通州拟推积分落户政策 通州楼市淡定燕郊封盘待涨

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春节前，政策层面频频发布楼市利好消息。首先，存款准备金率再次下调，这被认为是又一次降息的前兆；随后，安顺市长王公开表态，“全市电力建设通州分中心”；上周，通州被确定为积分结算政策的试点地区，该地区的房地产市场被认为是最先受益的。面对这些有利条件，经历了2010年大起大落的通州楼市这次没有表现出过度的“兴奋”。相反，在另一边的燕郊，一些销售良好的大型市场采取了高调的“平仓”措施，并提前放假。对于“平仓”的原因，各界人士有不同的看法。其中，他们认为这些物业对市场前景持乐观态度，而且绝大多数都在等待上涨。在燕郊一个“已关闭”项目的网站上发布的公告也直接解释了关闭的原因，“该项目将于2015年关闭，房价将会上涨。”

在大肆宣传和监管下

通州楼市多年来的沉浮

2003年

-通州地产正式启动

2003年八通线开通后，通州地产正式启动，但配套设施的缺乏也使通州成为“沉睡之城”的代名词。当时通州的房价大约是每平方米3000-4000元。

2004年

“好消息”开始出现

2004年，北京政府机构东移至通州的谣言开始传播。此后，通州的规划中出现了新的术语。

2007年之前

-第一轮房地产繁荣并没有推高通州房价

在2007年房地产繁荣的时候，与朝阳区相邻、位于通州北苑的世纪华联的最高价格仅为8000元/平方米。通州区没有引起大多数买家的注意。

2008年底

金融危机促使通州房价首次挤压泡沫

2008年基本上等同于房价的底部。2008年金融危机来袭，房地产走势不明，9月底，核心区新通国际花园三期“花冠”南区开盘6800元，引起了当时买家的极大关注。华盛祥的平均成交价从8月份的12000元左右降至9000元左右。

2009年底和2010年初

-通州的房价每天都在疯狂上涨

在2010年的两会上，cbd东扩和通州建设现代化国际新城的理念刚刚提出。通州的平均房价从2009年不到1万元飙升至3万元/平方米，只用了一年时间。通州的许多二手房和新房，甚至一天一价的疯狂，投资者的涌入，进一步刺激了通州飞速发展的房地产市场。根据北京房地产交易管理网以往的记录，2010年1月每平方米的交易价格约为1.4万元，而3月份的平均交易价格超过2万元/平方米，部分房屋价格超过3万元/平方米。

2010年10月

——“通州第一降”北京国际商贸城均价下跌7000元

2010年两会后，通州新城的规划刺激了该地区房地产价格的飙升，主要房地产的平均价格约为20000元，而北京国际商贸城的平均价格则直接升至26800元。然而，自2010年4月《全国十条》颁布以来，北京楼市整体低迷，北京国际商贸城明确将房价下调至19，800元，引发了通州房价的下跌趋势。2010年10月，月亮河公园的平均价格一度超过3万元/平方米，甚至下降了近1万元。

2011年5月

——限购后，通州楼市开始全面下滑

自2011年3月限购开始以来，北京整体房地产市场陷入低迷。2011年7月，珠江拉维镇通州的单价下降了10000元，约30间特价房的平均价格为14500元/平方米，较之前的价格下降了25000元/平方米以上，项目的每平方米价格下降了10000元以上。2011年8月，华业东方玫瑰降价引起老业主维权。东亚十一月？一品馆开发商以每平方米13200元的亏损进入市场，引起了广泛关注。

2012年

-北京通州房地产市场上市价格稳定

2012年，通州供应量的增加加剧了通州房价的进一步下跌。首先，通州土桥板块的新板块是自由建造的，它完全突破了万元线，以9800元/平方米的起价开盘。2012年12月，东亚？印象中太湖也以底价的姿态出现在通州。

2013年

-通州八通线沿线板块迎来良好开局

2013年，通州楼市迎来了一个良好的开端，它位于八通线的九棵树站。杰德。元旦期间，贝集中精力挑选住房，500多组顾客对元旦感兴趣。出售的8号中央观景楼基本售罄，这为年初的通州楼市注入了一剂强心针。当时，八通线沿线有10多处房产在出售，主要集中在北苑站、九树站和土桥站附近。

2014年

-通州万达广场与众不同

2014年，楼市再次进入调整期，通州万达广场的业务也提升了万达广场的整体业绩。最终，通州万达广场以46亿英镑的业绩创下了北京城市综合体的销售新纪录。

-事故-许多项目突然“关闭并停止销售”。燕郊房地产有信心房价会上涨

“对不起，我们已经有货了，但是我们现在不急着卖。”1月底，燕郊的许多项目都被告知买家，就好像他们已经谈好了一样。

“你不是说这是本周售出的吗？为什么延期？”上周六，当尹先生再次向售货员确认时，他又失望了。尹先生对燕郊首尔甜城的房子感兴趣，但他被明确告知项目已经结束。至于什么时候再卖，暂时还没有具体的通知，估计要等到春节后。

尹先生告诉《北京青年报》，燕郊最近卖了一块新地，底价超过9000元。据传预售价格将超过15000元/平方米，这让他非常担心，想在春节前买套房子。出乎意料的是，环顾四周，我发现不仅首尔的甜城，燕郊的天阳市也被关闭出售。理想中的新城市每平方米已经上涨了1000英镑，夏威夷的蓝湾也已经关闭。燕郊的这些热销项目被关闭并停止出售，这让殷先生买房的心态变得紧迫起来，并提前向业内人士了解情况。然而，对方却迟迟不发货，这让很多像尹先生这样的买家感到困惑。房价真的在上涨吗？

至于关闭的原因，很多业内人士分析说，由于春节前夕自己的房地产销量不佳，很多地区的大市场联手关闭市场，推出了“空城市计划”,造成了房子供不应求，还会上涨的局面。此外，来自通州的好消息频频让燕郊开发商对市场前景充满信心。

1月30日，首尔甜城也在其官方网站上发布了一则通知，“燕郊首尔甜城已关闭待售，2015年房价即将上涨。”

-冷静-通州地产仍在促销中，冷静应对有利条件

燕郊与通州的关系被业内人士戏称为“当通州感冒时，燕郊就会打喷嚏。”如今，燕郊的许多房地产因增长而关闭。作为优惠政策的直接受益者，通州房地产市场的情况如何？通州正在建设成为城市的副中心，也是北京唯一一个实行积分结算政策的试点地区。

带着疑虑，《北青报》记者走访了通州的几个待售楼盘，但发现与燕郊的自信不同，通州的大多数项目对未来的区域前景都非常乐观，但仍坚持促销的优惠政策。

和盛，位于通州运河西街？河滨地景项目去年年底新开了一栋c7大楼，并公开宣称购房补贴为5000元/平方米。据该项目销售人员介绍，目前该项目三栋房屋正在出售，主体单元137平方米，99平方米，起价23000元/平方米，精装修，精装修标准为5000元/平方米。据SouFun.com介绍，该项目去年9月至11月的最高开盘价达到了29500元/平方米。

位于马驹桥板块的同生生物群？摩尔大厦也延续了以价格换数量的政策。据该项目负责人介绍，目前出售的公寓单元面积分别为55平方米和58平方米，不仅是现有住房，还有约30平方米。价格约为12300元/平方米，精装修3000元/平方米，比该地区280万高产品的平均底价低60%。4.2米高的阁楼的房费高达170%。此外，价值10万元的停车位将在春节前提供，空.将给予优惠

巧合的是，通州区另一个已出售多年的老项目华业东方玫瑰的价格一直保持稳定。据项目销售员介绍，目前出售的2-3套房屋平均价格为23500元/平方米，与2014年的价格持平。

不难看出，通州和燕郊项目在优惠政策面前选择了两条完全不同的道路。

对此，泰和集团总裁助理、集团品牌总经理沈立南向《北青报》记者表示，随着首都副中心规划的不断完善，通州无疑具有光明的区域前景。然而，在近期分结算政策试点的刺激下，楼市仍以促销为主，这表明在经历了2010年房价大起大落的冲动惩罚后，通州的市场更加成熟，市场的实际需求也不会因为优惠政策的出台而被忽视。今年，泰和的两个项目，怡园和通州一区，将把重点放在那些只需要它和只需要改变它的客户身上，他们的价格将跟随市场因素。

——解读——通州积分仍是《结算规则》出台前的“噱头”

除了将通州定位为自己的首都副中心外，燕郊和通州都将新出台的通州积分结算政策视为一个重大利好。

上周，国家发展和改革委员会等11个部门发布了《关于开展中国新型城镇化综合试点工作和中国新型城镇化综合试点的通知》，将北京通州等62个城市(镇)列为中国新型城镇化综合试点地区。据消息称，通州将推行以合法稳定就业为主要指标的积分结算政策，并合理设定积分。达到一定分数的可以申请结算。

为了达到这个分数，在通州买房或租房是必不可少的一项，这也被认为是直接带动区域房地产市场。

然而，一些业内人士表示，如何将"点"定下标准，应如何实施"解决方案"？目前还没有具体的实施办法。在细则发布之前，“积分结算”还只是一个噱头。

沈立安告诉《北青报》记者，据他了解到的消息，通州的定居政策不会太容易，而且北京本身就有控制人口的目标，所以很明显不宜轻易在通州定居。然而，他也认为，无论具体的规则是什么，买房还是租房都是不可或缺的安家方式之一。因此，对房地产市场的影响是相对积极的。

对此，叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，通州实施积分结算政策，不仅能吸引人才和劳动力，还能活跃通州的住宅租赁市场和二手房交易市场，消化区域内新增住房存量。此外，它还能有效分流中心城市的生活和通勤压力，优化人口分布。此外，胡景晖表示，通知明确规定，租房也可以通过积分结算，这将有助于提高房屋租赁市场的登记率，促进租赁市场的规范化和规模化发展。

中原地产首席分析师张大伟认为，这一政策对通州楼市有利，但更多地反映在积分结算试点实施前部分购房者的心理影响上；这些措施出台后，将吸引一些高科技人才在通州购房，这将有利于通州的一些高端项目。

——开发商态度——由于有利条件，今年通州房价不会出现大幅波动

短短十几天，通州成了一个热点。首先，市长公开表示，他将“用全市的力量建立一个分中心”，然后提出了安置点的政策。虽然目前通州楼市没有燕郊那样的集体调价上涨行为，但在各种有利条件下，区域房价会保持现状吗？

对此，沈立安表示，即使通州面临更多的优惠政策和救市政策，只要限制政策不取消，2010年的大起大落也难以重现。由于投资和投机需求受到抑制，市场上的大多数买家都是急需的，新的改革和改善，很难支持房价的大幅上涨和下跌。

此外，在通州开发了清水湾、海棠湾、玉兰湾等多个热销项目的k2房地产的营销负责人也表示，各公司将根据自己的现金流和其他市场因素在市场上定价，并预测区域价格将保持稳定。此外，他还表示，如果购房者的目标是自住，那么在价格和产品合适的时候，就是买房的窗口期；对于投资者来说，他们应该根据自己的情况仔细选择。

综上所述，与燕郊不同(燕郊是优惠政策的源头)，通州的开发商更加谨慎。业内人士预测，在新旧项目集中的通州市，沿八通线、通州新城、太湖、马家桥仍有大量存量房屋。虽然优惠政策不断出台，但从通州楼市的发展历史来看，该地区从来不缺少话题，无论是城市分中心还是环球影城的建设，以及目前的分结算，关于通州的炒作已经一轮又一轮。买家已经有了心理预期，市场也更加成熟，但燕郊似乎在重复2010年通州的跌宕起伏。

本刊/记者李伟