营改增：间接利好精装修产品

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中国建设新闻佟一迪北京报道

根据财政部税务管理司2月6日发布的《2014年企业改革进展》，尚未改革的行业包括建筑、房地产、金融和生活服务。据统计，上述行业涉及企业800多万家，年营业税约1.6万亿元。

2015年被称为改革阵营最关键的一年，而房地产业和建筑业也是最难啃的骨头。首都经济贸易大学教授、国土资源和房地产管理系主任赵秀池接受了《中国建设报》？在接受中国住房网采访时，记者表示，虽然营改的完成可能对行业的具体税负影响不大，但房地产行业涉及的产品很多，这就要求房企进行更高的精细化管理。同时，由于无法获得土地成本的税务发票，对于企业运营项目来说，考虑土地价格因素和空土地增值更为重要。

增税风险

目前，许多行业都实行了营业税改增值税，其中交通行业于2012年1月在上海(房地产)开展了试点，并于2012年8月在全国范围内推广。2014年6月，电信业被纳入营业税改征增值税的范围。根据平安证券提供的数据，税费改革后，三大运营商的营业利润分别下降了8.5%、18%和12.5%，影响相当明显。但是，赵秀池说，营改增的根本目的是减轻负担，而不是增加税收，不同行业之间的影响是不一样的。

在备受关注的税率方面，以前的试点方案明确提出建筑企业应试行11%的增值税税率，但房地产企业的税率尚未明确规定。平安证券分析师王林认为，由于房地产行业的抵扣大多在建安成本，而房地产行业又不是政府未来大力发展的现代服务业，市场普遍预期房地产行业的增值税税率与建筑业持平，更有可能尝试11%的增值税税率。按照这个税率，“相当于将营业税从5.5%提高到6.75%，而房地产开发商面临着税负增加的风险。”只有三四线城市的少数开发商将从建安相对较高的成本中受益。一、二线城市的开发商面临着增税的风险，毛利越高，项目的税负越重。"

从房地产企业的财务报表来看，房地产行业的成本主要由土地成本、建设成本和财务成本构成。营改增后，增值税主要向销售或进口货物、提供加工、修理和更换服务以及提供应税服务的单位和个人征税。建安的成本对房地产行业影响很大。由于增值税允许对前一环节征收的税款进行“抵扣”，解决了重复征税问题，部分抵扣可以通过专用发票实现。

精装修利润

平安证券在相关报告中指出，房地产市场从黄金时代进入白银时代后，开发商将更难将成本转嫁给买家。因此，如果税收收入因内部管理而增加，中小企业将面临净利润进一步减少的风险，而龙头住房企业的集中度将继续提高。对于中小房企来说，营地改革后，他们需要面对建筑商的成本转移风险、合资合作项目的成本核算风险以及未取得发票就购买原材料的风险。因此，经过综合分析，改革后的第一个利润营可能是精装修产品。因此，就现实而言，中小企业的管理水平更广泛，建筑商的议价能力更差。

“从原材料和人工成本的角度来看，精装修产品的成本相对简单且容易计算。如果企业能够获得正式发票，税收成本将得到有效控制。”赵秀池说。

王林在报告中还指出，大营改造后，精装修房的比例今后还会进一步提高。精装修房销售比例的提高将有助于开发商获得更多的固定资产和材料增值税发票，并提高整体建筑安装成本占总成本的比例。就比例而言，企业的税收负担减轻了，因此利润增加了/0/。

从市场数据反馈来看，部分品牌房地产企业精装修房的比例已经达到较高水平，沿海一、二线城市的市场比例也有所增加，但由于成本原因，开发企业的积极性仍然不高。然而，业内专家预测，精装修成本将在改革阵营后作为投入扣除，因此上述情况将会大大改善，从而有利于精装修产品的市场份额。但是，精装修过程将使开发商对成本控制和管理提出更高的要求，促进与合格的大中型建筑企业的合作，避免集团采购原材料增加税收负担。