株洲楼市库存去化需要30个月？地产广告打到了餐桌上

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进入株洲四五年后，一些国外品牌开发商，如凯撒、美的地产，都面临着慢拆的问题，一些2011年开始的楼盘还没有售罄。

频繁的优惠政策使得一、二线城市的房地产市场迅速回暖，但是随着更多的三、四线城市出现，生活就不那么好了，就像株洲一样。

作为新中国成立后首批建设的八大重点工业城市之一，株洲聚集了一大批大中型国有企业，形成了轨道交通、航空空航天、冶炼化工、服装等重要产业集群，综合实力在中部六省非省会城市中名列第一。它也是南方最大的铁路枢纽，京广、沪昆、湘黔铁路交汇于此。近年来，在这座典型的老工业城市里，新的建筑如雨后春笋般涌现，一座崭新的城市就在眼前。

但与此同时，这些新房子也让当地政府和开发商感到不安。5月下旬的一个平常日子，《中国商报》的记者采访了湖南省株洲市，发现由于供过于求，开发商只能依靠“零首付”、“一次付清”、“买房子送车”等各种促销手段“打得很近”，甚至有些开发商还委托中介机构“抢客户”。进入株洲四五年后，一些国外品牌开发商，如凯撒、美的地产，都面临着慢拆的问题，一些2011年开始的楼盘还没有售罄。

根据株洲市房管局的官方数据，截至4月底，株洲市新建商品房的销售面积为319万平方米，净化期约为14个月。不过，株洲市一位资深房地产人士刘明(化名)告诉记者，由于在建建筑没有预售许可证，株洲市的库存去库存周期保守估计为18个月。

除了过度供给外，株洲的房地产市场需求也被定向开发型的“团购”所分流。所谓“团购”，是指政府部门、企事业单位指定开发商进行定向开发，价格往往比市场价格低20%至30%，这已成为株洲房价下跌的主要“罪魁祸首”。

库存封顶引发了一波降价促销

沿着株洲大道一路向西，许多新的建筑正从路的两边出现。

株洲大道所在的天元区是株洲楼市供过于求的重灾区。株洲市分为五个区，仅天元区就占株洲市总供应量的一半以上。

供应量巨大，同质化竞争严重，天元区的房地产促销自然是最激烈的。

据《中国商报》记者调查，天元区很多公交站牌广告来自房地产，还有各种户外led和建筑广告，开发商甚至在酒店的餐桌上放广告。

这些房地产广告很相似，它们把代表价格的数字串放在最显眼的位置，似乎想告诉买家“我是最便宜的”。例如，最高限价为3850元/平方米，最高限价为3380元/平方米，首付分别为10000元和3536元/平方米。

“市场集中在天元区，压力比较大。无论是凯撒金世界、美的城还是奥园广场，都有比较大的促销手段，价格会分阶段下降15%。例如，一些房产可能已经以每平方米4300元的价格售出，一些上市公司将得到促销，价格将降至每平方米3700元。”中原地产株洲分公司总经理刘峰华告诉《中国商报》记者。

去年，天元区甚至整个株洲市的情况更糟。

根据株洲市官方数据，2014年株洲市商品房交易面积为278.6万平方米，同比下降12.3%，销售套数为2.5万套，同比下降10.7%。其中，商品房成交量为252.5万平方米，23000套，分别下降17.3%和15.5%。

一方面，营业额下降，另一方面，供应中断，导致高库存。刘峰华说，去年是株洲市存量最大的一年，新建商品房约400万平方米，在建房地产约300万平方米，存量达到700万平方米。

根据2014年的去污情况，700万平方米的库存足够株洲消化30个月。

去转型的难度也直接体现在价格上。一位株洲市民告诉记者，他在2013年8月以每平方米5200元的价格在天元区买了一套新房子，从那以后价格一直在下降。目前，尾盘的价格仅为4650元/平方米。

" 2014年是株洲楼市最艰难的一年."在株洲房地产市场有十多年经验的刘明告诉记者，许多开发商被迫搞“国货营销”，委托代理商在市场上发掘客户，甚至在县城“抢客户”。

今年抢劫顾客的现象仍然可见。不久前，当我们的记者以购房者的身份进入株洲一家知名开发商的大楼时，被一名经纪人拦截，并被邀请到附近的另一栋大楼参观。

凯撒和美的地产等外国品牌开发商在株洲也遇到了去转型的问题，他们在过去两年里没有获得新的地块。

凯撒金玉天下，位于天元区，占地面积55万平方米。建设始于2011年，并于2012年第一阶段开始。到目前为止，有些房子还没有卖出去。该房产在2012年开业时，平均价格为4400元/平方米。三年后，价格没有上涨，而是下跌了。2014年底和2015年初，平均价格降至3500元/平方米。

离凯撒金隅世界不远的美的城建筑面积为70万平方米，也是2011年开工的，至今未售罄。

销售疲软直接影响开发商的资金链。在株洲代理的王辉(化名)告诉记者，他在株洲代理的几个项目已经拖欠两年多了。

筹集资金建房会降低房价

这也是出于无奈，开发商竭力推销，因为株洲市的需求非常有限，尤其是“团购”严重分流了内部需求。

根据株洲市统计局的统计，截至2014年底，株洲市常住人口仅为396.1万人。刘明说，株洲每年只有数万名新的常住居民，外部需求不多；当地家庭的住房数量很高，有2~3套，还有4~5套，潜力不大。

然而，具有地方特色的“群体购房”使原本很小的需求面临分流，市场价格频频受到挑战。

严格来说，株洲房地产市场并没有完全按照市场化的规律运行。大量集团公司的存在使其成为一个半封闭的市场。

刘明介绍说，团购的本质是集资建房。一般来说，政府部门、国有企业和机构会先与开发商讨论价格和面积，然后从员工那里筹集资金，然后开发商会主动拿出土地进行定向开发。株洲最大的本地开发商华晨地产最擅长团购。

这在株洲是一个非常普遍的现象。据《株洲日报》4月初报道，株洲共有120多个项目和3万套住房，相当于株洲去年商品房交易量的1.3倍。

集体购买的价格通常跟随成本，这比市场价格低得多。最低价格仅为1000元/平方米，最高价格仅为4250元/平方米。相比之下，株洲楼市的平均价格约为4700元/平方米，最低为3000元/平方米，最高为近6000元/平方米。

一名国有企业员工向《中国商报》记者抱怨道:“我们单位只需要1000多元/平方米就能筹集到建房资金。很多人买了180个单位，但我只买了140个单位。”

团购低价冲击了整个株洲楼市。刘明透露，一旦当地几家大型开发商开始“团购”模式，其他中小开发商只能与每个单位进行“团购”，否则就没有价格优势。一些公务员和国有企业员工甚至以数万至数十万的价格转售指标。即便如此，整体价格仍将低于市场价格。

王辉认为，团购是一种不规范的开发行为，它以较低的成本破坏了市场价格机制，导致株洲市房价近年来没有上涨。

刘明说，2011年前后株洲的房价已经超过4000元/平方米。在2012年大幅上涨后，房价再次下跌，保持在4500元/平方米左右。

同时，团购也增加了买家的风险。由于团购采用提前还款方式，且提前还款比例相对较高，一般在40%~50%左右，有些甚至全额还款，而没有资金实力的开发商在拿地前很容易获得大量的集资款，因此门槛大大降低。然而，在后续的开发过程中，一旦成本控制不好，就容易出现资金链断裂和尾部不完整的问题。

株洲当地一家机构的员工张成(化名)告诉记者，他所在的单位五年前集资建房，并将其交给了一个小开发商。它不能半途而废，最后不得不移交给华晨地产。预计房子要到明年才能交付。

政府大规模拯救了市场

株洲市政府已经意识到房地产市场供需失衡的严重性，并在3月底召开的房地产开发工作会议上发布了一系列救市政策。

最引人注目的是缩小土地供应的规模。株洲市政府表示，未来三年，株洲市每年新增的商业和居住用地总量不超过2000亩，其中云龙示范区不超过500亩；新城区单一用地规模不低于100亩，中心城区整体土地供应面积(商业面积占居住面积的15%或等于15%)不超过30亩；城市开发面积小于5万平方米的住宅项目不提供土地。

根据株洲市住宅建筑容积率不高于2.5的计算，株洲市房地产市场未来三年的年出货量将控制在330万立方米以内，与前几年持平。

与此同时，株洲市政府也对需求的释放大做文章:增加温室家庭，鼓励货币补偿和安置。

据悉，株洲市今年将拆除35个新棚户区，并拆除92.3万平方米的房屋。特别是南岳岭和上岳塘地区的棚改项目，总面积超过42万平方米，是株洲市迄今为止最大的棚改项目，涉及2500多户和1.2万人的产权。

对于这些集体土地的征地拆迁和国有土地上房屋的征收，株洲市政府表示，原则上今后不再新建安置房，被征地家庭将通过购买商品房进行安置。对于在规定期限内购买的商品房，每套(户)将给予数万元不等的购房补贴，以刺激商品房消费。

“过去，所有的拆迁都是房屋安置，但现在是货币安置，今年将释放60万~ 80万平方米的需求，占株洲市每年拆迁量的四分之一。这将极大地提振株洲房地产市场。”刘明说道。

对于开发商害怕的团购，株洲市政府也表示将加强和规范商品房团购管理，对全市商品房团购项目进行全面清查，防范团购带来的市场风险。

刘明告诉《中国商报》记者，目前政府已经禁止了集体购房，目前已经在进行中，可以继续完成，但新的集体购房项目无法进行，相当于释放了政府、企事业单位的主要需求。

目前，株洲楼市正呈现复苏迹象。根据株洲市房管局的数据，4月份，株洲市新建商品房面积为243，600平方米，同比增长30.38%；平均价格为4429元/平方米，比上个月上涨250元/平方米。

然而，在刘峰华看来，株洲的房地产市场供应过剩，今年将主要是去库存化。

“经济复苏后，开发商将加快销售节奏，但没有人敢先提价，因为有巨大的供应量，开发商的开发节奏不应太快。”刘明对株洲楼市的未来持谨慎乐观的态度。