深圳保障房 创新防“空”

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《中国建设报》刘宏伟京(地产)深(地产)报道

有人希望这是目前经济适用房的现状。一方面，最近地方政府相继公布了保障性住房建设的年度任务；另一方面，有媒体报道称，中国最大的经济适用房社区因入住率低而成为“空市”,这再次引起了围绕经济适用房话题的热烈讨论，空住房现象受到了前所未有的关注。

事实上，在空现象的背后，经济适用房的制度管理是突出的。科学合理地设计主管部门的顶层体系固然重要，但地方政府部门结合本地区客观实际的积极探索是不可或缺的推力。只有把两者结合起来，习近平总书记才能在1月30日召开的中央全面深化改革领导小组第九次会议上强调:“努力把各项改革措施落到实处，确保各项改革取得预期效果，真正解决问题。”最近，被列为2015年深圳住房保障重点改革项目之一的“区位补偿机制”和“经济补偿机制”(即在偏远地区购买和租赁经济适用房可以适当享受大套住房，如确有必要，可以在按评估价支付超面积后购买和租赁大套经济适用房)，就是这一改革理念下的创新举措。

中国房地产研究会住房保障与公共住房政策委员会秘书长、住房和城乡建设部政策研究中心原主任赵鲁星接受了《中国建设报》？在接受《中国住宅》记者专访时，分析了深圳作为一个以移民为主的移民城市，拟实施两种补偿机制，这实质上是一种通过市场手段解决经济适用房管理难题的积极探索，意义深远。

空集不是供过于求

宁夏81065人，北京105000人，山东316000人，内蒙古242000人，天津30000人，湖南518300人，江西230000人，广州13700人...

河南26600台，山东12900台，海南9000多台，广东11500台，云南23000台，陕西100000台...

以上两组数据是记者根据当地媒体的公开报道收集的。前者是2015年新开工的保障性安居工程的建设任务；后者是空各地经济适用房项目中的房屋数量。一方面，连续施工和新开工的消息；一方面，空背景越来越多。据媒体报道，拥有3797套公共租赁住房和6253套限价商品住房的青岛白沙湾安全住宅小区正在成为空市。自2012年底以来，只收到不到200份公开出售的限价住房申请。尽管随后的官方答复称不存在这种现象，但它提供的数字也显示，目前只接受了300份公共租赁住房申请。在其他方面，如河南省审计局提供的数据，就更清楚了。由于生活服务设施不完善等原因，河南省一年多来已建成26600套保障性住房。

这种现象无疑会给经济适用房项目打上两个大问号:经济适用房供过于求？房子本身有什么问题吗？

根据住房和城乡建设部最近发布的数据，“十二五”前三年，全国城镇共启动保障性住房项目2490万个，基本完成1577万个。这意味着3600万套经济适用房中的89%已经在“十二五”期间完成。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦宏表示，在完成“十二五”期间保障性安居工程建设和竣工目标的基础上，正在编制“十三五”期间保障性住房建设规划。

“十三五”期间89%的计划完成和保障性住房建设计划的编制表明，至少在国家统计层面上不存在保障性住房供过于求的问题。那么，房子的其他部分有什么问题吗？据赵鲁星分析，目前，空住房的主要原因是配套基础设施或公共服务设施不完善，地理位置偏远，不能满足市民的实际生活需求。少数经济适用房项目存在住房质量问题，物业管理不到位等问题影响了市民的申请意愿。然而，不同城市的规模、居民收入水平、住房市场以及住房保障目标群体的比例不同，导致结构性问题，特别是中低收入群体在住房方面仍然面临一些困难。因此，一些城市需要建设新的经济适用房，而一些城市可以通过存量住房来解决问题，这是不能一概而论的。

深圳探索薪酬机制

众所周知，在经济适用房建设中，由于资金缺口等因素，很难建设；然而，更难避免的是因放弃购买和租赁而导致的空广场现象。深圳作为改革开放的前沿，也遇到了同样的问题。如何解决这个问题？深圳市住房研究会常务副会长、深圳市住房和城乡建设局政策咨询委员会秘书长陈爱谦在接受记者专访时表示，深圳保障性住房的结构性矛盾已经出现，主要表现在:

首先，地区分布是矛盾的。根据我市保障性住房轮候数据库的实际情况，绝大部分住房保障需求位于原罗湖、福田、南山特区，而我市绝大部分在建保障性住房项目位于原特区之外，存在供需结构性矛盾。

二是公寓结构的供需矛盾。根据本市住房保障的相关政策规定，四户以上家庭需申请85平方米以上的住房，五户以上家庭需申请70平方米以上的公共租赁住房。符合上述租赁和销售大房条件的轮候家庭相对较少，导致实际租赁和销售工作中申请大房的家庭相对不足。

第三，经济适用房项目位置相对偏远，配套设施相对不足。

第四，“要大房子，不要小房子”的传统观念在安全对象中普遍存在。然而，由于住房保障政策的限制，其对大型经济适用房的期望一直难以实现。

对于目前深圳大套经济适用房供过于求的具体情况，从陈爱琼提供的清单中可以一目了然。

根据经济适用房轮候名单与深圳在建项目的对比，各类户型的供需情况见表1，85平方米及以上户型的供需比例达到44.5: 1，反映了户型的供需矛盾。为解决这些问题，深圳决定尝试采用“区位补偿机制”和“经济补偿机制”，即在偏远地区购买和租赁经济适用房，以适当享受大套公寓。如果确实有必要，你可以在按评估价格支付剩余面积后购买和租赁大型经济适用房。这样，既解决了大型经济适用房的供需结构矛盾，又减轻了资金压力，避免了社会资源的浪费。

据悉，深圳市住房保障主管部门已经建立了“区位补偿机制”和“经济补偿机制”，并委托深圳市住房研究会进行系统研究，将被列为2015年深圳市住房保障重点改革项目。根据统计数据的初步估计，这一机制涉及的目标人口约为7万人，与经济适用房覆盖的大量人口相比，这可能算不了什么，但7万人从此可以安居乐业，这是一件了不起的事情。

作为该机制的倡导者，艾晨穷人深知责任重大，在机制论证阶段充分考虑了实施过程中可能出现的各种细节问题，如如何对超出面积标准的部分进行评估和定价，如何确定产权性质，如何发放房屋所有权证(部分经济适用房和部分商品房)，以及是否可以与共有产权住房挂钩等。具体操作措施预计将于今年上半年以部门规范性文件的形式出台。

虽然“区位补偿机制”和“经济补偿机制”能否减少甚至消除“空经济适用房”现象仍不得而知，但这一创新机制至少是试图“真正解决问题”,以促进经济适用房管理体制的科学合理化。