杭州、泉州改用老旧厂房纪实 旧厂房＂长＂出新产业

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为了适应新的变化，杭州、浙江、泉州、福建等地都用老厂建成了创意产业园。在满足规划的条件下，实现了资源的再利用，促进了区域经济的发展。近日，《经济日报》记者来到杭州、泉州等地进行调研——

从城市中的村庄到创意硅谷

在很远的地方，记者看到一排排绿树掩映的红色小建筑，听到清脆的鸟鸣，第一次走进浙江杭州山南国际创意(金融)产业园。红色墙壁和黑色瓷砖的办公楼里满是雏菊和玫瑰，办公区干净明亮的环境……给人留下了深刻的印象。

你不能相信几年前，它还是一座破旧的工厂建筑，还是城乡结合部。如今，那些看起来很时髦的小建筑都是由破旧的工厂和仓库改造而成的。

山南国际创意产业园位于黄愚山南，三面环山，一面环水，总面积约150公顷，规划办公建筑面积近25万平方米。过去，玉皇山村除了瓷石加工和储存外，还有铁路机务段、维修厂等大型国有单位和大量土著居民。复杂的生活方式造就了大量的旧工厂、仓库、旧住宅和违章建筑。

在土地稀缺的杭州，租这么大的一块地年收入只有800万元，税收也只有40万元。创意产业园管理委员会办公室主任吴告诉记者，山南部地区位于南宋皇城的边缘，具有深厚的文化内涵。附近有白塔、吴墓、八卦田遗址等旅游资源，具备发展文化创意产业的先天条件。上城区委区政府由此确立了以文化创意和金融风险投资为重点的现代服务业集聚区的方向和目标，重点是旧厂房、旧仓库、旧住宅和违章建筑的拆除，即“三改一拆”。

秉承有机更新的原则和花园式办公室的理念，保留了旧厂房和仓库，仅改造了立面，在室内增加了小型会议展板和周边走廊，形成了丰富多彩的室内空厅。厂房周边环境设计为“一窗一景”,使建筑、庭院和空房间具有中国传统建筑的特色。

更重要的是民生。黄愚村有1595户人家，近4500人，农民与居民的比例约为4:1。公园集中改造后，90%的住户实现了就地安置，住房条件明显改善。从实际出发，区政府完善了市政配套设施:位于南宋官窑对面的石家山41号(原杭州水泥厂宿舍)，建于20世纪80年代，一直没有物业管理，48户居民零星居住。社区周围杂草和污泥堆积如山，健身场上的杂草有半米多高。总部副总经理魏立即安排工程部员工在半个月内对该区域700平方米场地进行环境整治。杂草被根除，草坪被铺好，桂花树被种植，社区呈现出新的面貌。

近日，2015年全球对冲基金西湖峰会在杭州召开，玉皇山南基金城揭牌。峰会发表了《关于在浙江建设财富管理中心的建议》，即《西湖宣言》。《宣言》指出，在浙江，“大众创业与创新”不仅发生在科技领域，也是建设财富管理和民营金融服务强省的集结号。

商城区制定了入驻企业每亩收益指标，即每年每使用1平方米物业实现税收1万元，基金镇工作所需自有资金规模在10亿元以上，以确保“DIA物业”的“DIA效应”。近年来，上城区以“品牌影响力、资金实力、运营能力”为标准，引进了新华社新媒体基地、浙江报业集团传媒梦工厂、思美传媒、南方设计院等文化创意企业，以及赛博创、敦和、上海联创等金融投资公司。目前，园区共有企业250多家，其中文化创意企业90多家，金融投资企业160家。

吴提供了一套数据来更好地说明土地“华丽转身”后的效益——山南国际创业工业园租金收入从过去的800万元增加到1000多万元，税收从40万元增加到3亿元。园区的新面貌赢得了企业和居民的一致好评，成为浙江省现代服务业的示范集群之一。

废弃的厂房“给鸟换笼子”

同样的故事也在福建泉州上演:泉州丰泽区原本是成州工业区的一部分。在20世纪80年代和90年代，服装和包装行业出现了大量的民营企业。2000年前后，一批大型企业迁出，留下了零散无序的小作坊，环境凌乱，治安问题突出。这家工厂的月租金从每平方米4元到5元不等。

2010年，丰泽区政府创新机制，将土地使用权与经营权分离，并将其引入兴世纪(香港)旅游文化投资有限公司，投资2.6亿元，对占地187亩的38家老厂进行了改造，建成了集创意办公、艺术文化活动、休闲购物为一体的“展示世界艺术创造天堂”。经营公司将原厂房出租给原土地使用权人进行改造，采用纯商业经营，并与原土地使用权人逐一协商。合作条件灵活，租金可高可低，租赁期可长可短。经过成功协商，运营公司在原有旧厂房的基础上，对建筑外部进行了必要的改造和装修，没有增加一寸土地，通过改造实现了“换鸟笼”。

经过三年多的改造和运营，旧厂房已成为时尚地标，园区已成为中国仅有的四个国家广告产业园之一。220多家广告、电子商务、文化创意企业落户园区，产业集聚效应不断增强。主要来自20世纪80年代和90年代的5200多名创意人才在园区实现了创业就业，每平方米建筑月租金从40元涨到50元。2013年，园区实现产值13亿元，纳税1.2亿元，成功孵化黄品微电影等三家文化创意企业，在海峡证券交易所挂牌上市。

福建省国土资源厅党委书记林一标在接受记者采访时表示，演艺圈的改造，就是要给原本衰败的旧厂房注入新的活力，在满足规划的条件下实现资源的再利用；二是按照城市发展方向，发展新兴业态，优化升级产业；第三是增加就业和税收；第四，原土地使用权人的租金收入增加，经营公司获得了良好的投资回报，政府在改变规划和提升用途方面也获得了应有的合理收入。

然而，如果没有土地可以抵押，就意味着大量可用资金的缺失。如何复制这种操作模式？秀天地广告产业园有限公司总经理李宇告诉记者:“目前，园区年回报率为12.5%，租金收入每年增长6%。在15年的合同期内，租户使用的时间越长，租金收入就越高。一些风投对我们非常乐观，包括一些不需要土地质押的银行。他们只需要我们合理的收入作为保证。例如，5年1000万英镑的合理收入是800万英镑，然后将80%的合理收入抵押给银行。然后，银行将合理收入的70%借给我，即560万英镑。”

相对不足的是，公园每平方米的改造费用约为1150-1250元，需由经营者承担；以前，一平方米厂房的租金只需要5元和10元，但现在已经涨到了25元。“今后，整个项目8年的投资回收时间可能会越来越长，可能需要10年、12年。再加上资本成本，这很可能根本不可能。工业用地转为商业用地后，消防等许多问题必须解决。”李雨说道。

文昌公园不是唯一的出路

目前，文化创意产业园可以说是“遍地开花”，遍布全国各地，如北京798、上海新世界、泉州源和1916文化创意产业园...其中不乏成功的领导者，但文化创意产业园是改造旧城区的最佳方式吗？同样的模式应该在所有地方复制吗？

泉州市国土资源局副局长吴鹤安在接受记者采访时表示，并不是所有的老工厂都需要打造“展示世界”，因为改革开放时期的工业工厂没有太高的保留价值，其次，政府需要计算经济账户。“保留它是对的，但不可能无限期地扩大，因为工厂的拆除费用比住宅建筑的拆除费用低得多，应该考虑更多的利用可能性”。

无独有偶，在杭州滨江新区，土地利用的另一种可能性是培育和发展高新技术产业，不断完善区域创新体系，提升自主创新能力。

记者在园内先后参观了希克维森和H3C科技有限公司。前者是全球领先的安全产品和行业解决方案提供商，也是目前国内安全行业的领先企业。Hikvision一期数字音视频编解码设备制造生产基地于2008年5月通过协议转让获得，土地面积65.88亩，转让合同约定的容积率为1.7-2.3。为了充分利用宝贵的土地资源，公司决定加大投资，高标准建设。最后，设计并建造了4栋生产建筑，总建筑面积为104，374平方米，地下建筑面积为14，682平方米。2010年12月底竣工投产，总投资4.8亿元。2014年，公司总产值达到71亿元，税收总额超过10亿元，平均每亩产值超过1亿元，平均每亩税收1518万元。目前，Hikvision二期和三期工程正处于竣工验收和施工阶段。

H3C是全球领先的有线和无线集成网络解决方案提供商。生产基地项目于2009年12月挂牌出让，土地面积89.87亩，容积率1.7-2.0，建筑密度30%-40%，绿地率20%。2014年6月，项目竣工验收并投产，总建筑面积110781平方米，地下建筑面积35026平方米，总投资8.3亿元，目前已投产。2014年，H3C总产值达到122亿元，税收总额超过18亿元。2014年，平均每亩产值1.35亿元，平均每亩税收2002万元，极大地提高了土地利用效率，取得了良好的单位经济效益和社会效益。

在接受记者采访时，杭州市国土资源局土地利用处处长王洪光表示，土地利用的理念可以在文创园和高科技企业中复制。