上海公积金贷款限额或大幅提升

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继北京之后，上海的个人住房公积金贷款额度也有望增加。昨日，《商业日报》记者获悉，上海市政府正计划提高公积金个人贷款限额，贷款限额可能一次性大幅提高75%——从原来的个人最高贷款40万元提高到70万元，每户最高贷款80万元提高到140万元。这一上调计划将于3月底提交上海公积金管理委员会讨论。

谣言内容

每户最高贷款额为140万英镑

建立住房公积金制度的目的是解决城镇职工的住房问题，改善他们的住房条件。目前，个人贷款最高限额为40万元，家庭贷款最高限额为80万元。在此之前，实施的最高贷款额为个人30万元，家庭50万元。从2007年9月1日起，个人和家庭贷款的调整幅度分别为33.3%和60%。两次调整额度都达到了75%，即从原来的个人最高贷款40万元提高到70万元，每户最高贷款80万元提高到140万元，无疑是相当大的。

《商业日报》记者粗略算了一下账目。假设一对夫妇想买一套总价200万元的商品房，首付30%，贷款70%。这对夫妇总共需要140万元贷款。由于两人都有补充公积金，根据以前的公积金政策，一个家庭最多可以借80万元，所以他们最后的购房贷款是组合贷款，需要80万元的公积金贷款和60万元的商业贷款。按照等额本息和基准利率，贷款期限为20年，总利息为81.2万元，每月需偿还9219.61元；如果根据即将出台的公积金政策，一个家庭的最高贷款额可以提高到140万元，那么这对夫妇可以申请140万元的纯公积金贷款，而不是商业贷款。这样，在相同的本金和利息、基准利率和20年的贷款期限下，总利息为644，000元，每月需要偿还8520.66元。相比之下，根据最新公布的调整后的公积金金额，这对夫妇每月可以少付698.95元，每年可以节省8387.4元。如果贷款期限进一步计算为30年，根据调整后的公积金个人贷款限额，每月还款额可减少773.56元，年还款额可减少9282.72元。由此可见，放宽公积金贷款的金额，在一定程度上可以为置业人士节省不少成本。

行业观点

乐观主义者:交易量可能会大幅增加

根据德友连锁家居市场研究部的监测数据，2007年上海商品房平均成交价格为10556元/平方米，每套房源平均成交价格为133万元。7年后，房价一直在持续上涨。到2014年，全市商品房平均销售价格达到324万元，是2007年的1.5倍。

德友连锁置业研究部主任卢启林表示，过去7年，房价大幅上涨，原有的贷款额度标准已不能满足当前购房者的需求，也不能真正起到保障作用。因此，很有必要增加贷款额度，从而进一步降低购房者的成本，充分体现公积金作为担保制度的作用。因此，调整公积金政策势在必行，这将有助于保障自谋职业的需求。

然而，最近上海新建住宅市场的成交量并不理想。据金凤艺居；根据优威监测的数据，在3月的前22个交易日，新的商业住宅建筑销售总量为45.54万平方米，与去年同期相比下降了约10%。

“在增加公积金金额后，当每月支出成本降低时，购买者不可避免地会增加购房意愿，加快购房速度。”卢启林进一步指出，“3月份楼市成交量并不理想。”一旦政策在第二季度下降，本季度的市场容量将增加30%-50%。”

不同的声音:更具象征意义

上海中原地产研究咨询部高级经理卢文喜表示:“在此之前，很多上海人都希望放宽限购，这确实触动了市场。然而，似乎不可能在短时间内放松购买限制。因此，如果我们想让市场受益，我们只能调整信贷。然而，信贷政策只能解决支付方式，而不能解决交易增值问题。”

在卢文喜看来，上海正计划调整公积金个人贷款限额，该限额可能一次性提高75%，但这更多的是对购房者的心理支持。“目前，上海新屋市场相对低迷，2月份的优惠政策几乎已经消化。如果不出台新政策，将很难稳定市场。毕竟，市场最需要的是第一套房或改良套房，投资需求很小。公积金个人贷款限额的调整更具象征意义，其可持续性和效果的希望不大。”

此外，卢文喜还对《商报》表示，与调整公积金个人贷款限额相比，近期有关第二套房首付比例下调的消息对市场具有更大的积极意义。“目前，许多改良型购房者都有更换房屋的要求，而改良型房屋的总价往往更高。目前，第二套房首付比例为70%。如果这个比例能够降低，对这部分买家来说确实是一个很大的好处。”他补充说:“当然，如果最后的政策只削减10%，自然就没有什么意义了。如果第二套房的首付比例可以降低30%，那么购房者的首付压力就可以大大降低。”

政策愿景

在很多地方放宽公积金政策

此前，据报道，住房和城乡建设部正在准备稳定住房消费的相关文件，其核心内容包括:将使用公积金购买第一套房的首付比例降至20%，降低第二套房商业贷款首付比例，降低抵押贷款利率。

3月20日，住房和城乡建设部召开全国电视会议，要求各地进一步加强住房公积金管理，提高资金使用效率。住房和城乡建设部部长陈表示，住房公积金是一项重大民生工程，各地要挖掘住房公积金的巨大潜力，用好它。要进一步降低门槛，提高公积金贷款额度，简化手续，建立便捷的业务流程，缩短办理时间。要进一步采取措施，跨省市提取和使用公积金，使住房公积金在支持居民基本住房需求和改善民生方面发挥更大作用。

现在，仅相隔两三天，上海就宣布将调整公积金个人贷款限额。

事实上，早在上海之前，北京公积金管理中心就在2014年的最后一天宣布，购买第一套面积小于90平方米的自住住房的最高贷款额调整为120万元。购买建筑面积超过90平方米的非政策性住房或第二套住房，公积金贷款最高限额仍为80万元。

与此同时，个别城市已经开始降低公积金的首付比例。例如，对于首套住房，北京、广州、济南等城市重申或进一步澄清，首套住房90平方米以下的首付比例降至20%；为了支持第一套房和第一套住房的需求，福建省于今年3月17日正式实施了《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的意见》。福建省要求首次申请住房公积金贷款的职工首付比例降至20%。除了购买别墅外，购买第一套房和第一套改造房(包括一手房和二手房)的个人，无论大小，均可享受与第一套房相关的优惠政策。

我们应该把握短期政策红利

不过，同政策咨询研究部主任张宏伟认为，个别城市住房公积金利率下降、贷款额度增加，甚至住房公积金首付比例下降，都可以有效刺激需求，在短期内进入市场，为市场带来一波“窗口期”。然而，随着市场交易量的增加，对公积金的需求将明显增加，各地住房公积金存款的增长率低于贷款利率，这将导致许多城市住房公积金的“紧急结余”。因此，大部分由公积金优惠政策刺激的房地产市场需求不会享受公积金贷款政策的优惠措施。从这个角度来看，利用公积金刺激房地产市场需求的政策的可持续性不高，因此住房公积金政策的刺激力度不会像预期的那样大。

「迟早，各地公积金贷款的结余会出现『资金短缺』。在“不愿意贷款”的市场背景下，当公积金贷款余额不足时，直接的结果是公积金贷款政策会收窄首次置业贷款的折扣，浮动按揭利率，以及延长按揭审批的周期。”张宏伟认为，“在短期内，当公积金贷款利率下降时，贷款额度增加，首付比例下降，即当市场获得短期政策红利时，开发商和购房者应该把握短期政策红利所带来的市场容量的‘窗口期’。”否则，当公积金贷款政策的红利稍纵即逝时，开发商将错失推动的机会，而购房者将错失买房的最佳时机。”