南昌棚改缘何“不差钱”

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上图为南昌高新区重建的瑶湖湿地公园。夏宇照片

右边是南昌高新区瑶湖区改建前的破旧农舍。

(数据图片)

随着我国城市化进程的加快，城市内部的二元矛盾日益突出。许多城市和新城镇巍然屹立，金融和商业日益繁荣；老城区是一个由棚户区和低矮破旧的房屋组成的连续区域，这些都被遗留在高层建筑的阴影下。有些已经成为社会的隐患，群众的隐痛，政府的隐忧。

2013年，江西省南昌市启动了大规模的棚改和旧房改造工程，有效缓解了民生热点问题，显著改善了住房困难群众的生活条件，逐步化解了城市二元结构。请看我们记者在南昌基层的调查-

新城的麻烦和老城的混乱

“我有一个梦想。我希望八一大桥不要每天早上都这么堵，这样我至少可以多睡15分钟。”王浩是南昌市张羽小学四年级的学生，住在红谷滩新区。为了不迟到，他每天早上7点前都会赶到老城区的学校。

小王浩的梦想让他的父亲王先生在各方面都很挣扎。10年前，为响应南昌建设繁荣新城的号召，王一家告别了居住了20年的老城区，搬进了隔江相望的红谷滩新区。当时，尽管新区的配套设施很差，但空的燃气质量和生活环境是老城区无法比拟的但王没有想到的是，从高起点规划建设的新城区也遇到了越来越多的麻烦。

南昌市公安局红谷滩分局民政大队的统计数据显示，2002年红谷滩常住人口只有54766人，但到2014年底，红谷滩常住人口已超过50万，增长近10倍。人口的增长打乱了这座新城市的发展节奏:一方面，日益繁荣的金融、商业、工作和生活环境吸引了老城区的居民蜂拥而至；另一方面，高质量的医疗、教育等资源仍然集中在老城区，现有的公共服务体系不能满足新城区居民的需求。

旧城居民也有“困惑”。公众抱怨道:“新区变化很大，老城区负债累累。”十多年来，南昌一直把人力、物力和财力集中在新区建设上，但在城市的另一端，大面积的棚户区、低洼的危房和城市中的村庄却被高楼的阴影所笼罩。住在这里的人，虽然他们有公民身份，但在公共服务、就业、住房、生产和生活方面并不真正享受公民的待遇，而且他们离城市很近，但很远。

66岁的周叔叔就是其中之一。从南昌市十字路口一家星级酒店后面的小路上，你可以看到一栋低矮的大房子，到处都是泥竹糊墙、烂木柱和碎瓦。周指着十字街99号一栋老式的管状建筑，告诉记者这是他的老房子。“这里有35户人家。在过去的十年里，房子变得越来越破，生活变得越来越不方便。有些家庭真的不能“坚持”，一起买房，或者搬出去租房子。”周说，虽然他心里对新房子充满了期待，但他明白这个梦想与他的收入和年龄相去甚远。在秦大十字街362号一栋砖木结构的房子里，谁今年90岁了？，已经活了70多年。秦奶奶最小的儿子告诉记者，他的房子一年四季又黑又潮湿，看不见太阳。下雨时，外面下大雨，里面下小雨。“最麻烦的是，因为房子里没有浴室，所以去外面的公共厕所需要10分钟，洗澡只能用浴缸。”

2013年，南昌棚户区居民的生活迎来了一个转折点。当年，南昌正式启动了有史以来最大的棚户区改造工程，计划到2017年改造288个棚户区，总面积约4.7万亩，建筑面积约2058万平方米，涉及约9.6万户，36.5万人。

新方法解决了资金问题

“经过多年的城市棚户区改造，那些易于改造、具有较大商业开发价值的地块已基本得到改造。现在遗留下来的城市棚户区是硬骨头，大部分都在城市边缘，商业开发价值低；虽然有些在市中心，但住房密度很高，翻修费用高而且困难。”南昌市委常委、副市长刘建洋坦言，作为中部欠发达的省会城市，资金短缺一度成为城市发展的一个短板。

据估计，南昌将在五年内完成1439万平方米的大棚改造任务，资金缺口仍在300亿元至400亿元之间。以清云铺区为例，狮子街棚子改造后，土地出让收入预计不到20亿元，改造资金需要35亿元，而去年区财政收入仅为8亿元，区财政难以填补资金缺口。

“过去，任务是按地区划分的，每个地区的任务都有规定。说实话，区财政是餐财政。如果棚子换了，它会掉一块。它如何被激励？”刘建洋说。

在这种情况下，南昌市提出了解决财政问题的“市本级统筹、分区与分区、封闭运行、动态平衡”的方法。“让区里直接从‘算盘’中解脱出来，考虑盈亏，集中精力做好安置工作，在城市里统筹规划，用最好的来弥补坏的，用最好的来弥补穷的，按地区来弥补。封闭运行是指将原来分散在各区的棚改资金全部封闭在市土地储备中心的账户内，由市协调棚改的收支平衡。”刘建洋说，以清云铺区为例，十字街的棚子改造和拆迁总面积为350亩，可出售土地120亩。通过市场招标、拍卖、挂牌等方式获得的资金为18.7亿元，棚子改造资金为21.6亿元，还差2.9亿元一进一出。在青云谱区，湘湖东岸的棚子总面积为260亩，可出售土地120亩。通过市场竞价、拍卖和挂牌，基金可达9.6亿元，棚改基金需3亿元，利润6.6亿元。

从长远来看，综合平衡可以消除个别项目亏损和短期亏损的问题。但是，在不久的将来，长期的利益不能马上实现，征地拆迁补偿必须比土地挂牌出让工作提前一步。为了解决启动初期的房屋征收资金预付款问题，南昌市创造性地提出了“1+6+x”模式，并通过市场运作筹集资金。

记者了解到，1指的是南昌土地储备中心，6指的是南昌的六大国有平台，而X指的是社会资本。通过随机组合和选择，它发挥了重要作用，形成了一个可持续的循环。比如香山路的棚子改成了1+X模式，X选择了绿地集团。由于没有社会资本敢于试水，十字街棚改采用的模式是1、以土地收储的名义融资。万寿宫大棚改造是一个典型的6个项目，由市政控股、城市投资、铁路公司、旅游集团、水务投资和长工控股6个国有平台参与，结合各自优势。

在棚户区改造中，它不仅是“资本”的门槛，也是规划理念、技术支持和管理力量的门槛。“在我们引进X之后，一些先进的理念、成熟的发展模式和城市管理的商业模式对我们起到了很好的作用。例如，在象山南路的棚改中，绿地集团提前介入。在拆迁过程中，绿地集团已经进行了规划方案的国际招标，结合城市规划来弥补城市的功能，不留后患。”刘建洋说。

古城复兴，双城的生活更加精彩

通常人们认为很难移动，事实上，移动后更难建造。

2014年，南昌市在青山湖西岸和象山南路沿线实施了21个项目，21，000户家庭正在进行改造。随着一些棚户区地块的搬迁完成，问题接踵而至:如何改造已搬迁的地块？南昌市委、市政府对旧城改造非常谨慎，提出了旧城改造计划，即在城市中拆除、改造、投资和建设一定的衰退区域，使其重新发展和繁荣。

为此，南昌市根据改造地块上建筑的不同性质，提出了拆除、改造、三足行走的改造方法。

对于一些没有保护价值的建筑，南昌市在拆除时更注重产业布局和功能改善。因此，南昌市规定棚户区改造后的开发用地，商业用地与功能用地的比例应为4: 6。这条红线的设置限制了各城市地区房地产的发展，加快了生产城市的整合步伐；对于旧房改造过程中不需要拆除的建筑，南昌市正在进行改造保留；对于那些具有保护价值的历史建筑，它们将被留到最后。例如，在东湖区青山南路棚户区改造项目中，在完成当地居民安置的基础上，引进国内500强企业，启动中部黄金及衍生产品交易中心。在南昌万寿宫的棚户区，许多破旧的房屋被拆除，一些具有文化价值的建筑被涂上醒目的三角形符号。据南昌市旧改造指挥部负责人介绍，南昌市拟在此新建一个商业文化旅游区，在发展经济贸易的同时保护好该地区的文物。

旧城改造是有形的，但对于城市的提升却是无形的。在改善居民生活条件的同时，棚改和旧改逐渐成为延伸城市框架、改善城市功能、提升城市形象的一大推力。

九龙湖新城是南昌市创造的又一个崭新的地段。至于它的走向，南昌市委、市政府在它诞生的时候就已经规划好了。目前，随着棚户区安置房、经济适用房和商品房的建设，新城的各种商业配套设施也如雨后春笋般涌现。南昌万达文化旅游城、南昌绿地国际博览城、九龙湖莲台智慧城是三大项目，并考虑更多相关配套设施。

开发商有前瞻性的眼光，南昌市委、市政府也有“舍得”的概念。在九龙湖新城，城市拿出宝贵的土地资源，努力配置教育、卫生、商业、市民中心等公共服务资源，使新城不仅成为人口的引进地，也成为幸福指数的引进地。“南昌外国语学校、省妇幼保健院等著名学校和医院已开始在九龙湖新城建设中设立分校。根据规划，九龙湖新城将占地100平方公里，可容纳80万人，提供50万个就业岗位。”南昌市重点工程管理办公室住房建设处处长周兴福说。

随着新城的繁荣发展，旧城的改造升级，新城建设带动旧城改造，旧城改造支撑新城建设，南昌正在加快形成“新老联动、两岸互利”的新城发展格局，为人民创造美好的“双城”生活。