查验房屋遇质量问题 先修复再交房

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当我要关门的时候，我发现房子已经被抵押了；因其他原因不能发放贷款的，应当承担违约责任；说好的是南北向，但变成了东西向...在买房的“生活事件”中，很多人都遇到了各种各样的麻烦，而且往往因为一些卖家对合同大惊小怪，买家只能忍受无聊。

从7月1日起，《四川省商品房买卖合同(预售)示范文本》(以下简称《文本》)将在全省范围内实施。《文本》由四川省住房和城乡建设厅和四川省工商行政管理局共同制定。与2006年《商品房买卖合同(示范文本)》相比，新文本增加了关于出卖人违约和违约责任的具体约定，规范了购房过程中常见的“地雷”。

60%的消费者纠纷涉及从下个月开始实施新的合同模式

说到买房子，许多人都是大脑袋。不仅仅是因为“买不起”，还因为有很多陷阱，房地产已经成为近年来消费者投诉的重灾区。四川省工商行政管理局合同司司长罗春表示，四川省工商行政管理局收到的消费者纠纷中，60%涉及买卖双方签订和履行合同。"它们大多发生在房屋预售过程中。"

有购房经验的人都知道，购房合同的条款不仅太多，让人无法耐心看，而且大部分都是标准条款，也就是说，卖方已经起草了合同，买方要么签字，要么不买房。格式条款的存在源于卖方订立的合同，容易引起争议罗春说。

因此，2006年，四川省建设厅和四川省工商行政管理局联合发布了《商品房销售合同(示范文本)》，以促进经营者自律。然而，预售和现售当时并没有分开。“这种预售合同示范样本的单独开发将更准确地解决一些问题。”罗春说。从7月1日起，两个买家都可以使用新的示范文本，或者参考合同文本来签订合同。华西报记者常见纠纷

住房的权利状况有限

买家不知道房子已经抵押或拍卖，但他们花钱买房子。然而，由于商品房权利的缺陷，他们无法获得房产证和房产证。这种不幸的事情并不少见。

不能贷款的买家被迫承担责任

大多数人在买房时会选择抵押贷款。但是付了首付后，如果我不能得到贷款，我该怎么办？一些开发商要求购房者一次性付清剩余房款，否则他们将根据逾期房款承担违约责任。

我关门时发现房子有质量问题

当房子在手边时，当参观新家时，发现门窗损坏或屋顶漏水，墙壁开裂。但是房子已经被移交了。谁应该支付维护费用？买家经常为此争吵。

住宅停车位很难找到，价格也很高

前几天，李女士在东二环买了一套房产。她想一起买一个停车位，但被告知停车位目前不出售。这让李女士很困惑:停车位是和房子一起建的，为什么不能和房子一起买？添加约会

买方有权终止合同并获得赔偿

示范文本第5条、第6条和第7条规定，出卖人应当将所购房屋的抵押情况告知买受人，并承诺该商品房在出售前享有合法权利，且未出售给除本合同买受人以外的其他人，也未被司法机关等查封。

商品房权利状况与出卖人的承诺不一致的，买受人有权解除合同。出卖人还将承担违约责任，买受人可以获得全部已付房价款(包括已付贷款)、利息和赔偿金。

不要因为购房者以外的原因而承担违约责任

《示范文本》第10条第2款明确规定，因非买卖双方原因导致商品房担保贷款合同无法订立，商品房买卖合同无法继续履行的，双方可以解除合同。如果合同终止，卖方应退还买方支付的本金和利息或定金。如本合同未终止，双方应重新约定新的房价款支付协议，本合同继续履行。

也就是说，如果买方应得的贷款因政府政策或银行规定的变化而无法实现，卖方不能要求买方承担违约责任。

双方在房屋检查和维修过程中协商维修期限

今后，当房屋移交时，将增加两个新的环节:检查和维修。《示范文本》第18条明确规定，买卖双方在办理交接手续时需要检查房屋状况，买受人有权检查该商品房。出卖人不缴纳相关税费或不签订物业服务合同作为买受人办理交接手续的前提条件。

如果发现房子有质量问题，买方可以要求卖方修理，修理后交付。当然，修理费用由卖方承担。为了避免卖方的延误，修理时间将由买方和卖方根据质量问题的严重程度商定。

增加停车位选择，建议停车位与商品房一并出售

示范文本第四条“商品房基本条件”第二款在商品房的规划用途中增加了“停车位”的选项，使用示范文本的买卖双方可以协商决定是否在合同中增加该选项。在附件五《项目基础设施设备及相关公共设施具体协议》中，将标明机动车停车场的规划比例、数量和位置。

“这不是强制性要求，但建议并鼓励卖家在出售房屋时一起出售停车位，并让买家提前了解社区的停车情况。”四川省住房和城乡建设厅房屋管理处李付中表示，一些开发商暂时停止出售停车位，是为了“投机未来的停车位”。"这将防止卖家寻找借口."常见争议

宣传与现实不符

承诺的绿色区域是如何缩小的？为什么空房间更短？买房子时，销售人员大发雷霆，但当他们期待看到房子时，往往会失望。

谁应该支付基础设施开放费？

房子刚搬进来，就要支付开门费，使用水、电和其他基础设施。但是谁来为此买单呢？买家往往不清楚。

卖方没有告知买方该房屋的不利因素

住在新房子里后，我意识到离家不远有一个变电站，或者垃圾场就在我的门外。

新增加协议的一个重要解释是，承诺等同于违反合同内容

示范文本规定，出卖人发布的商品房销售广告和宣传材料为要约邀请；如出卖人对商品房开发计划范围内的房屋及相关设施的说明和承诺得到明确确认，并对本合同的订立和房价的确定产生重大影响，则买卖双方均视为要约。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条，即使这些解释和承诺未纳入商品房买卖合同，也应视为合同内容。当事人违反合同的，应当承担违约责任。

明确开业手续及相关费用，避免重复收取开业费用

这一费用在以前的合同模式中没有约定。在新的“合同模式”中，在第16 (1)条“基础设施设备”中，明确了供水、供电、供气、电话通信、有线电视和宽带网络等六项基础设施的开通手续及相关费用由谁承担。

供水、排水和供电由卖方安装和开通，并承担相关费用；燃气、电话通讯、有线电视和宽带网络由卖方安装并承担相关费用，买方自行办理开通手续。"这样可以避免纠纷，避免重复收取开场费."李付中说。

列出应告知的住房不利因素，以确保买方的知情权

示范文本第32条阐明，卖方应告知买方不利因素，如气味、污染、辐射、噪音等。，可能由污水处理厂、垃圾处理站、220kv以上大型变电站、化工厂、铁路等引起。通过通知、在销售现场公示或其他方式在商品房周围进行。