小区停车费放开后 开发商、物业公司擅自涨价

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一些社区的停车费大幅上涨，这让车主们怨声载道。长沙晚报记者王志伟照片

去年底，国家发改委宣布放开住宅小区停车服务价格。此前，长沙住宅小区停车费已由政府指导价转为市场调节价，物价部门不再限制最高限价。最近，很多业主向我们的热线96333举报，一些住宅物业公司私自提价，甚至强行堵住停车场的入口，阻止业主进入，引发了不断的冲突。谁应该决定停车费？如何处理双方之间的纠纷？物价部门还在乎吗？记者对此进行了调查。

冲突

该物业未与业主协商，公共停车费为每月680元

1月5日晚，在雨花区潇湘铭诚小区地下车库门口，许多业主的汽车被栏杆挡住，物业公司的工作人员拒绝让他们走。经过许多天的储蓄，冲突爆发了，一些业主推断栏杆。噪音打破了夜晚社区的宁静。事件的起因是社区的停车费。

房主唐女士告诉记者，直到一年多以后，社区才移交了房子。2014年上半年，由于地下停车场配套设施不完善，停车场未正式收费。2014年9月，物业公司未经业主同意就公布了停车费价格，并要求每月680元。

"这个价格当时真的让我们震惊了。"唐女士说，当时大多数业主都不愿意支付这个价格。由于小区内没有成立业主委员会，几个业主代表在随后的几个月里与物业公司进行了几次协调，价格从每月680元降到了480元、400元和340元。今年1月1日，物业公司将价格调至300元，但业主仍不满意。

“周边几个社区都在200元左右。我们社区的停车场不比其他社区好，而且经常渗水。为什么它比其他的贵？”业主代表之一程女士表示，双方的谈判毫无结果。1月4日，社区停车场入口处的保安放下了栏杆，禁止没有付费的车主开车进入。许多车主和他们吵了一架，最后不得不把车停在附近的路上过夜。1月5日晚，发生了上述一幕。

为了表示不满，主人堵住了小区的门

同样，1月20日，在岳麓区新乡雅苑小区，由于小区停车费上涨，很多业主强行封锁地下停车场入口，阻止任何车辆进出，当地派出所出面干预平息。

小区业主胡先生告诉记者，停车费是每月300元。然而，1月15日，开发商和物业公司擅自将停车费提高了一倍。记者在停车场入口处看到一则通知，显示从2015年1月15日起，地下停车场将按次计费。收费方式为:1小时内不收费，1小时至12小时10元/车，12小时至24小时20元/车。

“这样，我会在600元停一个月。如果我每天进出几次，费用会更高。”胡说，开发商和物业公司在没有征求业主意见的情况下，突然将停车费提高了一倍，这是每个人都无法接受的。

2月2日，在天心区东一外社区，许多小区业主在小区门口堵车表示不满。小区业主刘女士说，物业公司私下把小区的停车费定为每月500元。业主觉得太贵了，和物业公司谈了三四次。价格仍未讨论。“它旁边的许多社区都是300元。我们最多只能接受这个价格。”

记者看到物业公司在小区电梯上张贴的收费公告，显示月停车费为每月500元，月租金已处理3个月以上，每月停车费每3个月发放一次。

财产声明

建设和运营成本高，停车费应该增加

在潇湘明城小区采访期间，记者来到物业公司办公室询问相关情况，前台工作人员表示无法回答相关问题，必须找领导。记者问她是否能提供领导的电话号码或帮助她直接联系。她说没有她的领导的电话号码她不能联系。

在新乡雅苑小区，物业公司的工作人员表示，停车场的产权属于开发商，涨价由开发商决定。开发商工作人员介绍说，他们已经投资5000万元修建了这个停车场。价格是根据他们自己的建筑成本和财务状况决定的。“否则，我们将损失惨重。”

关于东一洋房小区的停车费，其物业公司负责人林伟明承认，他们在张贴收费公告之前并没有与业主协商，张贴之后，他们协商了三四次，但没有谈及此事。“我们发布公告只是为了告诉业主，我们心中的价格是这样的，它还没有最终确定。你可以再谈一次。”

林伟明表示，小区地下停车场的产权属于开发商，停车费的价格是根据建设成本、运营成本、供需评估等因素确定的。“地下负层的建筑成本相当于地上三层的建筑成本。提高停车费也是有原因的。”

截至2月15日，该社区的停车费价格尚未最终确定。林伟明表示，他们将继续与业主协商，并向开发商反映业主的要求。

问题分析

条例不够详细，“协商”难以实施

在采访中，业主和物业公司的工作人员提出了同样的问题。上述《办法》中关于协商的规定是“停车服务管理部门和入住业主参照本办法协商决定的”，这里的“入住业主”是指所有入住业主或部分入住业主，但《办法》并未明确。

林伟明说，在新建社区，入住业主的数量每天都在变化。如果一个社区暂时只有少数业主入住，但将来会有数百人入住，这些已经入住的业主能否代表所有业主进行协商？如果社区已经住了数百名业主，我们是否应该召集这数百人一起谈判？

“这些细节没有明确定义，具体操作会造成很多麻烦。”林伟明说，目前东一洋行有100多户，但总共有1000多户。“业主们有他们自己的想法。我们需要谈判多少业主？这些所有者能代表每个人吗？谁也说不准。”

对此，小区业主刘女士等人认为，物价部门在发布小区停车费价格时，应充分考虑实际运营情况，并对此做出详细规定。“否则，每个人都会感到困惑。”

在目前情况下，林伟明认为权宜之计是代表业主通过业主委员会表达他们的要求。这不仅能让业主满意，还能让物业公司和开发商信服。

行业委员会难以建立，所有者的发言权很弱

但是，记者发现，最近向本报举报上述停车费的业主，其社区内并没有业主委员会。潇湘铭诚小区的业主程女士说，一群业主自发地选出了几名业主代表，并到物业公司进行谈判。他们被对方质问:“为什么你能代表所有的业主？”在发生纠纷的其他地区，业主也遇到过这种情况。

「成立业主委员会太困难。“程女士说，在成立业主委员会之前，必须先成立业主大会。从一月初开始，他们就开始为此事做准备。当他们第一次向当地街道办事处提出申请时，工作人员说70%以上的业主可以联合申请。随后，他们来到雨花区房屋管理部门进行咨询，得知只有20%以上的业主可以共同报名。他们去街道办事处再次核实，有关负责人承认只需要20%。社区里有690多户人家，他们已经找到了170多名业主签字，但街道办事处说，他们应该找开发商再签字。他们联系了开发商，开发商说他们会等到一年后。直到2月16日，开发商还没有签字。”一两个月过去了。"

记者从2015年长沙市物业行业工作会议上了解到，长沙市只有30%左右的社区成立了业主委员会。一些社区已交付房屋8年，业主委员会尚未成立。这也导致了业主在维护自身合法权益时“一个人和一小群人不能代表所有业主”的尴尬。

各方的态度

举报热线:价格已经公布，我们无法管理

如果社区内没有成立业主委员会，发展商和物业公司违反规定私自定价，物业部门会否干预？记者采访了潇湘名城等上述三个社区的业主。他们都打电话给长沙市物价局价格举报中心，电话号码是12358，但其他工作人员要求他们自己协商。

近日，记者还拨打了12358反映潇湘市等住宅区的停车费。接电话的工作人员说:“现在价格已经放开了，属于市场调节价，我们这里管不了。”记者多次告诉她，物业公司在定价前没有与业主协商，违反了《办法》的有关规定，希望物价部门能够干预。工作人员说:“我们只能建议你和物业公司谈判。”

国家发展和改革委员会:各级价格主管部门应加强监管

物价部门应该考虑放开价格吗？记者发现，在《国家发展和改革委员会关于放开部分服务价格的通知》(F&G价格[2014]2755号)中，国家发展和改革委员会要求各省市放开住宅区停车费，并提出了加强活动期间和活动后监管的具体措施。经营者必须严格执行明码标价制度，不得利用自己的优势地位、强制服务和强制收费；各级价格主管部门要依法加强对相关服务市场价格行为的监管，坚决查处串通涨价、价格欺诈等不正当价格行为，维护正常的市场价格秩序，保持价格水平基本稳定。

《湖南省机动车停放服务收费管理办法》还规定，机动车停放服务管理者违反本办法规定的，机动车停放人可以向当地物价部门投诉，物价部门接到投诉后应当及时依法处理。

财产专家:条件不成熟，不应该一次释放

针对上述现象，中国物业管理学会行业发展研究中心研究员李畅认为，长沙目前不具备直接放开小区停车收费的条件，相关部门应采取一定的过渡性措施，防止开发商或物业公司擅自提价，引发矛盾。

他表示，放开停车费的初衷是让行业按照市场规则健康发展，在市场规则中，双方都应有选择权。然而，住宅停车是非常地方性的，车主通常需要把车停在自己的社区，没有更多的选择；另外，前期社区的物业公司是由开发商指定的，没有行业委员会的社区不能代替物业公司。因此，这已经成为一种带有垄断和强制色彩的消费。“据说市场在调整价格，但实际上它根本不具备市场调整的条件。”

李畅认为，小区停车费是一项与民生息息相关的成本，物价部门不能简单地一次性放开。他建议，目前的房地产公司是由开发商指定的，而没有行业委员会的社区仍应受到政府指导价的限制。对于已经成立行业委员会的社区，业主有条件根据自己的需要选择和更换物业公司，根据更详细的规定协商定价，并加强物价部门的监督。

部门回应

市物价局表示，将努力出台相关操作规程

"我们最近收到一些关于社区停车费上涨的投诉。"长沙市物价局相关负责人表示，政府部门出台住宅小区停车费的初衷是放权给民，促进相关服务业发展。然而，从政府指导价到市场调节价，住宅小区停车收费的定价正处于一个过渡时期，也出现了一些问题。

负责人表示，长沙市按照《湖南省机动车停放服务收费管理办法》执行。由于长沙很多住宅小区没有业主委员会，停车服务管理部门应该与业主协商。他们将向省有关部门反映当前情况，并努力进一步发布相关操作规程，完善这方面的监管。此外，他还建议业主入住社区后，应尽快按照有关规定成立业主委员会，积极维护自己的权益。目前，如果停车服务经理私下提价，拒绝协商，车主仍可拨打12358投诉。

长沙条例

停车服务经理与占用者协商价格

为什么最近住宅区的停车费争议频繁？在采访业主的过程中，业主提到物业公司的一个理由:“政府放宽了社区停车收费，没有上限。”

据记者了解，去年4月1日前，长沙市对住宅小区停车服务实行政府指导价，并限定了最高限价。标准如下:室内停车场购买停车位的停车服务费标准为30元/月？汽车和租用车位的停车服务费标准不得超过300元/月？车辆(含物业管理费在30元)；经批准的户外停车位收费标准不得超过90元/月？汽车。

自去年4月1日起，长沙开始按照新修订的《湖南省机动车停车服务收费管理办法》(以下简称《办法》)执行。住宅区的停车服务收费受市场调整价格的影响，价格部门没有设定上限。但《办法》明确指出:已成立业主委员会的住宅小区的停车服务收费由业主大会或业主大会决定，未成立业主委员会的住宅小区的停车服务收费由停车服务经理和入住业主参照本办法协商确定或在物业合同中约定。

上述社区的业主告诉记者，目前他们还没有成立业主委员会，物业合同也没有对停车费作出特别规定。在这种情况下，根据《办法》，住宅小区的停车费价格应由停车服务管理方与入住业主协商确定。然而，这些社区的业主都反映了同样的问题——开发商或物业公司在定价前没有与他们协商。长沙晚报记者聂