7盘包租营销抢客最高10%回报 投资客买不买账？

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365房产置业网南京(房地产)消息“新街口租金，5年8%租金返还”，“3年包车，21%保证收入”，“10%年收入，5年房价总额的一半”...

有一段时间，南京的“特许”产品一个接一个地涌出，让投资者眼花缭乱。开发商生产的投资产品高回报的结果是什么？投资者会购买吗？

在南京，一些项目的营销口号是“特许”。最高年收入是10%。“抓住顾客”。以南京为例，商业地产市场的“杀价”营销方式不亚于住宅市场。据365家商业地产渠道的统计，自2014年以来，南京七大楼盘相继推出了“包车”和“租回”模式，希望以最低的稳定投资回报打动投资者。

据了解，继此前的高价出售后，河西神龙汇金中心再次曝光了精装公寓房源“三年包租费收入21%”的营销广告。笔者了解到，21%的收入来自这样一个账户，“房租补贴是在房屋交付后提供的，47？精装公寓每月补贴1600元，54？这套公寓的月补贴是2000元，外加每月3500-4000元的市场租金。房屋交付后，月收入将达到5000-6000元，投资回报率预计达到8%。”

位于新街口的苏宁雅悦、中城国际广场和101号地块也相继推出了“特许”营销模式，苏宁雅悦通过“五年收回一半房价，年收入10%”成为众多项目中承诺年收入最高的房地产。

此外，还有南京南站绿窗项目，该项目参与了“年收入8%的6年包车”。喜马拉雅，一个位于南京南站的全新项目，最近与旅居者签订了提供家政服务的合同。此外，顾客可以根据需要与寄居者签订租金协议，以达到直接“收租”的效果。

酒店式公寓已经从“生活”变成了“金融产品”。投资者的“年收入”账户大多是公寓产品。据业内人士透露，南京酒店式公寓产品已经逐渐从“居住”的概念向“金融产品”的概念靠拢。市场对这一变化的反应是什么？面对“特许”的诱惑，投资者会购买吗？

新街口苏宁雅悦项目于2012年12月首次开放，希望以居住的理念撼动市场，但近一年半后，项目销售惨淡。2014年3月，营销理念发生了变化。推出“5年10%年收入、一半房款”的营销模式。6月，进入开盘销售期，市场反应积极。"在过去的六个月里，上市数量达到了三分之二."

“10%的年收入始于2015年，但对于在2014年买房的客户来说，苏宁地产推出了租金政策，许多客户获得了超过50%的总回报。”

据了解，“包车”营销方式已经推出并被市场认可，位于南京南站的“绿窗”项目也已推出。去年年底，该项目的首个服务办公室soho产品以12600元/套的价格租赁了6年？这个广告口号，也让许多投资者“浮出水面”。

“投资办公产品比投资住房更专业，租6年省去了租房的麻烦，8分的回报率也很高。”据了解，项目前两年的回报率换算成总房价，然后以每年8%的投资回报率返还给投资者是很多投资者的一个关键环节。

在许多情况下，作者还了解到，许多投资者对投资办公及办公类产品感兴趣，但在购买后，他们遭受租赁和经营困难，所以他们不愿意出售。然而，许多开发商推出了租赁和回租产品，这可以被视为投资者出售其产品的一个很好的理由。

供需比例很大，面临去库存化的压力。2015年，南京有望有一个标准的办公室租赁模式。一段时间以来，南京的很多项目都出现了租回和租赁产品的现象。南京网上研究所首席分析师曹礼表示，营销手段层出不穷，最终来自库存压力。

“在写字楼领域，2014年写字楼的总上市量达到127万平方米以上，而每年的总拆改量仅为56万平方米。从数据来看，2014年南京写字楼市场处于相对滞销状态，开发商面临库存压力。将采用多种营销方式吸引投资者，以达到促销的目的。”

她还指出，售后包租这种营销方式最早出现在零售市场，通常被称为“物业店”，近年来在南京的公寓市场也开始使用，这也是帮助业主投资理财的一种方式，也是开发商变相推广的一种方式。不过，她提醒投资者，不仅要看开发商给出的年回报率，还要看它是“真正负担得起”还是“假降价”。

据了解，早在前两年，广州(房地产)、深圳(房地产)等南方一线城市已经通过高端写字楼租赁方式陆续进入市场。为了缓解销售压力，维护写字楼的形象和租赁质量，许多开发商选择整层或半层出售，然后进行租赁。网商研究所首席分析师曹礼分析，2015年南京市场，标准化办公产品有可能以特许模式运营。(365房产家园网庄倩)

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