京城二套房贷款首付4成仅昙花一现

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连锁地产的一位经纪人表示，目前北京的二手房贷款都实行60%的最低首付，利率都比基准利率高10%

■本刊记者见习记者毛玉舟

今年3月，中国人民银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合发布文件，调整个人住房贷款政策。为改善居住条件，已拥有一套住房且相应住房贷款尚未结清的居民再次申请商业个人住房贷款购买普通自住住房，最低首付比例调整为不低于40%。

几个月后，房地产市场的交易量逐月增加，但银行仍不愿放开二手房贷款。据《证券报》记者调查，在北京开展二套房贷款业务的银行中，没有一家明确表示将统一执行二套房首付40%的新政策。就利率而言，基准利率似乎仍是一种奢望。

链家地产的一位经纪人告诉记者，目前北京的二手房贷款实行60%的最低首付，利率都比基准利率高10%。然而，如果买方曾经有一个贷款在他的名下，但还清了，即使他有一个房子在他的名下，他仍然可以实施首次置业贷款。

首付40%有很多条件

易居房地产研究所5月发布的《典型城市新建商品房交易报告》显示，30个典型城市新建商品房交易面积环比增长15.5%，同比增长34.9%。5月份的营业额创下了过去6年同期的新高。与过去6年每年5月的交易数据相比，分别增长了98.8%、62.4%、37.7%、20.3%和34.9%。从绝对数字来看，今年5月的市场成交额是过去6年同期的最佳水平。

具体来说，根据北京市住房和城乡建设委员会的网上签约数据，5月份北京市实际签约新建住房(不含经济适用房和自住住房)4822套，比上个月增长37%。二手房数据显示，5月份北京二手房平均成交价格为3.6万元/平方米，同比增长2.2%，同比增长4.6%。

然而，尽管房地产市场变得越来越受欢迎，但监管机构在3月底颁布的新抵押贷款政策一直很冷淡。在新政颁布之初，银行宣布将根据政策进行调整，但现在看来，它们大多局限于理论。

根据荣360的数据，民生银行、南京银行、江苏银行和兴业银行都表示，第二套住房抵押贷款的最低首付款可降至40%。根据贾伟安捷数据，工行、建行、农行、交通银行、邮政储蓄银行、招商银行、北京银行、中信银行、光大银行、华夏银行、浦东发展银行和友利银行等12家银行的第二套贷款首付比例仍为50%。然而，《证券日报》记者了解到，40%的首付只是理论上可行的，而首付的实施是40%。另外还有很多附加条件，而50%折扣的实施也需要满足一定的条件。

例如，兴业银行的一位人士告诉记者，只有一些与房地产公司合作的楼盘可以享受最低的折扣，贷款金额应该达到一定的金额，也就是说，40%的首付并不是所有买家都可以享受的。北京银行表示，如果你想首付50%，买方名下的贷款必须是非住宅贷款，即买方名下的贷款可以是商铺贷款。

这家连锁房地产经纪公司向《证券日报》表示，新政出台后不久，农业银行在短期内实施了第二套住房贷款首付40%的新规定，但没过多久就被暂停。目前，在他经手的房地产销售中，第二套房的首付是60%，利率上升了10%。但是，目前建行、农行、北京银行、渤海银行的审批和放款速度很快，审批在7个工作日内完成，放款在15个工作日内完成，比以前快多了。

“首付卡是严格的，这对客户还是有一定影响的。北京每平方米的住房量相对较高，一套房子要花500万元左右是很常见的。200万元的首付和300万元的首付之间有很大的差距，所以很多人不得不选择较小的公寓类型来购买。”

利率不打折扣

根据今年3月30日三部委发布的新政策，第二套住房贷款的利率由商业银行自主决定，打破了以往所有银行统一执行基准利率上调1.1倍政策的规定。然而，监管当局放松了政策，但银行降价的意愿并不强烈。

数据显示，北京没有一家银行下调第二套房的按揭利率，基准利率也同步上升了10%。

一家股份制商业银行的贷款官员为《证券日报》的记者算了一个账户。本人所在银行的5年期存款利率为4%。如果购房者将基准贷款利率提高10%，贷款利率为6.22%，空利差仅为2.22%。如果银行降至基准利率，利差不到2%

工行一位官员表示，目前的抵押贷款政策保持稳定，该行的重点仍是第一套房，这是由于该政策。即使第二套房贷款有所调整，我相信首付比例和利率也不会大幅降低。

另外，根据鄞县的统计。上周销售的非结构性产品有679种，平均预期收益率为5.06%，其中12种产品的预期收益率超过6%。如果抵押贷款的基准利率为5.65%，选择合适的金融产品进行投资的收入已经超过了第二套住房抵押贷款的收入。

但是，自从新的房地产政策出台以来，不同地区的政策出现了分歧。例如，重庆的二手房贷款利率已经放松。根据荣360的数据，在重庆实施个人化二手房贷款的银行中，厦门银行重庆分行已将二手房贷款首付比例提高至70%，我行优质客户对应的二手房贷款利率已调整至高于基准利率5%。此外，渣打银行等六家商业银行优质客户的二套房贷款利率只能在基准利率的基础上上调5%。

离婚买房又热了

在走访过程中，《证券日报》记者发现，为了享受购房优惠政策，离婚和买房再次进入人们的视野。据房地产经纪人介绍，离婚后买房有五个步骤。首先，去中国人民银行拉信用记录，确保没有贷款记录下一方的名字，去民政局离婚，去房管局改变房地产许可证的名字，买新房子，等待银行贷款，贷款后再婚。

我爱我家，一位经纪人含蓄地告诉记者，这种离婚是一种合理的避税，如果被认定为离婚后的第一套房，首付和利率都会更优惠。这个人说，他已经帮助几对夫妇处理类似的业务。

按20年期100万元的贷款，按平均资本计算，如果使用第二套住房贷款，总还款额为175万元，每月还款额需为7291元。如果首套住房贷款按85%的折扣计算，总还款额为156万元，节省近20万元，月还款额仅为6489元，因此负担要小得多。

然而，法律专家表示，假离婚存在很大的财产转移风险，并希望购房者不要为了节省利息而冒更大的诉讼风险。