政策环境频利好 津城大户型“抢占”置业热点

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庞先生和他的爱人住在一个大约80平方米的房子里。因为他们计划要孩子，所以他们有换房间的想法。考虑到老人将来可能被委托照顾孩子，彭先生打算购买一套约150平方米的四居室公寓。然而，经过一轮选房和看房，庞先生发现，符合他要求的产品很难找到。

“我在房地产圈，所以我知道新住房市场的所有房产。如今，城市面积可达160平方米。为重新改善的人购买的房地产很少，而且单位价格也非常昂贵。”庞说，在市区买一套总价格约为300万元、面积约为150平方米的新房子实际上非常困难，要么是一套约120平方米的三居室公寓，要么是一套180或190平方米的超大公寓。

既然买新房不起作用，彭先生自然想到了二手房市场。与新房相比，二手房的单价略低。然而，在寻找了一段时间后，他发现在目前的市场上，位于市中心的10年内和相对较新的年龄的二手大型公寓也很难找到。

据数据监测中心统计，天津住宅市场有38个项目预计5月份开盘。其中，供应产品以高层次为主，占63.16%；其次是平房，占15.79%；还有一些别墅和小高层产品。至于开间公寓，面积为52-340平方米，跨度相当大。然而，890平方米的两居室和1230平方米的三居室是主要的，这更接近新需要和新改变的买家。

不仅新住宅市场上的大型产品很少，而且记者最近走访了本市的一些中介商店，了解到在二手市场交易中，大型住宅与其他住宅相比也很稀缺，特别是对于高端改良型买家来说，四居室或130-40平方米以上的住宅更是如此。广开西玛路一家中介店的房产顾问小张(音译)告诉记者:“因为大多数有能力购买大型单元房的购房者都是二次或二次以上的改良型购房者，他们基本上属于一步到位的住宅，所以一旦开始，他们就不会轻易转手。这也导致市场上大型单位的流通活动比小型单位少得多。”

2006年后，大型机组的供应中断

改进的需求一直存在。是什么让市场上的大房子几乎接近“真正的空”状态？从近年来市场上新建商品房的开发和分布来看，由于总价低、税费低、群体支持巨大、小户型容易转售和出租、回报率较高，中小户型产品一直是新建住宅市场的主流，但这并不是大户型产品缺乏的主要原因。

据业内人士分析，为了鼓励和倡导购房需求，国务院、住房和城乡建设部等部委于2006年发布了《关于调整住房供应结构和稳定住房价格的意见》(国家第15条)，规定“自2006年6月1日起，新批准和新开工的商品房，建筑面积在90平方米以下的住房(含经济适用住房)，必须达到开发建设总面积的70%以上。”再加上停止别墅建设、提高营业税、对二手房交易征税和增加经济适用房供应等政策的叠加，在严格的监管环境下，开发商近年推出的新产品类型大多是中小户型。对于企业来说，这样做的好处也很明显。首先，它响应国家的号召。另一方面，在脱销压力越来越大的背景下，凡是市场上容易卖的产品，自然会卖出去，这有利于“短而快”的开发和营销，可以最大限度地保证资金链的安全。

显然，“70/90”政策的实施不仅带动了小户型住宅的发展，也带来了其他一些影响，如需求增加的大户型住宅的短缺。近年来，中小型产品的高度同质化导致去库存化的压力越来越大。受政策限制后，大部分房屋都是小二居室和小三居室，中小型公寓趋于饱和。

由于大型产品的供应量很少，许多地方都出现了抓边卖大房子的现象。在北京(房地产)、上海(房地产)等城市，类似的捆绑销售模式已经屡见不鲜。开发商将大屋分成两个易于二次打通或改造的中小型单元，并“打包”出售，形成“母子屋”、“一拆二”、“买一送一”等产品模式。

未来大型住宅市场仍将吃紧

严格的监管环境不仅限制了产品开发和质量，还严重抑制了一些客户的需求，如二次改进和高端改进。事实上，根据经验，在一些大城市，改善购房需求往往起着不可或缺的骨干作用，最常见的改善需求是“以小代大”，他们迫切需要购买的是市场上日益稀缺的大型产品。

随着当前房地产市场整体环境的调整和对未来走势的乐观预期，进入市场的少数民族比例有所回升。特别是最近，中国人民银行宣布，金融机构一年期贷款和人民币存款基准利率将分别下调0.25个百分点，至5.1%和2.25%。这是央行在不到半年的时间里第三次降息。研究人员认为，降息会给购房者带来直接好处，降低他们每月的还款成本，缓解每月的供应压力，并进一步降低购房压力。在这一举措与以往政策的叠加下，无疑将为购房者入市创造有利条件，为高端楼市注入活力，并直接刺激部分需求积极入市。

从以前单纯需求的鼓励和支持到现在理性改善需求的调整，改善群体无疑是当前房地产市场中最有利的群体。尽管在二手房交易类型上，中小户型仍占据主流，但另一个新趋势表明，“再改革”和“高改革”需求改善的比例正在逐渐增加。根据统计结果，在本市4月份的二手房交易中，三室以上的成交单位占1%，比上个月增长0.3个百分点；120至144平方米的单位占5%，比上个月上升2.3个百分点。可以看出，倾向于购买超过120平方米三至四个房间的买家数量正在上升。

“最近，顾客购买三室及以上公寓的意愿增加了很多，顾客数量也显著增加。"中介小张告诉记者，由于重新装修和高端装修客户的增加，大型产品已经成为热销的“热销商品”. "我以前收到过一对夫妇，所以我想换房间，因为我计划要第二个孩子。然而，由于首付不足和担心抚养两个孩子的抵押贷款压力，我一直推迟购买计划。由于首付比例。越低，偿还贷款的压力就越小，他已经准备好出手了。"

小张还表示，除了改善家庭之外，在目前的市场上，许多有一定经济实力的首次购房者选择了大型单元房，因为“一步到位”的置业理念，这也增加了对一些此类产品的需求。因此，大型产品市场将一路看涨。

监管环境的适度放松，使得今年房地产市场的趋势继续上升，从只需要“搬起三脚架”到为改善集团“拿起棍子”。随着购房压力的减轻和对楼市走势的乐观预期，一些装修集团进入市场的热情不断增加。其中，有许多购房者如重新装修和高档装修。业内人士认为，未来对大型产品的需求将继续增加。然而，由于这类产品在市场中所占比例较小，以及前几年“70/90”政策的影响，大型单元的稀缺价值在未来将会凸显。