开发商不得拒绝购房者“债权转让”

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姜娟，上海市成金田(青岛)律师事务所律师。他在许多公司做了5年的法律顾问，擅长处理合同法、公司法、劳动法等法律事务。

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2011年4月，陆女士与开发商签订了《商品房买卖合同》，约定陆女士购买其开发的广场E期19层1-17号一套，建筑面积90.4平方米，总购买价128万元。2011年5月，陆女士一次性将全部房款支付给开发商，开发商开具了收据。后来，在合同履行过程中，双方发生纠纷，经双方协商，解除了上述《商品房买卖合同》，开发商同意将该商品房价款及利息128万元返还给陆女士。

2014年9月，与陆女士签订债权转让协议，约定陆女士将其128万元的债权转让给。在债权转让协议签订的当天，陆女士向开发商递交了《债权转让通知书》，告知其应履行对的义务，但开发商一直未履行其义务。2014年12月，陈某状告法院，要求开发商立即返还购房款人民币128万元及利息。

律师的观点

本案涉及的法律问题是商品房买卖过程中的债权转让。债权转让，又称债权转让或合同权利转让，是指债权人通过协议将其全部或部分债权转让给第三方的行为。当债权全部转让时，受让人取代原债权人成为合同关系中的新债权人，原债权人离开合同关系；当债权部分转让时，受让人作为第三人加入原合同关系，与原债权人一起享有债权。这时，合同权利人已经从一个人变成了几个人。本案中，陆女士将开发商购买价款128万元及利息的全部债权转让给，脱离了原合同关系，成为该合同关系的新债权人，本案属于债权全部转让。

在商品房买卖过程中，由于商品房买卖合同是一种双边合同，只有当一方履行了全部合同义务，另一方仍有未履行的义务时，才有可能转让债权，即债权人在转让债权时不得承担未履行的债务。如果商品房买卖合同双方都有未履行的义务，让第三人代替一方成为合同当事人，这不是债权的转移，而是合同权利和义务的一般转移，即不仅合同权利而且合同义务都转移，这通常表现为商品房买受人再次转让所购商品房的行为。

由于合同权利义务的一般转移既包括合同权利的转移，即债权的转让，也包括合同义务的转移，即债务的承诺，这严重影响了债权人的利益，因此一般受到严格的限制。在商品房预售合同中，如果预购人在支付部分房款(俗称“炒楼花”)后将其预购房屋转让给第三方，则转让其要求交付房屋所有权的权利，同时也将剩余义务转让给第三方，因此必须征得开发商的同意，否则转让无效。

本案中，陆女士与开发商之间的《商品房买卖合同》已经解除，陆女士不再承担任何合同义务，但她仍有权要求开发商返还购房款及利息。陆女士将此项权利转让给，明显只涉及债权转让，不涉及债务承担。因此，只有在未经开发商同意的情况下通知开发商才能使转让生效，开发商不得拒绝向陈某履行转让。

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