业内解析 房地产如何估价才合理

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起初，当房价上涨时，开发商忽视了这一点，不管是政府试图调控还是一些专家主张房价应该下跌。现在开发者也忽略了它。“330新政”后，开发商的普遍心态是抓住机会“跑得快”，很少有人蠢到提价。根据目前的观察，在五一期间，新房子的销售基本上是相同的例行公事，往往说他们想提高价格口头上，但实际上暗地里促进销售。

房价在人们心目中的地位显然非同寻常。特别是在过去的十年里，快速上涨的房价触动了许多人的神经。那么，未来房价的趋势是什么？什么样的房价是合理的？什么因素影响房价？

房价的可比性

我记得在2008年，经济学家徐殿清和深圳(房地产)媒体人打了一个赌:赌一年后深圳房价会涨还是会跌。

事实上，这是一场从一开始就注定要失败的赌博。原因是双方都在赌深圳房价一年后会涨还是会跌，但双方提到的房价的含义是不同的。一方面是基于深圳市国土资源和房屋管理局公布的平均交易价格，另一方面是基于国家发改委和国家统计局公布的月度住房销售价格指数。

房管部门平均成交价格的形成相对简单:将当月所有新房的总成交价格除以总面积。以这种方式形成的平均价格受到当前交易结构的很大影响——如果本月所有的交易都是豪宅，那么本月的房价肯定会很高；等到下个月，中心地区可能就没有新的供应了，而且所有出售的房产都在偏远地区，所以房价会很低。用这种方式比较房价显然没有意义。

另一个问题是现在和过去计算新房价格的方式不同。过去，开发商填写表格，并将公司本月的新房交易提交给统计局；后来采用了抽样的方法，选择了固定的样本，比较科学。问题出现了:新房的样板房不能长期稳定，卖完了就不存在了。需要重新确定样本，统计部门需要做出相应的调整。

因此，徐殿青和牛刀的下注是无与伦比的，因为他们的统计方法不同，房价的统计口径也不同。