改善需求持续释放 “卖旧买新”成天津楼市趋势

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自2014年下半年以来，一系列鼓励自谋职业和提高需求的政策不断出台，这恢复了买家对未来市场的预期。去年底，相关管理部门表示，2015年，“积极的财政政策应该是积极的，货币政策应该更加注重紧缩和适度。”业内人士预计，今年住房消费差别化信贷政策将进一步调整，改善住房购买的需求将得到更多支持。从本市多家房地产中介机构了解到，去年底和今年年初，计划以旧房换新房的装修客户数量大幅增加，约占整体装修买家的70%，甚至一些装修目标较高的购房者也是“卖两个买一个”的群体。

随着“新政”效应的不断发酵，如取消限购、“还贷不还房”、降息、“天津十六条”等，虽然急需产品仍占据主要市场成交量，但根据目前当地市场的发展趋势，对改良产品的需求明显扩大。搜房网数据监控中心的统计显示，1月的第二周，天津六个区的成交量同比增长超过30%，改善后的购房情况继续发布。

“购买者的进入门槛和购买压力已经降低，这逐渐平息了许多购买者的观望情绪，市场活动迅速增加。”天津中原地产分析师告诉记者，目前的市场环境有利于需求的改善，而90平方米以上的大中型住宅的成交量也明显增加。此外，央行下调利率以减轻贷款购买者的负担，这促进了需求的不断改善进入市场。

仲量联行的最新统计报告显示，2014年第四季度，天津高端住宅表现良好。虽然新住宅的供应量增加了10%左右，但年底的销售量却同比增长了130%。由于政府发布信号，以促进住房市场的需求，整体市场吸收在下半年有所增加。限购取消后，当地政府加快了按揭审批的进度，对符合条件的购房者给予了更多的优惠按揭政策，为购买两三套住房的购房者提供了便利。降息政策出台后，高端住宅市场的销售收入也有所回升。

中国房地产指数研究院天津分院的研究人员预测，2015年，天津楼市的需求特征将呈现出新的发展趋势，改善后的居者有其屋交易比例将逐步提高，这将成为今年楼市的一大特色。第一套房“还贷款，不准买房”的界定标准已经放宽，贷款利率下限已回到2009年的水平。“天津十六条”进一步提振了市场信心。此前被抑制的首次改善需求带来了购买成本的大幅下降，尤其是首付比例，这推动了首次改革的需求，以抓住有利政策进入市场，促进了中高端改善的需求。预计后期对改善住房购买的需求将进一步扩大。

市场预先判断的信心增强了

“卖一送一”的热情高涨

“其实，换房的想法已经酝酿了一年多，但由于去年上半年楼市一直处于低迷状态，大家都不敢冲出去，所以我一直在观望。但是，自从各种新政策出台后，我周围的亲戚朋友都觉得现在是买房的时候了，从贷款利率和首付比例来看，这是相当合适的。因此，我也准备在不久的将来看到更多的物业。如果合适的话，我打算买它。”在河东区的一个房地产销售点，王女士在浏览手里的平面图时告诉记者。事实上，像王女士一样，在目前的房地产市场上，仍然有许多有所提高的买家，他们加快了进入市场的速度，因为他们对未来市场的信心增强了。

记者近日走访了本市的一些售楼处和中介商店，了解到在目前好转的购房者中，有相当一部分人是以"卖一个"的方式"买一个"。随着房地产市场进入“无限”时代，以前受购房和贷款限制的人被清除了，换房子的门槛也大大降低了。对他们大多数人来说，“以旧换新”成了常态。

对于“一买一卖”的购房者来说，通过出售手中现有房产来实现改善住房条件可以解决首付问题。其次，他们还可以以“第一套房”的名义获得较低的首付比例、贷款额度和贴现利率。因此，这种“换购”模式受到了改良买家的青睐。据粗略统计，约70%的改善买家是“卖一买一”的类型

“虽然现在是淡季，但该店的顾客接待量并没有明显缩水。相反，许多长期看房的老顾客重新燃起了咨询和看房的热情。”在河东区新开路的一家中介店，一位房产顾问告诉记者，多年来，随着传统农历新年的临近，顾客的到访和交易量会越来越少。“一般来说，我们要等到年底。从3月到4月，咨询和买房的人数将逐渐增加。然而，今年的情况有些不同。基于这种心理预期，许多人认为春节后市场会更好。一些上市房屋被业主收回，价格调整计划在年后进行。然而，最近出售房屋和购买房屋的人有一个明显的特点，他们打算通过出售旧住房来改善现有的住房条件。”

找房子的大军正在壮大

热点引起了人们的注意

一家房地产机构的负责人告诉记者:“在正常情况下，大多数买家会选择在年底暂时观望，这将导致年后需求集中爆发，这将不可避免地推高市场。而且，从目前春节后的市场环境来看，从前期判断来看，还是比较好的。最近，我们从买家那里得到的反馈信息显示，他们认为未来房价可能会稳步小幅上涨。”在这种心理预期下，改善性需求的购买力不断释放，找房子的大军不断壮大。

据业内人士介绍，从热点来看，2015年，环城四区交通日益完善，配套设施逐渐成熟，并以其价格优势赢得市场青睐，成为交易的主要区域；该市六个区受到进入市场的重点项目热销的推动，市场份额有所扩大。在全市四区中，西青区扩大了市场份额，中北镇仍是市场热点；在全市六个区中，田放天拓、融创中心、TEDA望海大厦、仁恒滨江花园等南开区和河北区项目成交良好，将继续受到市场关注。

其中，中心城市将继续成为改善购房者高度关注的地区。新八达利地块、天拓地块、钟表厂地块和八里台地块的关注度和价值将随着先天的地理优势——城市稀缺地块、便捷的交通、完善的配套设施和强大的地块价值潜力而提升。其次，城市周边四个区中较为成熟的地段将吸引买方市场的注意力。二手房，如梅江、鼓楼等高端领域将成为购房者关注的焦点。就开发而言，这些区域大多是设计和居住舒适度较高、居住环境和物业管理水平较高的大中型公寓。同时，鼓楼区位于地铁沿线，梅江区地铁6号线正在建设中。此外，小区内的生活、商业等配套设施日趋成熟，买家对房屋的保存和升值更加乐观。

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三种类型的“赎回”买房人截然不同

随着进入市场门槛的降低，不仅首次购房者加快了销售速度，而且购房者进入市场的意愿也提高了。“以旧换新”、“以小易大”等购买方式也在购房者中流行开来。然而，它是“先买后卖”还是“先卖后买”？买新房子还是二手房？贷款还是一次性付清？“买一送一”过程中出现的许多新问题令买家头疼。对于房屋交易集团来说，买卖的时机和顺序非常重要。因为买卖之间有一定的消化期，如果你不小心，它可能会进入“空期”。购房者应该根据自己的需要和条件做出选择，以尽量减少买卖之间的风险和损失。

买婚房的人可能希望借钱去参观新网站

案例:林女士的儿子今年25岁。两年前，当他刚开始工作时，他爱上了他的女同事莱蒙。现在，两个人有了稳定的感情，并计划为结婚做准备。事实上，早在几年前，林女士就为儿子买了一套房子，并计划将来用作婚房。然而，由于和兴致很高，而且原房产又旧又面积不是很大，经过讨论，林女士决定卖掉原房产，给儿子买一套新的商品房。两天前，她去了中介，经评估，该房产的市值约为145万元。

建议:林女士原房产目前市场价格约为145万元。因为林女士要给儿子买一个婚房，所以目标基本上是一栋新房子。从目前北京六个区的新房价格水平来看，保守估计一套两居室应该在200万元左右。由于离婚礼还有一段时间，林女士可以在假期后卖掉旧房，而商品房市场的新房数量一般会比淡季多。不过，如果你担心假期过后市场回暖，林女士不妨提前参观一下新房市场，或许年底能赶上促销活动，并预订合适的项目。由于年轻人还款能力不强，如果经济条件允许，建议林女士一次性付清或采取小额公积金贷款方式购买。

特别提醒:买新房时，注意交货期和婚期的时间差，尽量拉大距离，并留出装修和晾晒的时间表。如果林女士和她的儿子都有公积金，他们可以选择“转贷款”的形式，贷款期限应尽可能长。虽然利率稍高，但月平均还款额可以降低，从而减轻婚礼筹备等事宜带来的财务压力。此外，贷款手续应在原房产出售后进行，否则基准利率将上调10%。

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最好是同时交换房子和购买养老保险

案例:赵先生和他的妻子今年都63岁了。现在他们住在一个古老的社区，房子的年龄超过20岁。房子是一个老式的“刀柄”，有五楼。十年前，女儿在另一个地方结婚了。如今，这对老夫妇想改善他们的生活环境:“如果孩子们不在身边，他们必须自己找些事情做。通常，我们的丈夫和妻子都很活泼，喜欢招待客人。在没有大厅的原房子里招待朋友，感觉有点不雅观。五楼对我们这个年龄来说也有点困难，所以我想卖掉这栋房子，把它改成正式的客厅。一个有地产的社区。”

建议:对于想改善养老环境的赵老先生来说，如何缩短买卖时间差是最重要的问题。虽然先买后卖有很多优点，如低价买入，高价卖出，有足够的过渡时间，但它不适合大多数资金有限的人。此外，先买后卖被视为二手房，可能会在首付比例和贷款利率方面遭受一些损失。就房屋类型而言，如果像赵老先生一样是唯一需要变现的房产，那么尽量选择带装修的二手房更合适。

特别提醒:像赵这样的老买家还是要遵循“先卖后买”的市场逻辑。如果条件允许，最好选择同一家中介同时做这件事，这样可以尽量缩短时差和差价。如果购房者先买新房，但旧房未能及时付款，导致资金短缺，从而引发购房纠纷。此外，从出售旧房到获得房款至少需要一个月的时间，而在获得房款后，看房、选房、付款和办理过户手续都需要一段时间，因此有必要提前准备好过渡时期的临时住所，以免无家可归。

通过改变学区提前做好案头工作

案例:王先生最近正式将购买学区住房列入家庭重要议事日程:“我儿子今年四岁，已经到了上学的年龄。为了让孩子们进入重点小学，我们打算卖掉现有的房子。如果钱不够，就加些钱。如果真的不可能，把我父母的财产抵押给银行，然后换成学区的房子。“王先生现在的房子是他结婚时买的一套两室一厅的房子。经中介初步评估，市场价值约为150万元，而他想购买的学区二手房价格基本在3万元/平方米以上。如果王先生不想牺牲他的生活条件，他似乎还有很多钱在学区买一套两居室。

建议:正常情况下，不建议购房者按揭贷款，因为审批程序复杂，还款压力太大。一般来说，面积不足50平方米的房地产银行是不提供按揭的，即使提供，也最多只能借出房屋评估价格的一半左右，根据按揭标准，利率会上升10%至15%。就王先生而言，如果按揭付款仍然不够，就必须再作一次公积金或按揭贷款。两者相加，相当于每月还钱两次。对于需要预留教育经费的王先生一家来说，经济负担显然太大了。因此，有人建议，王先生可能会牺牲一些住房面积，以缓解住房付款的压力时，很难有两个。

特别提醒:二手房可以优先购买学区的房子。毕竟，学校电影的划分是相对有保证的。如果你买新房子，你必须提前咨询他们，并遵守合同。开发商未能做出承诺的事件经常发生。如果你买二手房，你也应该提前做好伏案工作，详细咨询将要进入学校的学校。由于每所学校的招生标准不同，有些孩子和他们的父母需要在房产证上有一年以上的户籍，有些孩子已经在同一房产证上落户，有上学年龄限制。此外，并不是该地区的所有房地产都被视为学区，必须反复检查和确认。此外，我们还应该注意卖方的财产是否是“五年后，没有两套”。如果少于五年，则需要额外缴纳全额营业税的5.65%，如果在业主名下有两套房产，则需要增加1%的个人所得税。