瑞银：香港地产十年繁荣将告终

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瑞银认为，随着内地赴港游客数量的减少和本地住房贷款成本的上升，持续了十多年的香港房地产牛市即将结束。瑞银预计，今年香港房价将下跌5%至10%，租金将下跌约5%。

瑞银指出，根据官方数据，1月份商店和餐馆的租金指数以及小型公寓的销售指数均创下历史新高，但与此同时，零售房地产销售额暴跌14.6%，为2003年以来的最大跌幅。

与2003年相比，租金上涨了一倍，40平方米以下的小公寓价格上涨了五倍。在此期间，中央政府大力推动内地游客来港旅游，港元与美元挂钩所带来的低贷款成本创造了十多年的房地产牛市。

瑞银(UBS)分析师伊娃李(Eva lee)认为，随着美联储加息的临近和中国政府反腐带来的奢侈品需求减少，香港的房租和房价都将下降。

我们预计今年房价将下跌5-10%，租金将下跌约5%。一旦中高端零售商开始削减门店，香港整体宏观经济将受到影响。

香港在今年2月推出一项政策，试图“冷却”房地产市场，包括将价值700万港元或以下的自住物业的最高按揭比率由60%降至70%至60%(即首付款增至40%)；将购买第二套住房的按揭供款与收入比率的上限从50%降至40%；各类非自用物业的按揭供款与入息比例上限亦由50%下调至40%。

财政司司长曾俊华重申，如有需要，他会毫不犹豫地采取适当措施，令物业市场稳步发展，他会迅速而无情。

自2009年10月以来，香港政府和HKMA为了抑制楼市的上涨趋势，多次出台调控措施，每次都加大了力度。相继推出的增强型额外印花税、买方印花税和双重印花税，被市场统称为“热把戏”。增加税收负担后，香港楼市的成交量一度减少，但房价并未下降。

根据HKMA发布的数据，2014年香港整体房价上涨了13.3%，高于2013年的7.7%。自2009年以来，该指数已连续六年上涨，累计涨幅为1.65倍。

值得一提的是，亚洲首富李嘉诚将长江实业和和记黄埔合并，新公司的注册地未来将迁至开曼群岛，这也被视为离开香港的信号。在过去的两三年里，李氏家族已经从内地和香港收回了超过1000亿美元的资产，其中800亿美元的房地产资产在一年内售出。大部分资金投资在欧洲，主要是英国。

尽管存在这些问题，但仍有人对香港的房地产市场持乐观态度。根据全球商业地产服务公司世邦魏理仕集团(cbre group inc .)的数据，去年中国大陆企业在港租用的总办公空间为148，000平方英尺(约13，700平方米)，同比大幅增长51%。其中，兴业证券(报价:601377)和人寿保险公司人寿在过去两个季度也租用了香港中心商业区的办公楼。由于内地企业带动了租赁市场的蓬勃发展，世邦魏理仕(CB Richard Ellis)预计，今年香港写字楼租金增幅将达到5%，远高于去年和上一年，去年增幅为0.2%，比上一年下降1.6%。