深圳楼市真疯狂：价格洼地龙华房价追5万！

本篇文章2774字，读完约7分钟

现在深圳的房地产市场比股票市场更疯狂？这种说法一点也不夸张。

上个月，每个周末，深圳都上演了一场“抢屋大战”，成千上万的人抢走数百间套房已经成为常态。

就在上周六(5月23日)，位于深圳龙华新区的一家房地产公司推出了719套房，但受到了4000多人的欢迎，平均价格高达4万元/平方米，比6个月前高出7500元/平方米，两个小时内就售罄。

每日不断出现的光盘和刷新的地区价格刺激了人们的神经，买家担心他们将买不起房子。

深圳楼市为何如此疯狂？尤其是龙华，这个曾经的低地，房价在三年内翻了一番。这种繁荣能持续多久？

一场持续不断的入室抢劫战争

位于深圳福田区的大中华国际交易广场最近受到开发商的青睐，因为它能容纳三四千人。

自“330新政”以来，深圳房地产的开放场景越来越大，数百套套房往往被成千上万的人认可。小俱乐部不能再容纳这么多人，开发商只能求助于大中华国际交易广场。

一位多年来一直关注此事的业内人士告诉记者，这是第一次看到这么大的开放网站。

5月23日，大中华国际交流广场迎来了又一个盛大的开幕式，创下了3000多人出席的新纪录。

同日上午，位于深圳龙华新区的中海金城二期在这里正式开盘，推出719套89-190平方米的精装房，均价超过4万元/平方米，最高可达5.4万元/平方米。

大雨中，4000多名购房者从四面八方涌来，开业两个小时后，700多套套房很快售罄。当日，中国海外房地产销售收入超过28亿元。

4万元/平方米在深圳并不高，但在龙华新区，这是新市场第一次打破4。

事实上，中海金城是龙华新区的前土地王项目。2013年10月，经过66轮招标，中国海外地产以38.2亿元的总价、14，600元/平方米的底价和91%的溢价赢得龙华地块，创下当年深圳住宅用地总价和单价的新高。但是，由于需要建设9.8万平方米的住宅型商品房，该地块的综合成本高达2.5万元/平方米，相当于当时的二手房价格。

去年11月，中海锦程首次开盘时，均价为32500元/平方米，这是龙华新区新市场首次突破3。仅过了半年，中海锦城的新房价格就上涨了23%。

与中海金城二期同一天，南山区柏林田瑞和唐朗市开盘或开盘。其中，柏林田瑞推出480套110-260套住房，临时推出80套，均价5万元/平方米，当天销售一空；唐郎市首次开盘，推出面积85-140平方米的348套住房，并临时推出116套均价4万元/平方米的住房。

据不完全统计，仅5月23日，深圳就推出了约1663套，吸引了7500多人抢房，总销售额近70亿元。

新房库存不足以销售8个月

根据100个城市的价格指数，深圳的房价已经连续几个月领先全国，其飙升的房价趋势令人震惊。

归根结底，深圳房地产市场的繁荣是供应短缺造成的。

根据第六次全国人口普查的数据，截至2010年底，深圳的住房拥有率为26.9%(覆盖原有的农村私房)，而北京(房地产)和上海(房地产)的住房拥有率约为70%，广州(房地产)为89.9%，远高于深圳；到2013年底，据估计深圳的住房拥有率为30%，居民的住房拥有水平仍然相对较低。深圳70%的人依靠租房来解决住房问题。

同时，深圳是一个人口净流入的城市，主要是年轻人。据《深圳统计年鉴》统计，截至2013年，深圳常住人口为1063万人，其中70.8%为外来人口。近十年来，深圳常住人口增加了284万，年均净流入28.4万人。

一方面，购房需求巨大，另一方面，新房供应有限。据世界银行(002285，古巴)统计，截至5月17日，深圳一手住房的实用面积为375.47万平方米，实用套数为3.44万套。根据该机构的预测，如果最近8周深圳新房平均周销售率为1085套，那么目前新房可售量的消化时间将不到8个月。

然而，深圳新增住宅建设用地基本枯竭，去年只供应了一片住宅用地。今后，主要的土地供应方式将是盘活存量，即取代旧存量。但是，由于旧体制改革周期长、难度大，未来深圳的土地供应可能会出现断层。

深圳中原研究中心经理王飞告诉《中国商报》记者，6月份新房供应将增加，随着新一轮降息的可能，深圳楼市将延续目前的火爆趋势，甚至进一步爆发。

过去的大萧条会“突破5级”吗？

值得注意的是，龙华，这个曾经的低地，已经变成了一匹黑马。

根据深圳中原研究中心的数据，今年4月，龙华新房平均成交价为2.6万元/平方米，比上个月上涨10.8%，居深圳首位。

事实上，从去年第四季度开始，龙华开始迅速崛起。

去年11月，中海金城将龙华新房均价推至“3”级。“330”新政后，龙华的新房价格再次上涨。4月，星河的传奇被推广，均价涨到了3.7万元/平方米。5月，中海金城的推出将直接把龙华新房的均价带入“4”时代，这与深圳海关的福田和罗湖价格相差不远。

在这一次又一次的涨价中，出现了更多的买家，销售增加而不是减少。这些物品的开盘销售率超过“3”接近100%。

我们应该知道，龙华，作为关外地区，在五年前并不是一个有希望的地区。甚至在2011年底，一个独立于宝安区的新区成立，其房价长期处于低迷状态。

根据深圳中原研究中心的数据，2012年4月，龙华新房的平均价格仅为13000元/平方米。换句话说，在过去的三年里，龙华新房的平均价格翻了一番。

“龙华的房价近年来大幅上涨，主要是由于其优越的地理位置和区域规划。”王飞说道。

龙华新区位于带状深圳的中轴线上，毗邻土地稀缺、人口最密集的福田中心区，被称为福田后花园。龙华通依托高速铁路深圳北站交通枢纽，地铁线路多，交通便利，可快速到达其他地区。

随着中心区福田、罗湖和南山的新房均价保持在4万元/平方米以上，龙华以相对较低的价格和便利的交通条件吸引了越来越多的买家，尤其是在大型购物中心等生活设施不断改善之后。

王菲说，过去，去龙华买房的人只是需要顾客。今年以来，大量需求和投资者纷纷转向龙华。“目前，龙华的投资者比例在20%到30%之间，这个比例非常高，因为全市的投资者比例约为15%。”

此外，越来越多的香港人选择来龙华买房。由于地铁龙华线可以直接到达福田口岸，深圳和香港之间的旅行非常方便。此外，正在建设中的广深港高速铁路将于2017年通车，这将使来往香港的交通更加便利。

王飞认为，在宽松的货币环境下，龙华空.仍有一定的增长

龙光地产去年刚刚赢得龙华新地王，表示将让龙华“破5”。去年10月，龙光地产以46.8亿元的总价格赢得了深圳龙华玖龙印章项目，总建筑面积约19万平方米，相当于每平方米约2.5万元的底价。

龙光地产执行董事兼首席财务官赖卓斌告诉《中国商报》记者，九龙西项目将于10月份预售，价值100亿元人民币。根据这一计算，九龙印项目的平均价格将达到5万元/平方米。

然而，一些投资者告诉记者，龙华在这波涨价浪潮中过于强势，可能在未来两三年内陷入滞胀。