房地产企业困难重重 “双万”联手未必1+1＞2

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万达万科的详细合作计划今天宣布。业内人士表示，实际情况比猜测更难应对这一困境

昨天，万达和万科联手的消息被宣布。万科a(000002)上涨5.6%，其他地产股的上涨也被认为得益于“双万”合作的消息。据了解，万达集团和万科集团可能会在今天公布详细的合作计划。

据业内人士分析，虽然房地产市场有优惠政策，但行业已从“黄金时代”进入“白银时代”，企业面临资金短缺和去库存困难的问题。“强联盟”是应对这一困境的策略。

“双重合作”还是优势互补

昨日下午，连续几天从13.5元人民币到14元人民币上下波动的万科在收盘前半个小时突然上涨到14.7元人民币，涨幅为5.6%。许多地产股也显示出同样的上涨趋势。例如，金融街(000402)几乎同时从12.89元涨到13.7元，最后收于13.59元。根据一些业内人士的分析，应该通过“双重合作”来刺激。然而，万达商业(03699港元)昨日小幅下跌1.69%。

万达和万科目前在商业和住宅领域占据领先地位。截至2014年12月31日，万达集团旗下商业地产公司总收入达到1078.71亿元，比2013年增长24.31%。5月8日，大连万达商业地产有限公司公布了截至2015年4月的未经审计的业务数据。1-4月，万达商业累计实现合同销售额约271.7亿元，同比累计增长18.8%；1-4月，累计合同销售面积约311.63万平方米，同比累计增长55.8%。仅4月份，万达商业实现合同销售额104.76亿元，合同销售面积121.18万平方米。

2014年，万科实现销售额2151.3亿元，同比增长25.9%，在全国商品房市场的份额从2.09%上升到2.82%。

中国指数研究院广州分院院长张雪华分析说:“对于万科来说，业务上没有什么突破，但与万达的结合，可以迅速弥补业务上的不足，更快、更稳定地走在城市服务提供商的支持之路上。对万达来说，近年来它也经历了不断的转型，从电子商务到旅游地产，再到海外扩张，但基本上万达的销售收入仍然是住宅(包括公寓)产品。你可以利用万科在住宅标准化和产业化方面的领先地位。”

他认为，两大巨头之间的合作标志着房地产行业进入了一个新的发展阶段，企业之间将会有更多的合作和并购。

行业:开发商很难独自承担沉重的负担

万达和万科并不是第一次一起被提及。自从这两家公司变得富有后，业界就经常对它们进行比较。2001年，它被业界视为“万元”的分水岭。万达采取“商业+住宅”的两条腿模式，万科则以住宅专业化为方向。经过“黄金十年”，他们分别成为商业地产和住宅地产的“顶级品牌”。

张雪华认为，万科和万达目前面临着不同的问题。万科的问题在于，在从住宅开发商向城市配套服务转型的过程中，商业能力的缺乏阻碍了转型的速度；万达的问题在于，大量的商业存款占用了大量的资金，而住房开发过程中的标准化、产业化和住房质量有待提高:“房地产市场已经进入了白银时代，这对开发商的产品能力、管理能力和融资能力提出了更高的要求。依靠单一竞争力将面临一定的挑战，因此企业可以通过相互合作和并购，优势互补，提高整体竞争力。合作和代理建设都是好的做法。"

广州中原地产项目部总经理黄伟认为，强有力的联盟可以在大型项目的招投标和开发中显示出各自的优势，但互补性的唯一风险是能否实现“1+1大于2”:“如果这种合作只是针对单个项目。合作，那么炒作大于现实，如果是战略联盟，那么就有可能产生大量的能量。”

现状:房地产企业有很多困难

房地产公司已经不是第一次联手了。以广东市场为例，保利与越秀合作“岭南森林语言”项目；广州亚运城是由R&F、碧桂园、世界贸易组织和中信等几大开发商共同创建的。新鸿基负责珠江新城天澜项目的商业部分，合淝京泰福负责公寓部分，R&F负责办公部分。

“虽然区域开发需要开发商联手承接项目，但目前这种合作并不是整个市场的主流。”黄桃认为。然而，开发人员面临的困难使他们需要实现转型并找到出路。黄桃认为，开发商面临的困难是多方面的。一个是资金难，销售难，去库存难，另一个是发展瓶颈:“比如万科的住宅发展已经到了极限，需要创新。”另一方面，宏观经济的影响导致房地产企业利润下降，成本上升。

他分析说，目前整体市场分化比较严重，一线城市和大城市的一级市场比较好，今年价格可能会反弹。例如，去年第三和第四季度广州市场复苏后，今年的复苏迹象更加明显，预计5月份市场将会上涨。然而，三级、四级、五级和六级城市今年预计不会停止下跌。

然而，在他看来，商业地产的压力大于住宅，因为由于电子商务的影响，实现商业转型需要很长时间。

旺达

2000年后，一线承包给以商业地产为主的五大支柱产业，打造了万达特色的商业地产模式。

几年内，这些产品已经升级到第三代，现在正在向第四代过渡。创造性地开发了三代产品:单一商店、综合商店和城市综合体。

租售结合的“现金流滚动资产”商业地产模式。

销售额约为362亿元。

万科

在早期，它建立了一个大型股份制企业，主要从事房地产业务，涉及商业零售和工业制造。

从最初获得鲁班奖的丽晶大厦，到城市花园、四季花城、万科城，住宅产品已经更新到第三代。

住宅快速滚动发展与内部收益率追求。

销售额约为368亿元。