万科1季度开工节奏加快 结算规模缩小致净利下降

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万科在4月26日晚公布了季度报告。由于结算规模的缩小，万科第一季度业绩下滑。其中，营业收入88.9亿元，净利润6.5亿元，分别下降6.4%和57.5%。然而，万科在第一季度表现出强烈的征地热情，新增规划总建筑面积170万平方米，项目启动进度也在加快。

万科表示，第一季度利润下降有特殊原因，不具有代表性，其年度业绩有望提高。尽管资金和政策相对宽松，万科仍对其年度业绩保持信心。

净利润基数更高

第一季度报告显示，今年1-3月，公司累计销售面积395.7万平方米，销售额463.4亿元，同比分别下降4.7%和14.6%。该公司表示，今年第一季度的销售额低于去年同期，主要是因为更多已认购的未签约资源被推迟至2013年底2014年1月签约，导致同比基数较高。

同期，万科实现营业收入88.9亿元，净利润6.5亿元，同比分别下降6.4%和57.5%。报告显示，第一季度净利润下降的主要原因之一是结算规模较小；另一方面，在去年同期的结算中，上海、深圳等高利润率城市所占比例较高，投资收益相对集中，导致净利润基数较高。

万科董事会秘书谭华杰表示:“房地产业务的完成和结算有很强的季节性规律，大多集中在下半年，第一季度的比例通常较低。”“今年第一季度，公司完成量占全年预计完成量的比例仅为5.5%，比去年同期的6.6%有所下降，未能充分反映业绩。”

此外，由于单个季度结算规模有限，由于偶然性因素的影响，利润率容易出现较大波动。数据显示，今年第一季度万科的平均结算价格约为11200元/平方米，明显低于去年同期的12460元/平方米。原因是上海、深圳等一线城市在去年第一季度的结算中所占比例相对较高。2014年第一季度，万科净利润大幅上升至16.1%，远高于2014年10.8%的平均水平。今年第一季度，万科单季度净利润增速有望低于全年。

足够的资源可以解决

由于房地产销售受季节性因素影响较大，业内人士认为，一季度业绩反复出现的现象较为普遍，对全年业绩的参考意义相对有限。

《中国证券报》记者注意到，今年前三个月，万科实现建筑面积558.6万平方米，同比增长33%，建设步伐正在加快。与此同时，万科一季度在南京、杭州、扬州、成都、沈阳、珠海、宁波等城市新增9个开发项目，按万科股权计算，占地面积约69.2万平方米，相当于规划建筑面积约170万平方米。

此外，从出售的未偿金额来看，万科未来将拥有丰富的结算资源。截至3月底，万科合并报表范围内的已出售资源仍有1919万平方米，合同总额约为2233.8亿元，同比分别增长14.9%和14.8%。截至一季度末，万科的净负债率仅为21.13%，继续保持行业低水平，资本仍相对宽松。

政策的继续放宽也为房企的后续工作提供了良好的支持。3月30日，央行、财政部等部门下发通知，将第二套房首付款下调至40%，第一套房公积金最低首付款下调至20%，并将二手房营业税免税期限从5年缩短至2年。随着细则的实施，自4月中旬以来，主要城市的住宅交易量普遍回升。

“从公司的客户访问情况来看，近期市场交易气氛明显反弹。”谭华杰指出，“流动性环境逐渐宽松也将有助于进一步恢复市场信心。”预计该公司的净利润在2015年将继续增长。”