房地产交易登记程序繁琐 源头是政府民事登记制度缺失

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漫画书:探戈绘画

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“证明你妈妈就是你妈妈”！！

涉及房地产的各种证书最多，但有时对交易安全无能为力

当首相生气时，“证明你的母亲就是你的母亲”成了媒体的热门新闻。据公开报道，最近至少揭露了28起“外来证据”，其中11起证明是“亲属关系”，占30%以上。除了“证明你的母亲是你的母亲”，“证明我的女儿是我的女儿”和“我的父亲是我的父亲”也相继被媒体报道。除了证明亲属关系外，还有6份“死亡证明”，占21%。据了解，在这28起“外来证据”事件中，涉及15个单位，包括:房地产部、国土部、民政局、公安部门、社会保障部、计划生育部、气象局等。其中，涉及房地产的案件有10起，占近30%，这些案件大多涉及房屋的买卖、继承和转让。

广州房地产交易中有一个罕见的“无限循环”的证明

据记者了解，广州市房地产交易登记中心和各区交易登记中心已明确规定了办理继承登记、更正登记、房地产合并与分割等手续的办理指引。除了自我准备，许多提交的材料涉及其他政府部门。简单地说房地产过程是“证明你的母亲就是你的母亲”的“最大打击”，这确实是不公平的。在进行继承登记时，必须出具继承公证书，该公证书必须在房屋所在地进行公证。媒体曝光的惠福路拆迁房屋难以出具证明的问题卡在了公证书的出具上。此外，如门牌号发生变化，需到房产所在地的公安局办理相关手续，并出具相关证明。其他省市也曝光了一些“证明你的母亲就是你的母亲”的“无限循环”案例，这在广州很少发生。例如，街道要求公安局在办理门牌号变更证明之前签发居住证，而公安局要求街道在签发门牌号变更证明之前签发业主的居住证。据房地产业人士透露，经过多年的发展，广州的房地产交易登记程序已经非常明确，很少有“舶来品”的情况。

就房地产交易而言，去政府部门是必不可少的，而近年来出现的“无婚姻登记记录证明”(单一证明)也是一种让人觉得麻烦、涉嫌过度侵犯隐私的程序。《无婚姻登记备案证明》自2004年起由民政部门颁发。民政部门出具的“证明”末尾有一句:“此证明仅表明当事人在本婚姻登记机关管辖范围内无婚姻登记记录”。据民政工作人员称，该证明根本不能证明当事人的婚姻状况，也没有实际意义。然而，近年来，单证数量呈上升趋势，其中80%以上用于个人房屋的买卖和继承过程中。

然而，房地产业人士表示，房地产涉及的金额相对较大，有时会出现一些交易纠纷，因为“隐形”的共有人没有签字，所以这种证明在实践中确实是必要的。

专题文章:《广州日报》记者李丰和

遗产公证:最好是在他们死前处理多个部门

近日，本报报道了汕头“证明父母是父母”的房地产问题。问题的关键在于受害者父母多年前办理的虚假户籍。结果，户籍引发了一系列“无限循环”，如公共安全和街道。

记者为此采访了广州市房地产中介公司。东川路分店的店长吴润华告诉记者，老城区的业主都比较老，很多都是继承的房子。中介接受的发布已经被继承和分析，所以发布和交易都很顺利，我从来没有听说过任何问题。合肥市房地产交易部高级经理梁也表示，他们的中介机构所取得的房产证都是经过生产分析后出具的新证明。据他所知，遗产公证是由继承人带着遗嘱、房产证、死亡证明等资料向公证处提交的，公证处经过调查核实后会出具公证书。

评论:

一位房地产人士在研究了最近报道的“证明你的母亲就是你的母亲”的交易问题后提出了一个建议。由于财产继承问题不仅涉及房管局或其管辖的房地产交易登记中心，还涉及公安户籍管理、街道和公证处，任何关键数据的错误都可能带来一系列的麻烦。解决问题的最佳方法，是让长者在去世前“轰炸”涉及地产的问题，并尽快处理，以寻求解决办法。由于身份认证的步骤是环环相扣的，一旦老人去世，他将陷入认证的“无限循环”。

结婚证:“照片”隐形共有人防止盗窃财产

单身或离婚的房主在出售房屋时必须出具“无婚姻登记记录证明”。然而，许多离婚的房主在婚前出售“悲伤的房子”。在这些证书的背后，有一个他们不忍心回顾的过去。他们都觉得如果房子是婚前买的，离婚后才卖，为什么要出示这些证件？

在出售房屋时，即使配偶的名字没有出现在房产证上，房管局也要求配偶出席并签署转让协议，这是一项严格的规定。但是，对于商品房来说，只要房主自己买房子，而且买方不需要抵押，不涉及银行抵押步骤，房管部门就不要求配偶签字或出示无婚姻状况证明。

吴润华曾经做过一笔交易，一位男性业主以他的名义以200万元的价格出售了一套房子，买家一次性付清房款。由于该房屋是一栋商品房，住房管理局允许“妻子不必签署交易或参加转让”。后来，妻子认为丈夫秘密出售了他们的房子，并起诉法院分割房款。后来，男主人输掉了官司，把房款一半给了妻子。

评论:

一位法律人士认为，在上述案件中，如果妻子起诉法院要求解除房地产交易合同，并认为丈夫与买方串通恶意低价转让房屋，从而转移财产，此时，可能会涉及无辜的买方，即使买方用“善意第三方”进行辩护，中间的过程也将是非常漫长和痛苦的。

证明“你的证明取决于你”:在线验证可以解决

在房地产交易过程中，业主与政府部门之间可能会出现“证明你的母亲就是你的母亲”的荒谬做法，各政府部门之间也可能出现“证明你的证书就是你的”的情况。

据房地产业人士透露，目前，房管局需要审核公证部门出具的公证书。根据一个抵押贷款人的回忆，有一个假期公证人泛滥，一些人使用假公证人窃取别人的房地产。房地产交易登记中心收到公证书后，将相关公证书退回公证处，要求公证处核实公证书的真实性。由于两个机构之间的对接过程一开始没有理顺，房地产交易速度大大放缓，通常会拖上两三个月。随后，双方建立了网上验证流程，验证过程大大加快，普通买家不会注意到相关流程。

自今年年初起，房屋委员会取消了“无婚姻登记纪录证明书”的覆核程序。此前，房管局的交易登记环节还要求将结婚证交回民政局进行真实性验证。这个过程和公证审查一样麻烦，需要一两个月才能解决。由于这一业务引起了公众的极大不满，房屋委员会从今年年初开始取消了婚姻登记证的审查程序。

评论:

政府机构或法定机构对对方签发的证书缺乏信任，这本身已经是一个大笑话。然而，在虚假证明泛滥的环境下，房地产等大额交易的登记部门为确保交易安全而增加交易时间是无能为力的。以核实公证书真伪的过程为例，如果两个政府部门一开始就建立了电子审查联系，公众就不会感到如此不便。

公证人说了一句话:根源是政府民事登记制度的缺失

一位匿名公证人认为，“证明你的母亲就是你的母亲”的荒谬来源是缺乏政府民事登记制度。中国没有专门的民事登记机构，也从未重视民事登记信息的建立、规范和向社会的授权。中国的民事登记制度被置于公安机关，这是与国家独裁相协调的工具，导致社会无法合理利用民事信息，包括公证处。

然而，公安机关的户籍在成立之初并不对外公开，户籍是户籍中的人口信息，而不是公民的亲属信息，这使得在中国确认一级继承人极其困难。