“五一”楼市热潮能否“保温”？

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日前，“中国制造业史上第二次破产浪潮即将来临”的消息引发了房地产界对房地产市场未来走势的讨论。有些人认为制造业正在衰退。在三次降息和两次RRR降息后，经济并没有太大改善。因此，有人提出“在这样的经济环境下，楼市能否全面复苏？”然而，有人认为中国发生大规模经济危机的可能性为零，不可否认的是，“自3月份以来，房地产市场已重新进入升温通道。”尽管房地产市场迎来了新的常态，但供求关系仍然决定一切。由于2015年是出生高峰期，这将带来大量的住房需求变化，同时，人群的聚集也将为大城市的房地产市场带来机遇。

文字:广州日报记者王伟照片:cfp为图片

保温

pk

冷却

绝缘材料？看看这些数据

一线和二线城市的房地产市场首次进入夏季

房地产市场正在好转，这是不争的事实。上周，国家统计局发布了70个大中城市4月份的住宅销售价格变化数据，显示与3月份相比，70个大中城市中有18个城市出现上涨。其中，四个一线城市价格全线上涨，北京、上海、广州和深圳价格分别上涨0.8%、0.7%、0.4%和1.8%。

业内人士普遍认为，一方面，今年以来，国家层面出台了降低RRR、降息、降低首付比例等多项优惠政策，部分合理购房需求得到释放；另一方面，前期证券市场的大幅波动也导致一些避险和盈利资金回流房地产市场，从而促进了近期房价的稳定和交易量的扩大。

与此同时，交易量也明显上升。根据中原地产研究部发布的数据，5月份的前四周，全国54个城市的住宅签约总量为194，909套，比上个月增长8.3%。其中，一、二线城市增长明显，尤其是二线城市恢复明显，环比增长13.1%；在一线城市，库存逐渐大幅下降。

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大城市对“增肥”住房的需求很大

就一线城市而言，大多数城市仍然“看涨”。在日前举行的2015年改善居者有其屋趋势论坛上，与会的专家学者都认为，只有房子才能看得见摸得着，所以一旦股市出现问题，这一大波资金肯定会投向房地产，因此房地产市场有望在几个月内有一个小高潮，房地产市场将稳步上升。

越秀地产广州公司副总经理吴月峰指出，由于生育高峰的到来，将为今年的楼市带来大量的房屋置换需求。同时，人群聚集效应也为特大城市的房地产带来了机遇。此外，土地供应的减少将对房价产生深远的影响。

中原地产首席市场分析师张大伟也认为，判断一个城市房价是否坚挺的最基本因素是一定时期内的经济发展、人口流入和库存。对于潜在买家，他表示，人口净流入仍是最重要的指标。

区别

一级和二级房地产市场正在急剧升温

三线和四线城市很难收拾

广州南部某房地产企业的一位营销人员坦言:“要判断市场是否回暖，光看两个月的销售数据是不够的。尽管市场有所好转，但无论是受政策影响的短期收益，还是市场整体上是否完全好转，仍难以下结论。”

一些业内人士指出，目前大多数城市仍处于去库存化阶段。尽管一线城市经常有热点交易的报道，但整体房地产市场没有明显的复苏和改善，这只是一种趋势分化。

具体来说，一线城市已经基本完成了主城区土地资源的开发，但新流入的人口并没有减少，这在旺盛的“刚刚需求”下带来了明显的复苏迹象。同一个政策咨询研究部门的负责人张宏伟预测，对于已经显示出根本性复苏趋势的城市，如北方的一线城市上海、广州和深圳，以及合肥、南京、南昌和苏州等一些二线城市，未来几个月成交量的短期反弹是肯定的，价格可能会逐渐变得坚挺。

然而，与此同时，在三、四线城市，由于当地人口和收入往往与房价和房屋存量不相称，房地产市场仍处于供大于求的格局，他们面临着更大的去库存化压力。预计在短时间内，各地不均匀加热和冷却的基本模式仍将难以改变。

财政部财政科学研究所研究员康佳也指出，大多数城市对今年基本完成房地产市场的下行调整抱有很大希望，整个房地产市场的整体态势是一个调整和分化的趋同过程。

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折扣看不到，拼命去库存

俗话说:“春江水暖鸭先知。”像往常一样，如果量的增加是可喜的，即使房地产企业不提高价格，他们肯定会收紧折扣迅速，以最大限度地提高利润。但是，值得注意的是，自五一以来，许多大型房企的优惠力度并没有减弱。

在上周举行的第十届珠三角房博会上，恒大喊出“无理由退房”的口号后，怡和地产也加入了“三年无条件退房”阵营；空东山新天地华富二期研发别墅推出30万元扣除100万元...对此，广东省房协副秘书长兼发言人黄伊汶认为，这是房地产企业顺应市场趋势，积极以合理的价格销售，减少库存。

仍然小心翼翼地夺取土地

土地市场的“寒意”不仅让小洋春楼市显得有些单薄，也意味着房企本身对市场前景持谨慎态度。

“去库存化仍是当前的重中之重。尽管除了一线城市以外，二线城市已经开始复苏，但我们仍然非常谨慎，不会抢占土地。我们都已经从三、四线城市撤出，将来基本上不会。在这些地方夺取土地。”一位来自一线上市房地产公司的人士透露。根据国家统计局的最新数据，今年1-4月，房地产开发企业的征地面积为5469万平方米，同比下降32.7%。

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谁是制造业的“牛头人”

在接受记者采访时，东方板块一家上市房地产企业的营销总监直言不讳地表示，实体经济并没有明显好转，这其实是值得关注的。

他透露:“我们市场上的许多买家都是新塘和东莞制造业的老板。他们中的许多人抱怨生意难做，一些企业和工厂已经倒闭，因此他们正利用房地产市场回暖的机会把钱存起来。全部投资购买财产。”

“制造业不景气，经济也不乐观。房地产市场的未来容量是多少？”那个人说。

上月末，汇丰控股和markit联合宣布，中国制造业采购经理预测指数(pmi)从3月份的49.6降至4月份的49.2。Pmi高于50意味着制造业活动扩张，而低于50意味着制造业活动收缩。

当然，目前许多地方已经加快部署“中国制造2025”战略，中国制造业迎来新的发展机遇。

趁热打铁。

6月38日推新

链条下降了20%以上

海珠半岛终于有了新的想法

搜房网数据监控中心截至5月22日的统计数据显示，预计2015年6月，广州将有38栋建筑推出新产品，比5月的新数字(50套)低24%，比去年6月的新数字(47套)低19.15%。

就区域分布而言，预计6个中心区将有17处新房产进入市场，5个郊区将供应21处新房产。其中，黄浦区的萝岗区是最热的，预计将有11种新产品进入市场。南沙也不是落后的，预计将有8台被提升。

在预计于6月份推出的38栋新建筑中，有27栋是住宅楼，全部为平房。其中，改进后的三四个房间是主要的。据悉，海珠半岛东花园三期将于5月底推出4个280~310平方米的房间。在商业领域，有11个新的商业项目，主要是公寓。

在优惠折扣方面，在预计6月推出的38个新楼盘中，已知将推出21个价格优惠的楼盘，其中价格优惠的占55.26%，较上月(5月为52%)增长3.26%。

2015年5月(4月27日至5月25日)，广州推货量达到5917台，为2015年以来最高值，较4月(3725台)增长58.8%，同比小幅增长2.1%。

广州日报记者陈白帆