去年土地出让收入增幅逐季回落 市场需求出现分化

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3月24日，财政部公布了2014年全国土地出让收支情况。由于固定资产投资增长缓慢，全国土地市场低迷，土地出让收支规模略有增加。

2014年，全国土地销售收入为42940.3亿元，同比增长3.1%。其中，招标、拍卖和协议转让价格37956.43亿元，增长1.7%；返还土地价款1886.89亿元，下降1.1%；划拨土地收入935.94亿元，增长5%；土地租赁等其他收入2161.04亿元，增长43.1%。当年土地出让收入中的教育经费和农田水利建设经费分别为631.97亿元和643.84亿元，分别增长22.4%和25.4%。2014年，全国土地出让支出41210.98亿元，同比增长0.8%。

土地出让收入增速逐季下降，市场需求分化

据财政部综合司相关负责人分析，2014年土地出让收入增速呈逐季度下降趋势。第一季度增长40%，第二季度增长14.2%，第三季度增长0.5%，第四季度增长21.6%。第一季度增幅相对较高，主要原因是2013年下半年继续支付土地出让合同价款。二季度以来，随着房地产投资增速的下降和商品房交易量的下降，各地购买土地的意愿存在不足的趋势，这种趋势在土地市场上逐渐传导和蔓延。

受当地经济发展差异和房地产市场分化的影响，土地市场的需求也发生了分化，土地出让收入的增长速度在地区之间存在明显差异。其中，东部地区为24605.86亿元，增长7.0%，占57.3%；中部地区10483.35亿元，下降0.8%，占24.4%；西部地区为7851.09亿元，同比下降2.6%，占比18.3%。从各省来看，包括北京、天津、湖南、陕西、青海和西藏在内的16个省都在增长，而包括辽宁、黑龙江、海南和云南在内的15个省则为负增长。

该负责人分析，土地出让收入增速下降主要有三个原因:一是投资增速放缓导致土地需求不足。2014年，由于投资增长放缓，工业仓储用地和房地产用地需求不足。当年，国有建设用地实际供应面积为60.99万公顷，同比下降16.5%。第二，房地产市场的低迷导致土地出让面积的萎缩。受房地产市场持续低迷的影响，中国土地出让面积为27.18万公顷，同比下降25.9%。第三，土地资源的稀缺导致土地价格上涨，但涨幅回落。由于土地资源稀缺，特别是优质地块稀缺，土地价格持续上涨。

当前土地出让收入为“总收入”，包括成本补偿费用

“自2007年以来，国家土地出让收支已全部纳入政府资金预算管理。因此，目前的土地出让收入是“毛收入”，包括成本补偿费用。”财政部财政司副司长白景明表示，相应地，土地出让支出可以分为两类:成本支出和非成本支出。

成本支出，包括征地拆迁补偿支出、土地出让前期开发支出、被征地农民补助支出等。，是政府在土地收购、储备、土地整理等过程中垫付的费用。，通过土地出让收入收回，不能用于其他支出。非成本费用从土地出让收入中扣除成本费用后安排，依法用于城市建设、农业和农村、保障性安居工程，让城乡居民共享土地增值带来的收益。

根据财政部发布的数据，2014年，土地出让收入用于征地拆迁补偿、土地出让前期开发、被征地农民补助等成本支出33952.37亿元，同比增长0.7%，占总支出的82.4%，占比与上年持平。扣除成本支出后，当年土地出让收入为8987.93亿元，同比增长13.3%，占全国土地出让收入的20.9%。当年土地出让收入实际用于城镇建设、农业和农村、保障性安居工程等非成本支出7258.61亿元，同比增长1.1%，占比17.6%，占比与去年持平。

“在成本支出中，征地拆迁补偿支出略有下降，土地开发支出增长较快。”财政部综合司相关负责人表示，征地拆迁补偿费用减少主要是由于新增建设用地面积同比减少41.5%，征地面积相应减少；土地出让前期开发支出增加的主要原因是各地实施了“净土地”出让政策，进一步加大了土地出让前期的开发整理力度。

在非成本支出中，城市建设和经济适用住房项目支出继续增加，而农业和农村地区支出减少。农业和农村支出减少的主要原因是:一是各地推进新型城镇化更加科学谨慎，没有采取简单大规模的拆迁建设，当年农村基础设施建设支出减少。二是新增建设用地使用面积大幅减少，当年新增建设用地有偿使用费收入同比下降19.6%，相应减少了安排用于农用地开发和基本农田建设保护的支出。

土地违法使用现象依然严重，土地出让收支管理不到位

“目前，土地出让收支管理中存在的主要问题是，土地违法使用现象依然严重，土地出让收入征收管理不到位，支出也不规范。”负责人指出。

根据国土资源部的统计，2014年，全国共发现81，420起非法土地案件，涉及土地40，900公顷。侵犯土地的形式多种多样。在征地方面，突出表现为少批多征、未经批准先征、越权审批；在土地供应方面，存在着虚假“招标、拍卖、挂牌”、商业用地和工业用地协议供应、非法划拨土地供应、“粗批土地”出让、低价出让等现象。，造成土地出让收入的严重损失。

有些地方存在少征、缓征、减征和返还土地出让收入的行为；有些地方土地出让收入没有及时缴入国库，纳入政府资金预算管理；有些地方在招商引资过程中，以土地开发和奖励的名义返还土地出让收入，变相减少土地出让收入；在一些地方，与城乡建设用地增减挂钩的试点项目的土地出让收入尚未缴入国库。

在支出方面，一些地方未能按规定按时足额支付被征地农民拆迁补偿费，一些地方挪用土地出让收入建楼建厅，购买公务用车，发放补贴和奖金，弥补行政费用，向融资平台公司注资。在一些地方，土地出让支出预算相对较大，在预算执行过程中随意追加支出。

“加强土地出让收支管理，需要多管齐下，对症下药。”白景明认为，各地在招商引资方面实行的土地优惠政策应该彻底清理。未经国务院批准，各地区、各部门不得为企业制定涉及土地出让收入的优惠政策。已经出台的政策，包括退税、税收和支出、财政奖励或补贴以及其他变相的减免政策，都应该取消。

此外，要彻底清理土地出让收入的财务账户，取消过渡性账户，确保土地出让收入按时足额支付。完善土地监察审计制度，重点抓好土地征收、储备、安排、供应和收支管理，并将审计结果作为考核、任免、奖惩地方领导干部的重要依据。土地出让收入安排的使用必须优先保证征地拆迁补偿、补助被征地农民社会保障等重点支出，并继续加大对农业和农村以及保障性住房项目的支持力度。严禁将土地出让收入用于违法支出，如建楼建厅、购买公务用车、发放补贴和奖金、弥补行政费用、向融资平台公司注资、境外投资等。