2015年房市：整体向好增速减缓

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房地产和房地产市场

-回顾2014年，展望2015年中国住房市场

正文/李婷整理

由中国房地产指数系统、中国房地产动态政策设计研究组和中国物业服务价格指数系统联合主办的第十一届数字房地产节和“房地产市场趋势变化”？《2015年中国房地产市场发展状况报告》于2014年12月17日在北京万丽金茂酒店召开。主持人发布了《2014年中国房地产市场综述& 2015年展望》。

2014年中国房地产市场形势综述

1.政策环境:多轮调整推动房地产市场化转型，深化改革，建立促进稳定增长的长效机制

2014年，中国房地产市场进入调整期，各地商品房存量较高。市场预期的变化进一步影响了新开工建设的整体步伐，房地产投资增速明显回落。在此背景下，中央政策以“稳定”为主，更加注重民生保障和顶层制度设计，通过货币政策调整、户籍改革和棚户区改造等长期机制，确保合理的购房需求；地方政府进行了灵活调整，逐步取消了限购和贷款手段，弱化了行政干预，通过多轮信贷公积金和财政补贴政策调整刺激了住房需求，加快了去库存化，稳定了住房消费。

2.新房:白城房价持续下跌，重点城市供大于求，房地产开发投资增速创五年新低

在价格方面，自5月份以来，白城价格指数已连续7个月下跌，第四季度的跌幅有所收窄。今年以来已经下降了2.25%；前10名城市的累计降幅为0.25%，明显低于前100名城市。不同的城市有不同的表现，从1月到11月，保定(房地产)和厦门(房地产)增长超过10%，菏泽和其他9个城市下降超过10%。交易量方面，1-11月，50个主要城市累计交易量下降13.6%，其中一线城市同比下降明显，下降23.3%。在供应方面，近年来大规模出售的住宅用地在2014年密集进入市场。与此同时，销售业绩的压力促使房企扩大开放规模，累积效应将供应规模推高至过去5年同期的最高水平。从全国来看，商品房销售面积和销售量同比下降，整体资金来源增速较去年明显下降，新开工住房面积也同比下降，开发投资增速达到五年来新低。

3.二手房:前十大城市的成交量和价格都有所下降，尤其是在第二和第三季度，第四季度有所反弹

就价格而言，2014年1月至11月，前十大城市二手房平均价格下降了1.32%，比新房平均价格高1.07个百分点，而2013年同期则上升了17.6%。自第二季度以来，二手房平均价格持续下跌，并在第四季度逐渐回升。营业额方面，前十名城市的总营业额为59.9万台，同比下降34.4%。其中，11月份的月销售量为7.1万台，呈现出明显的上升趋势。

4.土地:与去年相比，总的供给和需求急剧下降。一线城市的热度没有下降，二三线城市遭遇了寒冷

从供给和需求来看，自2014年以来，库存和资金压力已导致房企的积极性持续下降。1月至11月，全国300个城市住宅用地投放和交易面积分别下降26%和34%；整体转让费下降了20%以上，而前十名城市的比例明显上升。价格方面，1-11月，一线城市住宅用地交易底价同比上涨63.5%，提升了土地市场整体平均交易价格；二三线城市的土地市场越来越冷，平均交易价格相对稳定。

5.企业:品牌住宅企业业绩稳步增长，行业集中度显著提高，融资渠道更加多元化

在业绩方面，20家品牌房地产企业的销售业绩达到新高。2014年1月至11月，销售额同比增长12.2%，明显高于行业平均水平，导致行业集中度显著提高。在征地方面，与去年同期的大规模土地投资相比，今年以来，品牌房地产企业的征地步伐更加谨慎，征地销售比例保持在较低水平，布局以一线城市为主。在资金方面，由于去年资金的沉淀和今年征地投资的大幅减少，大部分a股上市房地产企业的资金相对稳定，但有效负债率有所上升，短期负债的现金覆盖率也呈现下降趋势。融资方面，资本市场再融资开放，中期票据监管放松，上市房地产企业股权融资和债券融资更加活跃，融资渠道更加多元化。

2015年中国房地产市场走势

1.宏观环境:经济增长将进一步放缓，货币政策将适度收紧

在宏观经济方面，中央经济会议指出，经济要保持在一个合理的范围内，并强调要深化改革，实现“不减潜力、不降速度、不增数量、不降质量”。预计2015年中国经济仍将在改革中平稳前行，但由于内外因素的影响，经济增长将进一步放缓。在货币信贷方面，中央政府将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，其中“积极的财政政策应该是强有力的，货币政策应该更加注重紧缩和适度。”面对日益加剧的经济下滑和通缩压力，2015年更有可能降息和RRR降息，但总体货币环境将保持稳定。在房地产政策方面，限购、限贷等行政措施逐步退出，监管回归市场化，长效机制逐步建立。同时，受不同城市市场差异的影响，地方政策调整变得更加灵活。

2.市场趋势:利好政策的叠加效应将会出现，整体市场正在好转，但增速放缓

根据“中国房地产中长期发展动态模型”的分析，在结构转型宏观经济增长略有放缓、货币环境良好、监管回归市场化的背景下，预计2015年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅反弹、新开工建设稳定、投资增长持续放缓”的特点。在交易方面，2015年降息和RRR降息将成为高概率事件，货币政策支持有望进一步加大，购房需求将有序释放，商品房销售面积有望小幅反弹。预计2015年商品房销售面积将达到12.4-12.7亿平方米，同比增长0.5%-2.5%。在供应方面，不确定的销售预期和较低的土地交易导致新建筑数量持续下降，但下降幅度缩小，开发投资增长率放缓。据估计，2015年中国新建筑面积将下降0%-2%，中国房地产开发投资将增长9.5%-11%。就价格而言，目前市场库存较高，2015年市场仍以去库存为主。预计全年价格将保持稳定或略有下降，但不同城市的价格表现不同，一线城市和少数热点二线城市存在上行压力。

3.关注:在新常态下，不同城市的压力越来越大，房企的改革应该顺应市场的调整

1)新常态:房地产市场从快速增长期进入平稳增长新常态

展望2015年及以后，中国房地产市场已经告别了过去快速增长的“黄金时代”，经过市场调整后，将进入平稳增长的新常态阶段。未来几年，房地产市场整体销售规模的增长率将保持在2%-5%的增长范围内。

2)去库存化:消化库存仍是2015年市场的主调，不同城市的去库存化压力有显著差异

2014年，房地产市场的数量和价格下降，库存高；去库存化仍将是2015年市场的主调，不同城市的去库存化压力存在显著差异。北京、上海(房地产)、广州(房地产)等城市有很大的潜在需求，适当的刺激可以迅速消化库存，而深圳(房地产)和厦门的供应仍然不足，空.这些城市的成交量和价格出现反弹苏州(房地产)和佛山(房地产)等二三线城市将逐步进入市场，在明年降息降准、增加地方财政补贴或契税减免的政策预期下，经过一段时间消化后，库存有望回到合理水平。呼和浩特(房地产)等城市在前期开发方面做了很大努力，但需求相对不足，去库存化压力明显。以鄂尔多斯(房地产)和营口(房地产)为代表的三、四线城市房地产市场面临严重的系统性风险。

3)求变:房企正面临变革的压力，深化客户价值，整合多维资源，应对市场调整

展望未来，房地产行业将加快市场转型步伐，增速将回归理性稳定。住宅企业从住宅开发业务中获得的利润将继续受到挤压，这需要根据自身的业务特点和资源积累进行积极的改变和调整。对于大型品牌住宅企业而言，得益于资产和市场地位的早期积累，在未来市场中仍具有较强的发展优势，可以围绕广泛的客户群深化业务、产品和服务的深度挖掘，夯实长期稳定增长的基础。对于中型企业来说，必须更好地关注日益多元化的住房消费市场需求，明确自身定位，通过技术、专业、精细化发展提升品牌影响力，铸造核心竞争力。对于大多数小型住宅企业来说，未来市场将进一步受到挤压，企业间项目资源和资本资源的整合将加快。2015年，中小住宅企业并购整合将进入实质性阶段。