例，提高二手房贷款利率折扣，突破二手房贷款利率不低于基准利率1.1倍的要求，并不排除银行未来会跟进。

对于购房者来说，公积金+商业贷款的组合贷款比单纯的商业贷款可以节省大量的利息支出。“如果组合贷款能改变过去审批速度慢、流程长的效率，它将提高开发商和二手房卖家的接受度。组合贷款有利于减轻购房者的负担。”袁媛指出。

目前，包括华夏银行在内的多家银行已表示，将加强与全国各地公积金中心的合作，简化办理手续，优化业务流程，推动商业个人住房贷款和住房公积金委托贷款组合贷款业务的发展。

兴业银行首席经济学家鲁正伟在接受《经济信息日报》采访时表示，“个人抵押贷款一直是坏账率最低的资产。房地产系统的风险与金融系统的风险相关。房地产行业需要降低杠杆率和负债率。这时，开发商应该降低负债率。借钱买房的客户杠杆率不应该太高，所以今后应该取消购房限制。增加房屋销售，加快房地产开发商的付款速度。”

“购房和贷款限制的放松释放了改善需求，尤其是第二套房的改善需求，但这部分的总需求并不大。把握经济适用房建设的节奏，仍有空要求取消限购。建议应更多地考虑通过租金补贴向低收入群体提供基本住房保障。”卢政委接着说道。