前4月房地产投资分化加剧：仅5省市形势乐观(名单)

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今年1月至4月，房地产投资仍不均衡。其中，一线城市房地产投资增速有所回升，但二、三线、四线城市房地产投资增速仍较慢。中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌认为，房地产市场的分化仍在加剧。

地方房地产投资分化加剧

根据国家统计局发布的数据，《21世纪经济报道》获悉，2015年1-4月，北京、上海和广东的房地产投资增速为两位数，分别为20.8%、15.0%和16.7%。与去年同期的21.3%、4.9%和19%相比，北京和广东的增速略有下降，而上海增速明显加快。

然而，除了一线城市和基数较小的西藏以外，其他省份的房地产投资情况并不乐观。1-4月，内蒙古、辽宁、黑龙江、云南、青海的房地产投资均出现负增长，内蒙古为-28.8%，辽宁为-25.6%。

山东、江苏、浙江、重庆、湖北、河南等地房地产投资增速明显低于去年同期。1-4月份的增长率仅为0.6%、3.7%、7.5%、7.8%、4%、7.8%，明显低于去年同期。15.7%，17.4%，14.5%，25%，

交通银行研究员夏丹认为，房地产开发主要涉及库存问题，一线城市的库存消化速度较快，而其他二、三、四线城市相对较差。

“实际上，从去年开始，房地产开发商就已经经历了资金链断裂的风险，而且资金可用率非常低。因此，从稳定投资的角度来看，开发商将更愿意投资一线城市。”她说。

自去年12月以来，国家出台了一系列刺激房地产消费的政策，但这些救市政策并没有让三、四线城市的房地产市场回暖。

3月底，国家出台了一项政策，到4月份，只有一线城市的房价迅速上涨。4月份，深圳、北京、上海和广州的新建住宅价格分别上涨1.8%、0.7%、0.6%和0.4%，在中国排名第一、第二、第三和第五。只有约10个其他直辖市、省会城市和副省级城市环比上升，天津仅上升0.1%，重庆下降0.2%，三线城市中只有徐州、温州和金华略有上升。

根据国家统计局的计算，4月份，一线城市新建商品房价格平均上涨1%，而二线和三线城市新建商品房价格平均分别下跌0.1%和0.3%。

中原地产首席分析师张大伟表示，政策从一个层面传递到另一个层面，并通过市场发挥作用，而差异化主要取决于市场基本面。

“如果一、二线城市的房地产不稳定，三、四线城市会更加难过。目前的情况是，第一条和第二条线应该封锁(价格上涨受到抑制)，第三条和第四条线应该触底。”他说。

去库存化仍然是重中之重

鉴于上述情况，顾云昌认为，政府应在下一步把握土地供应的调整，如果土地供应超过需求，应减缓土地供应；如果供不应求，可以适当地提供更多的土地。此外，随着房地产政策的出台和降息降准政策的实施，居民的消费信心将有所提高，市场有望改善。

“从另一个角度来看，目前房地产市场的衰退有利于消除房地产开发商的实力不足，提高房地产行业的质量，促进企业创新、转型升级和提高性价比，这对消费者来说是一件好事。”他说。

2015年1-4月，全国房地产开发投资23669亿元，同比名义增长6.0%，1-3月增速下降2.5个百分点。

就全国而言，北京、上海和广东的房地产投资都有两位数的增长，而其他省份只有山西、四川、福建和江西的房地产投资有两位数的增长，而其他省份的房地产投资已经进入了一位数的增长，甚至下降到负增长。就销售额而言，总体增长率仍为负，尽管下降速度已经放缓。

然而，值得注意的是，一线城市的房地产销售并不理想。1-4月，北京商品房销售面积297.4万平方米，同比下降16.7%。其中，住宅销售面积250.1万平方米，增长0.3%；从1月到4月，上海的住房销售面积为580.35万平方米，下降了3.6%。其中，住宅销售面积489.15万平方米，下降8%。

张大伟认为，三、四线城市的房地产市场仍有机会。“现在国家正处于经济转型期，实施‘一带一路’规划战略和产业结构转型带来了许多机遇。如果三、四线城市能够抓住发展机遇，留住外流人口，将大大有助于提升房地产市场的需求。”

交通银行研究员夏丹表示，三、四线城市应该根据各自房地产市场的不同情况制定相应的政策，不能一刀切。“总体而言，这项政策对一线城市直接有利，但对三、四线城市的改善意义不大。各地要先解决去库存问题，然后需求带动投资。”