【揭秘】天价豪宅：单价从14万到50万的定价秘密

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上个月，北京房地产市场被一则新闻引爆。位于北京东北三环的和盛创开发的豪华住宅项目晓云路8号，将推出单价36万元/平方米、最高50万元/平方米的“空中四合院”。据媒体报道，so-called/きだよよ0/中四合院是指顶层面积近1000平方米的豪宅项目。根据上述单价，一套房子的总价将在3.6亿元到5亿元之间。

霄云路8号项目由和盛子公司北京新京润房地产有限公司开发。这是北京四环路上一个相对古老的豪华住宅项目。日前，记者在北京市住房和城乡建设委员会网站上查询，发现该项目5号楼的发证日期为2013年5月，共有26套，拟定售价为9.5万元/平方米。这与36万元/平方米和50万元/平方米的单价形成了对比。

“空四合院只在顶楼，而且套数很少。36万平方米和50万平方米其实不是很多人买的，但对开发商来说，最重要的是有这样一套房子来压制这个板块。”一位接近和盛展会的人士告诉记者，虽然出价很高，但开发商现在可能不会期望高价出售。现在涨价的好处是，一方面，它把这个项目标为最豪华的项目，另一方面，它可以让现在的买家形成一种感觉:“这个板块的最高价是每套38万元，而我买的每套只有20多万元。”

该人士补充称:“如果发现市场不景气，开发商急于撤资，在这种情况下，项目中的少量高价房也可能以20%的折扣价出售。”

根据北京市住房和城乡建设委员会网站上的信息，目前在和盛霄云路8号出售的房屋包括去年6月发行的7号楼和4号楼。目前，它们已作为现有房屋出售，平均售价定为14万元/平方米。其中，7号楼有79套，主楼面积约450平方米。目前已经订了一套，签了两套，成交价约83000元/平方米；4号楼有67间套房，面积超过500平方米。目前已签约3套，成交价格约为13.4万元/平方米。

"该项目目前的实际成交价格在10万至15万元之间."上述知情人士进一步指出，空中国四合院的总价(含少量数字)并不高达5亿元，而是约2亿元。总价差异的原因在于建筑面积。据此人介绍，由于空顶层的庭院很高，另一层可能建在二楼，这也是豪宅的通常做法。除了建筑面积之外，还会有大量的面积被放弃，可用面积通常可以达到建筑面积的150%甚至200%。“偷面积”是很常见的，所以要换算成单价。至于如何计算单价，要看开发商想要什么。如果你想显示项目的等级，你一般会根据建筑面积取高价格，如果你想加快转换，你会根据使用面积取低价格。

“缙云路8号只有一套高价房，实际上还没有推向市场。目前正处于宣传阶段。”一位长期关注豪华住宅市场的分析师也表示，由于北京和上海核心区土地资源稀缺，核心区高端产品稀缺，价格偏高。然而，事实上，现在的豪华住宅市场竞争激烈，豪华住宅项目往往会改变以往的风格，先做好产品，再慢慢销售，并提前做好宣传，预热市场，先救客户。