“营改增”地产业税负或由5.5%上升到11%

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从2012年1月开始的营业税改征增值税的改革(“增值税改革”)可能在6月份结束，届时增值税改革的范围将扩大到整个行业，包括房地产、金融和生活服务业。根据改革计划，运输业和建筑业的税率为11%，而其他现代服务业的税率为6%。

据南方记者综合采访，如果改革得以实施，房地产业的税收负担将从5.5%上升到11%。中山大学岭南学院财税部主任江林认为，按时结束业务很困难。

建筑税率为11%

改革的主要目的是减少营业税的重复征税，提高税收的公平性。2011年，财政部和国家税务总局联合发布了《营改增试点方案》(财税[2011]110号)。自2012年1月起，已在上海(房地产)交通及部分服务业进行试点，自2013年8月起覆盖全国，行业范围逐步扩大。自2014年6月1日起，电信行业进行了改革和发展。到目前为止，只有三个主要领域，即房地产、金融保险和人寿服务业，没有被纳入改革和增长的“版图”。根据“十二五”规划要求，到2015年底，服务业将全面覆盖。

《南方报》记者查阅了试点财税[2011]110号文件，发现该文件对税率进行了规定:在现行17%标准税率和13%低税率的基础上，增加了11%和6%两个新的低税率。租赁有形动产的税率为17%，运输和建筑的税率为11%，其他现代服务业的税率为6%。

业内人士认为，金融和房地产行业改革之所以排在最后，一方面是因为这两个行业对国民经济和财政收入有很大影响；另一方面，这两个行业的增值税计算非常复杂。

很难形成一个完整的增值链

中山大学岭南学院财税部主任江林告诉杜南记者，在房地产和金融业开征营业税容易，但开征增值税非常困难。这是一个非常复杂的问题，金融服务业的哪些环节有附加值，有多少。就房地产而言，首先，建材、建筑工人等上游企业往往规模较小，年销售额不足500万元，不能作为增值税的目标。因此，房地产无法获得上游增值税发票，这部分成本也无法扣除。此前，金融和房地产的营业税约为5 .营地改革后，房地产业的税率在建筑业的基础上大幅提高到11%。如果成本不能扣除，税收负担将大大增加。其次，房地产建成后，有许多用途，如住宅、商业和养老等。，而且按哪个税率很麻烦。

“归根结底，这是一个增值链的问题，很难形成一个完整的增值链。以建筑为例，如果其中一个环节规模较小，只是简单地以低税率征税，那么这个链条就会被打破，其他环节的税收负担可能会增加而不是减少。”江林说:“但是按增值税征税是不公平的。许多链接应该有低税率。”

因此，江林预测，今年改革阵营的改革将难以按时结束，必须找到解决办法。“房地产现在正在下跌。如果很难改变11%，就必须提供财政补贴。但现在财政收入也很困难，绝对不会补贴。它处于进退两难的境地。”

就外国而言，根据江林的分析，欧美发达国家一般不征收营业税，只征收增值税，但一些较为复杂的行业，如住宅房地产，则直接免征增值税。不过，江林也表示，“税收制度不同，与中国和外国没有可比性。”

“改革阵营的改革不仅仅是税制的改革，还有一系列的行政问题，这是非常复杂的。”中国人民大学公共政策研究所副所长毛寿龙对《南方记者》表示，改革一般从容易、问题少的部分开始，越向前，难度越大，需要克服阻力，做到全面、深入。

作者:南方记者辛玲