电商冲击下商业地产调整 商铺投资只有少数人赚钱

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随着电子商务的快速发展，传统零售理论的消亡十分猖獗，商业地产开发商正在产业链中大规模部署，迎来新的机遇和风险。

关门的调整能产生效果吗？

实体店的投资价值会受到质疑吗？

在一个商店里养三代人的传说还能继续吗？

调整百货商店的形式以吸引注意力和提高知名度是当务之急

如果你想戴皇冠，你必须承受它的重量。尽管万达在中国内地商业地产市场占据首位，但有传言称，最近刚在香港交易所上市的万达最近将关闭门店。据报道，万达计划关闭约10家经营不善的万达百货商店，并计划压缩20多个百货商店楼层。参与关闭的万达百货公司位于宁波、青岛、沈阳和芜湖，参与压缩百货公司的万达百货公司位于无锡、厦门、烟台和常州。东莞长安万达百货和青岛李沧百货已大面积撤资，2009年11月27日开业的青岛cbd万达百货也调整了营业业态，面积14600平方米。

据业内人士称，尽管万达过去调整了业务模式，但像这样的大动作很少发生。“这可能是关闭盈利能力较弱的百货公司、将其出租或转用其他业务模式以改善公司财务状况的直接原因。”据了解，万达在全国约有100家百货商店，基本上都是与万达商业地产联合开业的，即万达广场。作为购物中心的一种形式，万达广场除了百货商店之外，还有许多其他由投资促进引入的餐厅和服装。如今，实体企业最注重人气。调整整体形式，增加餐厅和体验形式，可以提高商场的知名度，也可以提高整个综合体的性能。”上面的人说道。

据公开信息，万达百货2013年收入为154.9亿元，虽然同比增长39%，但全年仅完成计划的91%，净利润增长7%。这是万达百货历史上第一次未能完成盈利计划，万达百货也是集团内唯一一家未能实现当年目标的公司。值得一提的是，万达集团董事长王健林曾提出万达百货在2015年底实现盈利的时间表。

电子商务在影响实体商业时必须面对的困境

事实上，近几年来，已经有不少购物中心大大调整了他们的商业模式。公认的原因之一是电子商务的快速发展对传统企业的影响。当互联网全面深入我们的生活时，消费者的商业行为逐渐脱离商店和实体，这不仅改变了商业模式，也对商业地产提出了挑战。根据一些机构发布的数据，网上购物主要集中在标准化的电子产品，如服装配件、化妆品和数码电器。也就是说，传统百货行业受电子商务影响最大，服务形式和体验形式不明显。这也意味着以传统百货行业为核心的商业地产将面临巨大冲击。

在世茂天街新开的一家全球连锁服装品牌店，一名店员抱怨年轻顾客在试衣间长时间不出来。“有些女孩经常来试穿衣服，并在试衣间里试穿了很长时间，但最后都没有买。事实上，我知道他们都是来抄号码的。”面对各种品牌的服装店和鞋店数百甚至数千美元的高价，许多消费者纷纷在专卖店试穿服装和鞋子，然后写下款式并在网上购买。与实体店越来越高的商品价格相比，更多的消费者选择网上购物。虽然网上商店和实体店的主流顾客群体不同，但市场蛋糕是有限的，网上消费无疑成为传统商店的最大食客。

过去，购物中心喜欢吸引投资，因为服装的销售价格通常是成本价的10倍以上，而且空房利润巨大，所以服装款式有很强的承受租金的能力。相对而言，餐饮消费的单价较低，承受租金的能力也较低。因此，考虑到租金收入，购物中心过去最喜欢服装款式。然而，电子商务发展后，对上述业态的布局产生了很大的影响:由于电子商务对服装产品和日用品有很高的替代性，很多人在网上购买上述标准化产品，实体店的服装业态和日用品将会失去大量的顾客，缺乏人气。相反，不能被网上购物取代的体验形式，如餐馆和电影院，可以吸引大量顾客。“据业内人士称。

挑战

差异化管理、体验消费与多元化发展

在参观北京朝阳欢乐城、R&F中心等商业综合体的过程中，我们可以看到，与调整前相比，餐馆、电影院等体验式业态的比重明显增加。这也成为处理商业地产项目的一种相对集中的方式。

高纬环球(Cushman & Wakefield)大中华区全球研究部执行董事林荣杰表示:“在经济下行压力加大和网购增长势头不减的双重影响下，国内外零售商对自身品牌扩张策略仍持谨慎态度。大型购物中心的大众餐饮比重将继续上升，预计这将缓解目前餐饮收入的下行压力。向市场集中新的供应可能会给项目投资带来压力。”

中国房地产协会商业地产专业委员会秘书长蔡赟表示，目前的市场问题首先是商场过剩，同时，当吸纳能力下降或不成熟时，包括难以吸引投资、空的高占用率以及其他城市综合体密集集中造成的过剩。在蔡赟看来，一方面，开发商盲目收购土地，建设大量购物中心，但另一方面，零售市场增长放缓，空购物中心入住率居高不下，经营难度加大，同质化加剧，开发商与零售业极不相称。在产业同质化、电子商务冲击和百货业利润下滑的情况下，商业地产过剩是不言而喻的。

蔡云表示，就具体地区而言，与北京和上海等一线城市相比，成都、武汉和沈阳等二三线城市的购物中心过剩现象更为严重。“二线城市的成交量比一线城市高出18%。一是由于二线城市住宅配套服务发展迅速，而新型城镇化建设也催生了购物中心整体格局的发展和形成，最终导致购物中心供过于求。”

在如何应对挑战方面，蔡云认为，随着环境的优化，商业地产需要差异化以保证租金的增加，同时需要尝试体验营销。“我们必须认识到这种情况，明确商业地产或房地产的差异化经营。这是我们的方向。”

去年8月，万达集团董事长王健林宣布，万达已经与百度和腾讯进行了战略合作，三方共同打造了万达电子商务。万达电子商务计划在第一阶段投资50亿元人民币，万达持有70%的股权，百度和腾讯持有15%的股权，目前仍在进行中。王健林透露，未来总投资将超过200亿元。从这里，我们可以看到传统商业地产开发商的多元化尝试。

投资者启示

传统店铺的投资理念需要转变

曾几何时，“一店三代”已经成为人们投资的金玉良言。看来，购买“旺铺”已经成为一种投资方式一劳永逸。然而，商业地产开发商的经历似乎提醒人们，传统的投资理念需要更新。

目前，受宏观经济形势影响，商业实体店客流大幅下降，租金上涨导致实体店无法降低商品价格，使得传统零售业整体表现低迷。对于租户来说，他们不仅要面对不断增加的租金，还要面对高昂的管理成本。除了人工、水、电、暖气等费用外，高昂的成本导致越来越多的租户收回租金。此外，入住率低且周边消费者不足的地区可能需要一段很长的培训期，在此期间，企业往往会亏本经营。因此，在新建的社区中，企业不会立即进入企业。这也是许多新建商业区商店数量众多的主要原因。目前，培训时间越来越长，一些商业机构仍然难以吸引商家以吸引人气，甚至打出“第一年零租金”的口号。

另一方面，许多网络实体体验店都选择在大楼中间开业，形成了明显的商业效应，也导致了一些特定区域写字楼的出租和销售；体验消费向社区商业的扩展也带来了新的投资热点。“总的来说，我们必须顺应市场规律，积极寻求转型，以振兴商店；如果你准备投资商店，你应该做好市场调查，了解周围市场的需求，不要盲目投资。”专业人士这样提醒我。

投资技巧

电子商务时代专业人士的几点投资建议

哪些类型的商店受到的打击最大？

电子商务因其天然的低成本优势而大受影响，小型、轻型和易于运输的商品受到的影响最大，因此许多书店关闭，火车票销售点关闭，百货商店关闭，化妆品服装店转移...在投资中应该理解它。

哪些类型的商店受到的影响最小？

1.经营大宗商品和高端高价商品的商店基本上没有影响力，比如家具和建筑材料、黄金首饰、奢侈品、高端服装等高端商品。

2.具有医疗、保健、娱乐、餐饮、酒店等服务类型的商店是网上商店无法替代的服务产品。

3.像蔬菜市场和水果店这样的商店，这些新鲜的产品目前还不能被电子商务所取代。然而，随着时代的发展，未来本地化的电子商务也可能能够完成上述服务。

什么样的商店不能买？

电子商务在未来肯定会越来越受欢迎，许多实体店将逐渐失去财富的荣耀。只有当我们选择那些受电子商务影响较小的商店时，我们才能降低投资风险并相应地增加利润。一些商业地产规模相对过大，商业模式单一且广泛，一些项目缺乏核心竞争力和可持续性，因此投资者应该保持警惕。文字/卫东