津二手楼市高温不退 一二手房成交比例超1:5

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根据天津市国土资源和房屋局的“每日房价”数据，截至2015年4月底，中心城区二手房整体成交比例有所上升，达到1: 5.3。为什么二手房的数量在飙升？什么样的人会买二手房？为什么二手房是颠倒的？

二手房的优势越来越突出

我很喜欢我家的市场调研中心，认为中心城区二手房交易比例逐渐扩大的主要原因在于二手房种类繁多，配套设施成熟，与同一地区新建商品房相比总价较低，这正好符合此时购房者的需求。

首先，房屋选择的范围。目前，城市地区二手房供应量很大，不仅包括住房年限较长的旧住宅区，还包括一些新建的二手房。

第二，房价。虽然受政策影响，部分购房者购房的压力有所减轻，且改善后的人们被刺激进入市场，但目前市场仍以自住需求为主。大部分二手房都是中小户型，总价较低，更容易吸引这样的人。尤其是营业税由5改2的新政策，降低了更多二手房的税收成本，其优势更加明显。

最后，在配套设施方面。目前，新屋市场的许多项目周边设施都不完善，如住宅物业、社区环境、建筑坚固性等。但是，二手房由于经过了长时间的测试，周围的设施等方面都比较成熟，所以有一定的耐久性，这比新房子更安全。

根据天津二手房调查，从目前天津二手房在新房中的分布情况来看，二手房主要集中在城市的六个区，新开项目集中在城市周边地区。无论是离市中心的物理距离还是交通条件，二手房都有更大的优势，市中心地区的基础设施将比城市周边地区更加完善。购买二手房的原因大致可分为以下几点:第一，对于新建住宅项目的优惠政策，购房者应该冷静看待，多了解享受这一优惠政策的房屋是否符合自己的购房需求，避免购买定位不准、户型设计不良的房屋；二手房是所有现有的建筑房屋，不需要装修条件，可以随时入住。第二，大部分新房都是期房，后续的物业管理需要测试。然而，他们的优势在于新的住房时代和公寓设计理念更符合当前的生活需求。虽然二手房比较旧，容易管道老化，但物业管理和周边设施会更加完善。第三，二手房已经存在一段时间了，购买后再装修很麻烦。但是，他们有现有房屋和周边配套设施齐全的优势，而且一些社区还具有学区的属性，所以买家可以根据自己的需要进行选择。

改良买家成为主要力量

5月的第一周，本市二手房交易继续活跃。根据天津二手房市场的调查，目前二手房市场中40%的买家是改善型客户，40%是急需型买家，另外20%是学区型买家。其中，改善购房者包括改善家庭住房条件和为老年人改变楼层。改善居住条件的主要途径是变小公寓为大公寓，即将目前居住的小公寓改为面积更大、空间更大的大公寓；给老人换楼层就是把老人原来居住的高层住宅改成底层住宅，方便老人居住。按需购买者大致分为拆房和婚房。只是需要拆迁的是，现有的房屋因为拆迁而不得不另买房子；婚房只是因为结婚才需要买房，而且大部分都是年轻人。一些地区的二手房是重点学校的学区，所以它们也被称为学区。为了让孩子接受最好的教育，家长们不惜代价购买昂贵的学区，所以学区买家也是二手房消费者之一，大多集中在和平区、河西区和南开区，那里有很多重点学校。

目前，本市二手房交易集中在六个区。根据SouFun.com二手房提供的数据，天津二手房交易集中的地区交通便利，周边设施齐全。除了和平区的新兴街、南开区的鼓楼街、河西区的广开街、梅江街等高端区域，都集中在二手房项目上，还有很多老房子。高端地区的二手房单位主要是大型单位，而两居室和三居室单位是主流，平均价格从2万元/平方米到5万元/平方米不等。在其他二手房数量较多的地区，二手房的平均交易价格也有很大的不同，这是由于建设年代较早、住房年代较老、户型较小，以及行政区商业区配套设施不同。

政策出台后，二手房市场的受欢迎程度逐渐提高，其中大房成为最畅销的房子。我爱我家的市场研究中心，它认为政策的叠加效应是刺激改善需求进入市场的主要原因。一方面，第二套住房40%的首付直接有利于第二套住房的改善需求；另一方面，营业税从5年改为2年，减少了许多房屋的税费，在一定程度上有利于“卖一买一”客户旧房的销售，从而激发了改善需求进入市场的热情。同时，市场日益增长的改善需求也推动了大型住宅产品的销售。对于大房业主来说，我很喜欢我家的市场研究中心的建议:虽然由于优惠政策的影响，大房长期不尽人意的销售开始引起人们的关注，但价格仍然是目前买家考虑出售的关键因素。因此，建议业主应密切关注市场价格的变化，充分考虑市场条件、房屋的适销性等问题，合理定价。

价格倒置有两个原因

本市一些热点地区的二手房交易价格受业主影响，自春节以来涨幅尤为明显，出现了二手房价格倒挂的现象。根据SouFun.com网站的数据，以鼓楼地区为例，新房售价约为20000元/平方米，而周边二手房单价大多在22000元/平方米以上，R&F二手房平均价格为25585元/平方米。梅江地区目前出售的新房单价在18000元/平方米到24000元/平方米之间，而周边地区的二手房价格也相当，有些地区的学区房可以达到25500元/平方米。河东区经十二路与金堂路交叉口的一个新住宅项目的售价为13800元/平方米，该区域内拥有成熟二手房设施的住宅区的平均成交价约为16000元/平方米。

为什么二手房是颠倒的？根据对天津二手房的分析，二手房价格倒挂实际上有两个原因:一是开发商出于市场供求的考虑，重新制定了自己的定价策略以适应市场条件；二是居民消费意识的转变，从原来的片面状态转向理性的住房消费需求，更多地考虑二手房带来的便利和好处。此外，二手房的价格倒置也应仔细判断。在很多情况下，开发商在拍卖后期的开盘阶段或交付时间的价格，如果作为二手房价格反转的参考，是无法解释任何问题的。此外，在这种价格倒置中，往往是与面积相对较小、总价相对较低的二手房相比，用户类型相对较大的新建商品房的每平方米单价，这使得任何问题都难以解释。只有当房地产的户型和面积基本相等，二手房价格高于一手房价格时，才能严重高估该地区二手房的价值。