24城楼市库存消化周期超18月 地方启动全面刺激

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地方政府开始全方位刺激房地产市场模式

行业:在经济增长的压力下，更大规模的房地产市场将会“松动”或到来

《经济信息日报》记者获悉，四川省有关部门目前正在研究稳定住房消费需求的实施意见，住宅用地供应等具体问题将由市州有关部门实施。

“3月30日新政”的颁布，明确了国家支持居民合理改善性住房的政策方向。在这种背景下，近100个城市出台了不同力度的放松公积金政策。值得注意的是，尽管房地产市场出现了一些好转的迹象，但仍面临着近6万亿平方米的待售库存压力。为此，地方政府开始在公积金政策之外扩大惠民政策，同时，在确定第一次住房改革和税收补贴方面，也发起了全面的刺激。

对此，业内人士表示，2015年被认为是房地产政策最宽松的一年，但一些三、四线城市正面临高库存，加上当地经济增长的压力，未来将会有越来越大的房地产放松支持政策。

日前，四川省省长魏宏表示，他将采取购买商品房出售等形式。，从而吸收房地产库存。充分利用财政政策、公积金政策、减税免税政策，通过支持公积金异地购房和减少首付款，进一步活跃房地产市场。据四川省相关人士透露，该省已根据相关要求积极制定相关政策。

在四川积极筹备的同时，福州也出台了各方面支持刚性住房需求的意见。笔者认为，除了与许多地方相同的政策，如放松公积金、降低贷款首付比例等，住房公积金受托银行还应确保住房公积金组合贷款中的商业贷款得到满足，并落实相应的住房公积金贷款政策。

如果住房公积金个人贷款的利用率达到95%以上，同级财政将在一年内通过提供无息金融贷款来增加资金规模，住房公积金管理机构也可以通过向商业银行借款融资来增强住房公积金的信用能力，同级财政部门应予以支持。

与此同时，很明显，第一套房和第一套改造房屋(包括一手和二手房屋)被认定为个人购房。在购买了第一套房后，个人再次购买房子。除了增加住房面积、增加电梯功能、提高地段档次、购买“学区房”外，所购房屋属于旧房换新房，家庭成员的工作距离或子女的上学距离越来越近，居住环境得到改善。同时，将取消对海外个人和机构购房的限制。

易居(中国)控股有限公司首席执行官丁祖昱表示，“两会”首次提出支持改善住房需求，增加保障性住房投资，通过稳定住房消费、促进房地产开发投资来促进经济增长。“库存压力是2015年房地产市场政策环境保持宽松的主要原因。”

根据cric研究中心的最新报告，随着交易量的稳定和恢复，截至3月底，大多数城市的库存逐月下降，但总体上仍处于较高水平。截至3月底，监测的24个重点城市的总库存为2.1086亿平方米，同比增长20%，平均消化期为18.7个月，高于警戒线。

库存消化周期是库存与前三个月销售周期的比率，在一年左右相对平衡。高于18个月时供大于求，低于6个月时供大于求。目前，24个重点监测城市中有14个城市的库存周期超过18个月，其中烟台达到43.4个月，沈阳达到39.8个月，青岛达到25.4个月，徐州和中山分别达到24.2个月，无锡也超过24个月。

一方面，优惠政策频繁出现，另一方面，库存压力很大。中原地产首席分析师张大伟表示，中国的房地产市场出现了两种完全不同的趋势，分别是一、二线城市和三、四线城市。

张大伟表示，在股市一度看涨的背景下，房地产投资和投机需求持续减少。因此，经济发展不均衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口不均衡、存量不均衡、交易量不均衡和政策刺激不均衡是本轮房地产价格上涨的主要原因。

然而，不可否认的是，在多轮政策的推动下，许多地方的房地产市场呈现出良好的升温趋势。据中原地产研究中心最新统计，4月20日至4月26日的一周内，住宅签约总量达到62，256套，同比增长12.6%，其中一二线城市增幅最高，签约总量达到10，412套，四一线城市成交量全面上升，环比增长11.4%。其中，北京上周签约2438台，比上个月增长12%，上海签约5256台，比上个月增长18%。

“从中原地产目前在各个城市的分支机构的反馈来看，游客数量和上周末签订的合同数量都有显著增加。在近期政策的频繁刺激下，早期观望的买家将加速进入市场。”张大伟说。