深圳房价暴涨真相：开发商人为放大供求矛盾

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在这一轮深圳房价的“上涨”中，开发商传达的信息是土地供应太少。事实上，近年来，深圳的土地供应已经由旧变新，商品房的供销比在2009年达到最高点后一直在下降。许多机构人士指出，深圳二手房市场已经占据了全国的半壁江山。

在过去的一个月里，深圳房价飙升的“神话”已经传遍了全国。

根据机构数据，龙华和深圳其他地区的房价今年上涨了30%-40%，许多项目出现了“阳光”。5月份，深圳的平均房价接近3万元/平方米。

在这方面，深圳的相关政府部门已经不堪重负。上周，深圳市土地委员会发布了四项措施，表示将继续实施限购措施，并将严格查处故意制作“日本光盘”、人为加剧供需紧张的“囤积居奇”行为。

然而，随着产业升级和人口涌入，深圳房地产市场的供需矛盾也客观存在。深圳市土地规划委员会强调，有必要继续推动各种措施，以增加供应，包括旧的改革和加快“公共住宅”项目。

供需矛盾加剧

今年5月，尽管深圳持续下大雨，但并没有挫伤人们购房的热情，房地产市场也是热火朝天。

根据许多机构的监测，最近活跃的地区是前海、西丽、西乡、龙华、光明、隆中、布吉、坂田和平山，其中增长迅速的地区包括西丽、龙华和隆中。

其中，自2014年底以来，龙华的房价一直在快速上涨。3月30日的新政带来了这一地区房地产的增长，这也是待售房地产普遍增长且增长最为稳定的地区之一。

根据美联地产的数据，迅速崛起的物业包括:柏林田瑞、田玉娥南湾、星河传奇、锦绣花园、中海金城、新沂嘉峪山等。坂田新沂嘉峪山从2.85万元/平方米上涨至4.1万元/平方米，涨幅43.86%；龙华锦绣花园从2.45万元/平方米上涨至3.4万元/平方米，涨幅38.78%。

随着价格的上涨，几乎每一个房地产一推出就是“日光”。5月23日，深圳的三栋新楼都是“光天化日”，不仅售出了约70亿元，还将深圳北龙华区带入了一个“四万人的新时代”。

根据米德兰房地产国家研究中心的统计，由于央行在5月11日降息，开发商加快了推进步伐。目前，已有26个项目开放，并推动市场关闭。截至27日，5月份深圳共销售新商住楼5285套，占4月份总成交量的129.82%；从平均交易价格看，5月份新开工和新开工项目大幅增加，非结构性增长7.78%，达到28079元/平方米。

在这一轮深圳房价的“上涨”中，开发商向购房者传达的信息是，深圳的土地供应太少。自2011年以来，深圳住宅用地的招标、拍卖和悬挂渠道的供应量持续下降，现在没有土地出售。

但事实上，近年来，深圳的土地供应已由旧变新，深圳商品房的供销比在2009年达到最高点后一直在下降。2010-2014年间，深圳市新批准上市的房屋面积为2521万平方米，销售面积为1800万平方米，即至少有30%的房屋尚未售出。

此外，许多机构人士指出，深圳的二手房市场已经占据了全国的半壁江山，不仅有可能从新的住房市场购买房子。“开发商有能力共同创造稀缺。”对于最近连续出现的“每日光盘”现象，深圳一位知情人士指出。

在深圳市规划和国土资源委员会上周发布的四项措施中，建议对故意制造供需矛盾的项目和开发商进行严格调查。最近，一名发展商申请预售许可证，因虚报售价而遭土地委员会拒绝，亦显示有关部门有决心控制楼价飙升。

在供应方面，中原集团研究总监刘源指出，深圳的可售库存比例并不比其他一线城市低多少。根据米德兰地产的数据，深圳的销售量自4月份以来一直处于较高水平。5月份，深圳共有9个商品房项目取得预售许可证，推出商品房3697套，与4月份基本持平，新增供应稳定；6月份全市将有26个项目开工建设，与4月份基本持平，仍处于较高水平。

从新址所在的区域来看，宝安和龙岗是推进新址建设的主战场。从公寓类型来看，产品供应类型相对丰富，以按需产品为主，以改良产品为辅，公寓和别墅产品也很多。

通货膨胀不可持续吗？

在上述四项措施中，土地委员会表示，除了加强对房地产市场的研究和监管外，最重要的是缓解市场供应环节库存不足的压力。短期来看，是加快商品房预售审批，长期来看，是加快新增住宅用地供应。

对于深圳宅基地供应的长期短缺，深圳市国土资源委员会明确表示，要加大城市更新的力度和规模，提高商品房供应比例；在继续推进经济适用房由“工业型”向“住宅型”转变的同时，进一步加快推进已批准闲置土地的商品房由“工业型”向“住宅型”转变的步伐。

根据新发布的2015年深圳市住房建设规划实施方案，今年深圳市计划安排85公顷土地用于商品房供应，其中10公顷用于新增供应，75公顷用于城市更新。去年，深圳实际供应了149.41公顷的商品房用地，大大高于90公顷的土地供应计划。在今年增加供应的政策下，预计商品房用地供应将在计划供应的基础上进一步增加。

据米德兰房地产国家研究中心称，市场的整体政策宽松预计将继续，市场热度不太可能降低。5月份房地产市场交易量已达到较高水平，在新增供应的支持下，预计6月份房地产市场将与5月份持平。

据深圳中原研究部介绍，目前深圳市场占据了各种有利因素，包括供求基本面、人口结构、经济产业、地理位置、投资和置业氛围等。因此，深圳房价的上涨趋势将会持续。

深圳市房地产经纪协会研究部主任徐枫表示，深圳楼市明年将进入稳定期。目前深圳市场的交易和价格透支了过度的需求，所以在未来，房价的上涨速度可能不会达到去年的930/今年的330区间，也就是不可能在30%-50%的速度区间内上涨。